Фиксированная арендная плата повышается в особом порядке

156
Событие: Конференция «Коммерческая недвижимость: Top trends 2011» Организатор: The Moscow Times Время и место: 29 марта, Москва Докладчик: Максим Мозгов, адвокат, руководитель направления Due diligence, АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»

В своем докладе Максим Мозгов рассказал о некоторых нюансах заключения и исполнения договоров аренды коммерческой недвижимости. Докладчик начал с порядка определения в договоре механизма увеличения арендной платы. Иногда стороны, зная, что они свободны в определении арендной платы (п. 1 ст. 614 ГК РФ), заключают допсоглашение о ее повышении, но при этом не вносят изменения в сам договор.

Например, в одном из дел стороны заключили договор аренды на срок менее 12 месяцев с фиксированной арендной платой. Впоследствии стороны решили увеличить арендную плату и подписали допсоглашение. Арендатор обратился в суд с иском о признании этого допсоглашения ничтожным, ссылаясь на то, что арендная плата не может меняться чаще раза в год, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Суд встал на его сторону, потому что условиями договора не была предусмотрена возможность изменять арендную плату (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.10.08 по делу № А41-6993/08). Чтобы избежать такой ситуации, докладчик порекомендовал сторонам сначала заключать дополнительное соглашение об изменении условия договора, в соответствии с которым формируется арендная плата, а потом уже увеличивать ее. Много споров возникает по поводу взыскания с арендатора обеспечительного платежа. Так, в одном из дел стороны установили, что если арендатор решит досрочно расторгнуть договор, то с него взимается штраф в виде удержания обеспечительного платежа. Арендатор предложил расторгнуть договор, стороны подписали соглашение о расторжении, обеспечительный платеж остался у арендодателя. Позже возник спор относительно задолженности по арендной плате — арендатор просил удержать ее из суммы обеспечительного платежа, на что арендодатель ответил, что эту сумму он уже удержал в качестве штрафа за расторжение договора. Однако суд признал это условие ничтожным. Штраф может взыскиваться только за нарушение, которого в данном случае не было, поскольку подписано соглашение о расторжении договора. Поэтому арендодатель не имел права удерживать обеспечительный платеж (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18.01.11 № КГ-А40/16672-10).

Докладчик порекомендовал арендодателям избегать в договоре формулировок, что расторжение договора является правом арендатора. Лучше прямо назвать это нарушением со стороны арендатора, за которое предусматривается штраф в виде удержания арендодателем суммы обеспечительного платежа. Суд вряд ли сможет признать удержание неправомерным.

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль