Новая версия Гражданского кодекса. «За» и «против» ведущей роли нотариусов

186
В этой статье:Как планируют изменить порядок регистрации сделок с недвижимостьюКогда компании может потребоваться нотариальная доверенностьЗачем предлагается заверять у нотариусов решения общих собраний

Последние два года внимание юридического сообщества приковано к масштабнейшему проекту реформирования гражданского законодательства. Напомним: во исполнение Указа Президента РФ от 18.07.08 № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса РФ» Исследовательский центр частного права и Совет по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ разработали Концепцию развития гражданского законодательства (далее – Концепция), которая впоследствии приняла форму проектов конкретных изменений в Гражданский кодекс. Предлагаемые изменения носят системный характер и касаются практически всех разделов кодекса. Безусловно, каждое из них заслуживает отдельного внимания. В настоящей статье мы решили подробно остановиться на трех конкретных изменениях, предусмотренных для раздела I Гражданского кодекса (далее – Проект). Все три предложенных изменения объединены общей тематикой обязательности нотариальных услуг. Мы проанализировали причины негативной реакции на предлагаемые новеллы и возражения в их защиту.

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

Статья 8.1 Проекта предусматривает обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Для чего это нужно, становится ясно, если обратиться к Концепции. В ней отмечалась необходимость устранения существующего в настоящее время смешения регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с недвижимостью. Во исполнение этой идеи Проект изменений предусматривает, что государственной регистрации подлежат только сами права на недвижимое имущество, их возникновение, изменение и прекращение. Сделки с недвижимостью не регистрируются в реестре, но подлежат нотариальному удостоверению. Другими словами, проверка законности сделок с недвижимостью и соблюдения всех необходимых формальностей перекладывается с органов Росреестра на нотариусов (п. 1 ст.163 Проекта).

Цитируем документ. В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 8.1 Проекта). Если основанием возникновения, изменения или прекращения права на имущество является сделка, право возникает, изменяется или прекращается не ранее внесения соответствующей записи в реестр, за исключением случаев, предусмотренных законом. Если иное не установлено законом, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена (п. 2 ст. 8.1 Проекта).

То, что в вышеуказанной статье 8.1 речь идет именно о сделках с недвижимостью, становится понятно из статьи 131 Проекта, где прямо указано, что право собственности, право постоянного владения и пользования земельным участком, право застройки, сервитут, ипотека, право приобретения чужой недвижимой вещи, право оперативного управления, ограничения этих прав, их возникновение, изменение и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП.

Практическая значимость. В связи с тем что сделка подлежит нотариальному удостоверению, а приобретение прав – государственной регистрации, возникает вопрос о том, с какого момента приобретатель по сделке становится собственником объекта недвижимости. Ответ на этот вопрос дает пункт 1 статьи 243 Проекта изменений в раздел II Гражданского кодекса: «Право собственности на недвижимую вещь подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом». Следовательно, в момент нотариального удостоверения договора он считается заключенным, однако правовых последствий в виде перехода прав на объект к приобретателю он еще не влечет. Для этого необходимо, чтобы любая из сторон сделки подала заявление о внесении записи в реестр через нотариуса (п. 2 ст. 8.1 Проекта). Предусмотрено особое последствие незарегистрированности прав (п. 1 ст. 229 ГК РФ): если недвижимая вещь была приобретена у лица, право которого подлежит регистрации, но не было зарегистрировано в реестре, истец вправе истребовать данную вещь во всех случаях (то есть независимо от обстоятельств выбытия вещи у первоначального владельца).

Какие опасения вызывают предложенные изменения. Основная причина негативной реакции на предлагаемые изменения очевидна: обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью существенно повысит затраты на проведение этих сделок (за счет оплаты услуг нотариусов), а также усложнит процедуру их оформления. В связи с этим, по мнению многих коллег, нотариальная форма договоров оправдана лишь для сделок между физическими лицами в отношении жилых помещений – для защиты от махинаций «черных риелторов». Что касается компаний, то их интересы в Проекте по приобретению коммерческой недвижимости, как правило, обеспечивает не один юрист, тщательно проверяющий чистоту сделки не хуже нотариуса.

Еще одно опасение связано с тем, что за регистрирующим органом в Проекте все равно оставлено право проверять законность нотариально удостоверенной сделки при получении заявления о возникновении, изменении или прекращении права на имущество (п. 4 ст. 8.1 Проекта). Следовательно, фактически предполагается двойная проверка разными субъектами: сначала нотариусом, затем – регистрирующим органом. Это означает, что теоретически не исключены конфликты, когда нотариус сочтет сделку законной, а регистрирующий орган – нет. Как это влияет на статус сделки и как в этом случае должен поступить регистрирующий орган (оспорить сделку или просто отказать в регистрации права), Проект умалчивает. То есть покупатель недвижимости может оказаться в щекотливой ситуации: с одной стороны, он законный приобретатель, чье право удостоверено никем не оспоренной сделкой. С другой стороны, он не может зарегистрировать свое право на приобретенный объект и, следовательно, оно у него не возникло.

