Наем жилого помещения. Как правильно оформить отношения

628
Отношения по найму квартиры всегда имеют отчасти доверительный характер. Тем не менее собственнику и нанимателю всегда лучше зафиксировать свои права и обязанности в договоре. Этот ликбез поможет проконсультировать знакомых о том, как это сделать.

1. Я хочу сдать квартиру компании. Договор аренды будет отличаться от договора с гражданином?Отличие в том, что договор, по которому жилое помещение снимает физическое лицо, является договором найма и регулируется нормами главы 35 Гражданского кодекса, а договор, в котором арендатором выступает юридическое лицо, является обычным договором аренды (п. 2 ст. 671 ГК РФ). У договоров найма и аренды немало различий, в том числе в основаниях и порядке расторжения по требованию одной из сторон. Согласно пункту 2 статьи 671 ГК РФ, юрлицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Если договор с компанией заключается с иной целью, то жилое помещение должно быть переведено в нежилое. Иначе договор аренды является ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ как противоречащий закону (п. 38 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»).

2. Я слышал, что договор аренды квартиры, заключенный между двумя физическими лицами, должен называться договором найма жилого помещения. Но у меня заключен именно договор аренды. Это значит, что он недействительный?Некорректное наименование договора не может повлиять на содержание прав и обязанностей участников и послужить основанием для признания сделки недействительной. В случае возникновения спора суд учитывает фактически существующие между сторонами отношения и применяет положения Гражданского кодекса о найме жилого помещения (ст. 431 ГК РФ).

3. В договоре найма указано, что плата за пользование жилым помещением производится «по договоренности» без указания суммы и сроков оплаты. Действителен ли такой договор?Условие о размере оплаты является существенным для договора найма жилого помещения (п. 1 ст. 671, п. 1 ст. 682 ГК РФ). Поэтому если в договоре не указан размер платы или механизм его определения, такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Но у вас есть возможность в случае спора доказать фактические отношения по найму жилого помещения, в том числе размер платы за пользование помещением (например, при наличии расписок наймодателя о приеме платы с указанием ее размера). В таком случае вы можете обязать наймодателя заключить договор в новой редакции, внеся в него условия о размере платы (определение Санкт-Петербургского городского суда от 07.12.10 № 33-16537/2010). А вот указание сроков оплаты по договору найма не является существенным условием: если договором сроки не предусмотрены, наниматель должен вносить плату ежемесячно (п. 3 ст. 682 ГК РФ). При наличии договора с установленным размером арендной платы арендодатель не вправе изменять ее размер в одностороннем порядке, если иное не предусмотрено условиями самого договора (п. 2 ст. 682 ГК РФ).

4. После заключения договора найма мы обнаружили в квартире ряд существенных недостатков. Можно на этом основании досрочно расторгнуть договор?Договор можно расторгнуть (причем лишь в судебном порядке), только если из-за обнаруженных недостатков помещение непригодно к проживанию (п. 3 ст. 687 ГК РФ). Основания для признания помещения таковым установлены в разделе III Положения «О признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.06 № 47 (далее – положение № 47). Чтобы зафиксировать факт непригодности помещения к проживанию, нужно обратиться с заявлением в специальную межведомственную комиссию, которая создается в каждом муниципальном образовании. К заявлению нужно приложить нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов, а также план жилого помещения с его техническим паспортом (п. 7, 45 положения № 47). Комиссия рассматривает заявление в течение 30 дней (п. 46 положения № 47). Если будет принято решение о признании квартиры непригодной к проживанию, наниматель может представить его в суд и требовать расторжения договора. Более простой вариант – воспользоваться правом нанимателя расторгнуть договор найма без объяснения причин и без суда, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Но в течение этих трех месяцев помещение придется оплачивать, так как договор найма будет действовать. В связи с обнаружением недостатков в помещении наниматель вправе по своему выбору потребовать от наймодателя безвозмездного их устранения, соразмерного уменьшения арендной платы либо возмещения своих расходов на устранение недостатков. Правило закреплено в отношении аренды (п. 1 ст. 612 ГК РФ), но его можно использовать в отношениях по найму жилого помещения по аналогии закона (п. 2 ст. 6 ГК РФ). Но наймодатель не отвечает за недостатки квартиры, оговоренные при заключении договора либо те, которые наниматель не мог не обнаружить при осмотре квартиры, однако подписал акт приема-передачи без возражений (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

5. Я купил квартиру в новостройке, дом уже сдан в эксплуатацию, но право собственности пока не оформлено. Когда можно будет сдавать квартиру?Вы сможете сдавать квартиру в наем, только когда получите свидетельство о праве собственности на нее (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Это вытекает из общего положения о том, что правомочие по распоряжению имуществом есть только у его собственника или у уполномоченного им лица (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ, п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).6. Наниматели уже два месяца подряд не вносят плату и отказываются съезжать. Как я могу их выселить, если срок договора еще не закончен?Наниматель и проживающие с ним граждане могут быть выселены только на основании решения суда после расторжения договора найма жилого помещения (ст. 688 ГК РФ). Основанием для расторжения договора в судебном порядке является в том числе и невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), а при краткосрочном найме (когда договор заключен на срок до одного года) – невнесение платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (п. 2 ст. 687 ГК РФ). Только после вынесения судом решения вы вправе обращаться в службу судебных приставов в случае, если наниматели откажутся покидать квартиру добровольно.

7. Мы искали квартиру через агенство. Когда нашелся вариант, мы оплатили услуги агентства. Но перед подписанием договора собственник отказался от сделки. Агентство деньги не возвращает, Что нам делать?Вам нужно изучить предмет договора с агентством, в частности, тот объем услуг, которые агентство обязалось оказать (п. 1 ст. 779 ГК РФ). Если в обязанности агентства входил только поиск варианта для найма жилья, у вас нет оснований требовать возврата денег. Если же по договору предполагалась помощь агентства в заключении договора найма с собственником, вы вправе потребовать возврата денег. Однако агентство скорее всего удержит из этой суммы фактически понесенные им расходы (п. 3 ст. 781 ГК РФ).

8. Собственник отказывается зарегистрировать меня в съемной квартире. Можно это сделать без его согласия, только на основании договора найма жилого помещения?Без согласия собственника оформить временную регистрацию по месту пребывания нельзя. В число документов, которые вам потребуется представить в орган миграционного учета, входит заявление с просьбой о регистрации, на котором должна стоять подпись собственника квартиры (п. 9 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и Перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденных постановлением Правительства РФ от 17.07.95 № 713).

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль