Наружная реклама на зданиях. Как договариваться с собственниками

861
В этой статье:Какой договор дает право на размещение рекламы на фасаде зданияС кем заключать договор, если у здания несколько собственниковМожет ли собственник помещения размещать рекламу без договора

Многие компании используют в своих целях такие конструктивные элементы зданий, как стены, крыша, арка здания, дверные проемы, козырек подъезда и т. д. Обычно подобные части здания используются для размещения объектов наружной рекламы, хотя возможны и другие варианты (например, на крышах нередко размещают оборудование операторы услуг связи). В любом случае для законного использования подобного имущества требуется договор с собственником здания, а если сособственников несколько, необходимо согласие всех субъектов общей собственности. Иначе пользователя могут обязать демонтировать незаконно установленные рекламные конструкции и оборудование.

Правовой режим использования общего имущества здания

Помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания и иные подобные части здания относятся к общему имуществу здания. В отношении данного имущества действует режим общей собственности собственников отдельных помещений в здании. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246, 247 ГК РФ).

Общее имущество в жилом доме. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса и статьей 36 Жилищного кодекса. Так, согласно статье 289 Гражданского кодекса, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников (п. 4 ст. 36 ЖК РФ).Общее имущество в нежилых зданиях. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому к указанным отношениям по аналогии применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса (п. 1, 2 постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 23.07.09 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», далее – постановление № 64).

Основания использования общего имущества. Как указал Пленум Высшего арбитражного суда, по соглашению сособственников общего имущества (то есть собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством (п. 7 постановления № 64). На практике подобные договоры называют по-разному: например, договор аренды рекламного места, договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, договор о предоставлении имущества в пользование. Однако независимо от названия к таким договорам по аналогии применяются положения законодательства о договоре аренды (п. 7 постановления № 64).

Последствия незаконного использования общего имущества. В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. На основании этой нормы собственники, без согласования с которыми конструктивные части здания были предоставлены в пользование третьим лицам или используются другими сособственниками, могут требовать демонтажа установленных на конструктивных элементах здания рекламных конструкций, технических средств и т. д. Если пользование общим имуществом осуществляется по договору с одним собственником без согласования с остальными сособственниками, такой договор ничтожен (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 19.11.10 по делу № А65-33882/2009).

Оформление согласия собственников

Итак, для законного использования общего имущества здания необходимо наличие соответствующего решения сособственников помещений в данном здании. Возникает вопрос о том, каким образом обеспечивается множественность лиц на стороне арендодателя – стороны, предоставляющей право пользования общим имуществом. На практике оформление зависит от конкретной ситуации.

Компания – один из собственников.

Довольно распространена ситуация, когда собственники коммерческой недвижимости (компании и предприниматели) сами занимают в своем здании офисные помещения и размещают на конструктивных элементах здания информационные щиты, стенды, панели-кронштейны и т. д. В таком случае во избежание споров сособственникам лучше принять решение о порядке использования общего имущества, в котором установить, кто из них, в каком порядке и в каких целях будет использовать конкретные конструктивные элементы здания. В то же время использование общего имущества без вышеуказанного решения не будет считаться незаконным, если данным имуществом в равной степени пользуются все сособственники. Другими словами, если все сособственники размещают рекламу на конструктивных элементах здания, то ни один из них не может требовать демонтажа рекламных конструкций других сособственников только потому, что они установлены без согласования с ним (определение ВАС РФ от 06.10.10 № ВАС-12926/10). Для такого требования необходимо доказать, что размещение рекламной конструкции одним сособственником нарушает права и законные интересы других сособственников.

Пример из практики.

Банк и общество с ограниченной ответственностью имели в собственности разные помещения в одном здании. Банк обратился в суд с требованием об обязании общества демонтировать его рекламную конструкцию, установленную на фасаде здания, поскольку она была установлена без согласования с банком. Первая инстанция в иске отказала, а апелляционная инстанция иск удовлетворила со ссылкой на пункт 7 постановления № 64. Однако при кассационном обжаловании в иске снова было отказано, поскольку суд установил, что не только общество, но и сам банк использовал фасад здания для размещения своей рекламы. Доказательств того, что общество, размещая свою рекламную конструкцию, нарушило права и законные интересы банка, истец не представил. Высший арбитражный суд не нашел оснований для пересмотра дела (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.12.09 по делу № А21-250/2009, определение Высшего арбитражного суда от 21.04.10 № ВАС-4945/10).

Если же только часть сособственников использует конструктивные части здания для размещения рекламы без согласования с остальными сособственниками, то в такой ситуации иск об обязании демонтировать конструкции скорее всего будет удовлетворен. Особенно часто подобные конфликтные ситуации случаются, когда компания имеет в собственности помещение в многоквартирном жилом доме и без согласования с собственниками квартир размещает рекламу на конструктивных элементах здания (см. постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.11.09 по делу № А05-9710/2008).

Компания не собственник помещения.

Если компания арендует помещение в здании или желает установить рекламную конструкцию в здании, в котором она не владеет никакими помещениями, ей в обязательном порядке потребуется согласие всех собственников помещений этого здания на размещение наружной рекламы. Это может быть оформлено как договором с множественностью лиц на стороне собственника здания, так и двусторонним договором с лицом, которого остальные сособственники наделили полномочиями заключать договоры о передаче в пользование общего имущества здания.