Возражения в защиту предлагаемых изменений. Сторонников обязательности нотариальной формы сделок с недвижимостью немного. Их единственный довод – надежность. При условии нотариального удостоверения сделок и последующей регистрации прав обеспечивается наибольшая защита прав участников сделки (особенно приобретателя), так как нотариус проверит полномочия сторон, их волю, принадлежность имущества, соблюдение прав третьих лиц и ряд других важных фактов.

 

 

Вопрос в тему

Какие исключения из правила об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью предусматривает Проект?

Исключения в Проекте не названы, предусмотрена лишь возможность того, что они могут быть предусмотрены законом (п. 2 ст. 8.1 Проекта). То есть в существующем виде Проект предполагает нотариальное удостоверение любых сделок с любыми объектами недвижимого имущества.

 

 

Мнение коллеги

 Александр Андреев,
директор правового департамента ООО «Управляющая компания КАРО ФИЛЬМ»:

«Двойной контроль (нотариальное удостоверение сделки и госрегистрация прав) оправдан лишь для сделок с жилыми помещениями, где хотя бы одной из сторон является физическое лицо. Дело не только в возможном мошенничестве. Граждане часто не могут в полной мере оценить правовые последствия заключаемой сделки в силу возраста, социального статуса, образования и т. д. Но даже в отношении таких сделок система двойного контроля может не улучшить ситуацию, а сделать ее более запутанной. Во-первых, возможна конкуренция полномочий между госрегистраторами и нотариусами. За какую часть проверки законности отвечает каждый из них? Такие полномочия должны быть разграничены. Во-вторых, необходимо жесткое регулирование тарифов на услуги нотариусов. В-третьих, для нотариально удостоверенных сделок целесообразно изменить порядок регистрации, чтобы нотариус подавал документы на регистрацию удостоверенной им сделки без участия сторон. Эффективность услуги будет очевидной, а ответственность нотариусов за качество работы повысится. В отношении прочих сделок с недвижимостью нотариальное удостоверение я считаю нецелесообразным. Отрицательный пример – обязательное нотариальное удостоверение сделок при продаже долей в ООО. Эта мера только усложнила жизнь юристам и увеличила расходы на сделки, но не улучшила ситуацию с однодневками, фиктивными учредителями и рейдерством».

Нотариальное удостоверение доверенностей юридических лиц

Согласно пункту 2 статьи 185.1 Проекта, лицо, для представительства перед которым выдана доверенность, вправе отказать в признании полномочий представителя, доверенность которого не удостоверена нотариально. Предусмотрен ряд исключений из этих правил, однако все они касаются лишь доверенностей физических лиц. Следовательно, при заключении договора любого вида и совершении иных юридически значимых действий (например, при выполнении обязательств по договору) контрагенты компании вправе требовать от ее представителя нотариальную доверенность, если иное не предусмотрено в договоре.

Цитируем документ. Если иное не установлено законом или соглашением сторон, лицо, для представительства перед которым выдана доверенность, вправе отказать в признании полномочий представителя, доверенность которого не удостоверена нотариально, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи (п. 2 ст. 185.1 Проекта). Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации (п. 5 ст. 185.1 Проекта).

В Концепции необходимость данного изменения объяснялась широким распространением в гражданском обороте поддельных доверенностей. По мнению разработчиков, предлагаемая норма должна обеспечить справедливый баланс интересов сторон правоотношений. Предлагаемые изменения в равной степени распространяются на доверенности как физических, так и юридических лиц. Однако именно в практике компаний эти поправки могут стать наиболее ощутимыми.

Практическая значимость. По смыслу предлагаемых изменений нотариальная форма доверенностей юридических лиц не является обязательной. Отсутствие нотариальной формы лишь позволяет контрагенту не признавать полномочия представителя. Что это означает практически? Ведь и сейчас ничто не мешает отказаться от подписания договора с представителем по доверенности, если ее подлинность вызывает сомнения.

Во-первых, в Проекте изменений в раздел III Гражданского кодекса помимо прочего предлагается ввести ответственность за безосновательное прекращение переговоров о заключении договора без предварительного уведомления другой стороны (п. 2 ст. 434.1 ГК РФ). Сторона, недобросовестно прервавшая переговоры, обязана возместить другой стороне причиненные убытки. Таким образом, предусмотренное законом право на отказ от заключения договора, если доверенность представителя контрагента не удостоверена нотариально, автоматически делает обоснованным отказ от прерывания переговоров и защищает компанию от предъявления ей требований о возмещении убытков.

Во-вторых, предлагаемое положение имеет значение при фактическом исполнении договорных обязательств. Допустим, представитель контрагента обратился за получением исполнения по договору и компания исполнила свои обязательства (передала товар, перечислила деньги и т. д.). Если впоследствии окажется, что доверенность поддельная, то будет иметь место исполнение обязательства ненадлежащему лицу. В то же время отказ от исполнения данному лицу можно расценить как отказ от исполнения обязательства, если формально нет никаких оснований для сомнений в подлинности доверенности: указаны все ее реквизиты, есть подпись директора компании-контрагента и печать. Компания, отказавшаяся исполнять свои обязательства такому представителю, рискует получить претензию о просрочке исполнения. Предлагаемая норма страхует ее от подобных последствий.

Какие опасения вызывают предложенные изменения. Коллеги, которые отрицательно относятся к возможности требования нотариальной доверенности от юридических лиц, обосновывают свою позицию неоправданным затруднением гражданского оборота. По их мнению, необходимость обращения к нотариусам снизит оперативность заключения сделок и совершения иных юридически значимых действий. Достаточно представить, сколько доверенностей придется удостоверить нотариально, например, крупной торгово-закупочной компании с большим количеством контрагентов.

Возражения в защиту предлагаемых изменений. В противовес возражениям противников нормы о праве требовать от представителя нотариальную доверенность сторонники данного предложения приводят следующий аргумент: фактически Проект предусматривает компромиссный вариант, не закрепляя обязательность нотариального удостоверения любой доверенности, а лишь оставляя за лицом, в отношениях с которым выступает представитель, право требовать именно нотариальную доверенность. Воспользоваться таким правом или нет – остается на усмотрение данного лица в зависимости от обстоятельств. Тем самым обеспечиваются его интересы и снижаются риски. Избежать усложнений гражданского оборота можно, включив в договор с контрагентом условие о том, что ни одна из сторон при исполнении данного договора не вправе требовать от представителей другой стороны нотариальную доверенность. Это вполне оправдано в случаях, когда речь идет об отношениях с давним, проверенным и надежным контрагентом.

 

 

Вопрос в тему

Каковы последствия несоблюдения нотариальной формы сделки по отчуждению объекта недвижимости?

Согласно пункту 3 статьи 163 Проекта, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. Разумеется, регистрирующий орган откажет в регистрации возникновения и прекращения прав на объект на основании ничтожной сделки.

 

 

Мнение коллеги

 Евгений Шуров,
начальник юридического отдела ОАО Концерн «Калина»:

«На мой взгляд, данные изменения скорее осложнят деятельность мелкого бизнеса, чем крупных компаний. Крупный бизнес, совершающий миллионные сделки, которые готовятся профессиональными юристами, уже сегодня использует нотариальную форму доверенности, когда это необходимо в целях юридической безопасности и для этого есть разумные причины. Если одна сторона требует нотариальную форму доверенности от представителя второй стороны, то для последней это будет обязательным условием для реализации сделки. Иначе сделка не состоится. Большая часть российского мелкого бизнеса – это предприниматели, которые не могут позволить себе содержать юристов в штате, а многие работают вообще без консультаций юристов. Вероятно, что для них данное изменение создаст необоснованные трудности. Многие предприниматели во избежание возможных проблем будут требовать от своих контрагентов нотариальную форму доверенности по всякому пустяку, а значит, и их контрагенты потребуют такую же доверенность от них. Как следствие таких изменений в Гражданском кодексе, муниципальные и государственные органы также могут включить в свои регламенты положение о необходимости требовать от заявителей нотариальную форму доверенности. Так что данные изменения скорее добавят лишние проблемы мелкому бизнесу, чем сделают гражданский оборот более безопасным».

Нотариальное удостоверение решений общих собраний

Пункт 4 статьи 65.3 Проекта предусматривает обязательное нотариальное удостоверение решений общего собрания участников компании, а также состава участников, присутствовавших при их принятии.

Цитируем документ. Решения общего собрания участников корпорации и иного постоянно действующего коллегиального органа корпорации (п. 1 и 3), а также состав участников, присутствовавших при их принятии, подлежат нотариальному удостоверению (п. 4 ст. 65.3 Проекта).

При этом под корпорациями в Проекте понимаются юридические лица, учредители (участники) которых обладают правом на участие в управлении их деятельностью (правом членства), то есть хозяйственные товарищества и общества, кооперативы, общественные организации, ассоциации и союзы (п. 1 ст. 65.1 Проекта). Под постоянно действующим коллегиальным органом понимается наблюдательный или иной совет, контролирующий деятельность исполнительных органов, который образован в компании в случаях, предусмотренных законом или уставом (п. 3 ст. 65.3 Проекта).