Право пользования конструктивными элементами здания обычно предоставляется на возмездной основе. Поэтому появление несогласованных рекламных конструкций, как правило, не остается незамеченным и приводит к конфликтам. Например, компания установила на фасаде жилого дома рекламные вывески без согласования с товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ). ТСЖ направило компании проект договора о предоставлении в пользование общего имущества многоквартирного дома. Компания предложила снизить предложенный в проекте размер платы, однако товарищество ответило отказом и потребовало демонтировать вывески. Поскольку компания не отреагировала на это требование, ТСЖ через суд обязало ее демонтировать вывески, а также взыскало неосновательное обогащение в виде платы за период фактического размещения вывесок на фасаде дома (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 01.07.10 по делу № А60-46868/2009-С3).

Самая распространенная ошибка. Довольно часто использование конструктивных элементов здания согласовано лишь с одним из сособственников. Например, компания арендует помещение и по условиям договора арендодатель разрешил ей установить на фасаде здания рекламные вывески. Собственники других помещений в этом здании в таком случае могут требовать демонтажа вывесок, если их размещение не было согласовано с ними (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22.06.10 по делу № А35-4443/2009).

Другой пример: жилой дом числится в реестре муниципальной собственности, но часть квартир приватизирована. Компания заключила договор об установке и эксплуатации наружной рекламы на конструктивных элементах здания с исполнительным комитетом муниципалитета без согласования с собственниками квартир, при этом последние не делегировали муниципалитету полномочия заключать от их имени такой договор. Суд признал договор ничтожным (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 19.11.10 по делу № А65-33882/2009).

Разрешение на использование общего имущества в жилом доме

Оформление права пользования конструктивными элементами здания имеет свои особенности, если речь идет о многоквартирном жилом доме. На первый взгляд, достаточно заключить договор с ТСЖ. Но это не совсем так.

Права ТСЖ. Согласно сложившейся судебной практике, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании положений жилищного законодательства может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не ТСЖ как юридическому лицу (постановление Президиума Высшего арбитражного суда от 15.12.09 № 12537/09, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.10 по делу № А53-6894/2010). Однако товарищество участвует в подобных отношениях в качестве представителя собственников помещений. В обязанности ТСЖ входит обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью (п. 6 ст. 138 ЖК РФ). Кроме того, товарищество представляет законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (п. 8 ст. 138 ЖК РФ).

Права общего собрания собственников. Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК РФ). К компетенции общего собрания относится в том числе принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций.

Таким образом, договор с ТСЖ об использовании общего имущества жилого дома легитимен только тогда, когда он заключен во исполнение решения собственников помещений в многоквартирном доме, принятом на общем собрании. При отсутствии такого решения договор, заключенный с ТСЖ, ничтожен. При отсутствии решения сособственников об использовании общего имущества третьи лица вообще не имеют оснований для аренды данного имущества (определение Высшего арбитражного суда от 27.10.10 № ВАС-13788/10).

 

 

Вопрос в тему

Нужно ли регистрировать договор об использовании общего имущества здания?

Да, если договор заключен на срок не менее года, то по аналогии с договорами аренды зданий требуется государственная регистрация (п. 7 постановления № 64).

Подлежит ли государственной регистрации право общей долевой собственности на общее имущество в здании?

Нет, это право принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП (п. 3 постановления № 64).

Можно ли использовать для рекламы элементы здания, находящегося в федеральной собственности и переданного в оперативное управление учреждению по договору с последним?

Можно, но по аналогии с арендой на заключение данного договора необходимо разрешение собственника в лице Роскомимущества. Иначе договор недействителен. Кроме того, арендатору грозит административная ответственность по части 2 статьи 7.24 Кодекса об административных правонарушениях (штраф – от 30 тыс. до 50 тыс. рублей).

 

 

Что относится к общему имуществу здания

Примерный перечень общего имущества собственников помещений приведен в п. 2 постановления № 64. Главный критерий – это предназначенность имущества для обслуживания более одного помещения в здании. В зависимости от этого одни и те же элементы здания в разных обстоятельствах могут быть расценены как относящиеся и, наоборот, не относящиеся к общему имуществу. Например, между ТСЖ и магазином, занимающим подвальное помещение в жилом доме, возник спор по поводу установки рекламных конструкций на навесе, который был расположен над входом в магазин. ТСЖ требовало демонтажа конструкции, установленной без согласования с ним. Навес представлял собой ненесущую ограждающую конструкцию, которая крепилась к стене дома. Но, как оказалось, расположенный под навесом вход был создан в процессе перепланировки подвального помещения под магазин и использовался исключительно для его обслуживания. На этом основании суд счел, что навес не является частью общего имущества здания и отказал в иске (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.02.10 по делу № А46-11238/2009).

 

 

Www.lawyercom.ru

В Информационной системе юриста компании по поисковому запросу «общее имущество» вы сможете также найти статью «Одно помещение в собственности нескольких компаний. Как взаимовыгодно управлять общим имуществом».

 



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.