Практическая значимость. Интересно, что идея о необходимости нотариального заверения решений общих собраний хозяйственных обществ не была заявлена в Концепции развития гражданского законодательства о юридических лицах. Однако цель данного предложения очевидна. Это попытка пресечь многочисленные злоупотребления в части организации и проведения общих собраний в ООО и АО (подтасовки в составе участников, присутствовавших на собрании, подсчете голосов при принятии решений, включение в протокол итогов голосования по вопросам, которые вообще не обсуждались на собрании), а также исключить использование поддельных протоколов собраний рейдерами. Возможно, это еще и способ установить барьер для злоупотреблений правом участников хозяйственных обществ на оспаривание решений общих собраний.

Какие опасения вызывают предложенные изменения. Как и в отношении предыдущих двух предложений (о нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью и доверенностей), наибольшее недовольство вызывает усложнение и значительное удорожание процедуры общего собрания в хозяйственном обществе. Есть опасения, что изначальных целей – пресечения злоупотреблений при проведении собрания – новая норма не достигнет, так как у недобросовестных компаний найдутся свои «карманные» нотариусы и вся процедура превратится в обычную формальность.

Кроме того, многих юристов смущает, что напрямую в Проекте не прописано, какое значение будет иметь для третьих лиц факт нотариального заверения решения общего собрания и списка его участников. А также не указано, означает ли такое нотариальное удостоверение проверку законности решения, принятого на собрании, или нотариус, по сути, должен выполнить лишь функции счетной комиссии. Многих волнует вопрос о том, будут ли законодательно предусмотрены права и обязанности нотариуса относительно данного нотариального действия. Например, может ли нотариус отказаться от его совершения? Если да, то дату проведения собрания фактически нужно будет подстраивать под то время, которое может выделить в своем графике конкретный нотариус. Какую ответственность нотариус будет нести за нарушение своих обязательств? Наконец, каким образом будут регулироваться нотариальные тарифы на данное нотариальное действие? Без ответов на эти вопросы сложно оценить практическую возможность реализации данного предложения.

Возражения в защиту предлагаемых изменений. По мнению сторонников нотариального удостоверения решений общих собраний и состава участников, минусы этого порядка (неудобство для самой компании) компенсируются тем, что он может серьезно защитить интересы ее участников (акционеров). Нотариальное удостоверение решений общих собраний и состава присутствовавших на них участников, конечно, не может автоматически исключить возможность обжалования данных решений. Если участник общества может доказать факт нарушений в проведении собрания, то наличие нотариального удостоверения результатов собрания не помешает ему обратиться в суд. Зато вероятность подтасовки документов и фактов при проведении собрания в присутствии нотариуса должна существенно снизиться. Но, разумеется, только при условии полной уверенности в добросовестности нотариусов. А для этого необходимо ввести весьма жесткую ответственность за нарушения нотариусов в данной сфере (например, если впоследствии будет доказано, что заверенный нотариусом документ оказался недостоверным).

Кроме того, возможные минусы обязательного нотариального удостоверения могут быть существенно снижены, если во исполнение данного положения будут приняты подробные нормативные акты, регламентирующие порядок и условия совершения данного нотариального действия.

 

 

Мнение коллеги

 Камиль Лачуев,
руководитель департамента правового обеспечения ЗАО «ЕВРОЦЕМЕНТ груп»:

«На мой взгляд, норма о нотариальном удостоверении решений общего собрания участников корпорации и коллегиального исполнительного органа нецелесообразна. Она накладывает существенные обременения на корпорации. С одной стороны, это дополнительные материальные издержки, что особенно актуально для малого бизнеса. С другой стороны, это временные издержки, так как участникам корпораций для принятия решения потребуется планировать свою деятельность с учетом вызова нотариуса. Для крупных корпораций, активно ведущих свою деятельность, по существу потребуется размещать по месту своего нахождения нотариальную контору. Удостоверение состава участников собрания может оказаться затруднительным в случае проведения собраний со значительным количеством участников. Таким образом, участие нотариуса в качестве неотъемлемого элемента процедуры проведения общего собрания вместо гарантии от злоупотреблений может привести к новым злоупотреблениям, например срывам проведения собраний и др.».

 

 

Вопрос в тему

Если предложения о нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью пройдут, то будет ли необходимо нотариальное удостоверение доверенностей на заключение таких сделок?

Да, будет нужно. В соответствии с пунктом 2 статьи 185 Гражданского кодекса доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена. Это положение оставлено в проекте, кроме того, в нем предусмотрена обязательная нотариальная форма доверенностей на подачу заявлений о государственной регистрации прав.

Как соотносится необходимость нотариального удостоверения с возможностью заочного голосования?

Ни проект, ни концепция не дают ответы на этот вопрос. Представляется два варианта: будет установлен особый порядок нотариального удостоверения для заочных голосований либо возможность заочных голосований, предусмотренная в статье 38 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и статье 50 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», будет исключена.

 



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.