Предварительные обязательства сторон по поводу недвижимости. Как гарантированно добиться заключения основного договора

333
В этой статье:Можно ли арендовать недостроенный объектЧем рискован задаток в предварительном договореКакой иск поможет заключению основного договора

Помещения в строящихся зданиях нередко распределяются между будущими арендаторами и собственниками еще до того, как строительство будет закончено. Это происходит на основании предварительных договоров аренды и купли-продажи.

Хотя такая практика широко распространена, она влечет серьезные риски для потенциальных арендаторов и покупателей помещений. Достаточно сказать, что некоторые суды вообще считают невозможными любые сделки в отношении здания, пока оно не будет оформлено в собственность. Но арбитражная практика подсказывает целый ряд тонкостей, которые помогут заключить основной договор без проблем.

Предварительная аренда «недостроя» может оказаться ничтожной сделкой

Главная опасность для покупателя (арендатора) при подписании предварительного договора – отсутствие у контрагента зарегистрированного права на объект недвижимости. Такие договоры заключаются, как правило, еще на стадии строительства, когда компания, которая выступает на стороне продавца (арендодателя), не внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в качестве собственника. Между тем право собственности на недвижимость возникает по общему правилу в момент его государственной регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Возникает закономерный вопрос: может ли объектом недвижимости распоряжаться лицо, которое формально не является его собственником? Однозначного ответа на него арбитражная практика не дает.

В большинстве случаев суды допускают заключение предварительных договоров в отношении объекта до регистрации на него права собственности (постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.06 № А56-15670/2006, Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.08.09 № А41-11344/09, федеральных арбитражных судов Московского округа от 11.01.06 № КГ-А40/12963-05, Северо-Западного округа от 14.09.07 № А56-50744/2006, Волго-Вятского округа от 26.08.09 № А11-12651/2008).

Однако ряд судебных актов указывает на невозможность совершения сделок с незарегистрированным объектом (постановления федеральных арбитражных судов Московского округа от 28.06.05 № КГ-А40/5563-05, от 24.03.05 № КГ-А40/1737-05, Западно-Сибирского округа от 02.10.07 № Ф04-6926/2007(38909-А45-16)).

Поэтому, если стороны намерены заключить предварительный договор в отношении строящегося объекта, нельзя исключить риск признания сделки ничтожной. Единственная мера предосторожности, которую может принять покупатель (арендатор), – проанализировать последнюю арбитражную практику своего региона и определить, как суды относятся к возможности совершения сделок с незарегистрированной недвижимостью.

Заключение основного договора гарантирует обеспечительный платеж

Продавцы (арендодатели) стремятся включить в предварительный договор условия, которые гарантируют заключение в будущем основного договора. Довольно распространенный вариант – обеспечительный платеж. Это непоименованный способ обеспечения обязательств, который предполагает, что еще до заключения основного договора покупатель (арендатор) перечисляет контрагенту денежную сумму. До заключения основного договора эта сумма не входит в цену объекта и служит способом обеспечения исполнения обязательств по заключению в будущем основного договора. После заключения основного договора обеспечительный платеж трансформируется в аванс. Обеспечительный платеж суды признают допустимым способом обеспечения (постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 28.04.08 № КГ-А40/2122-08, Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.05.08 № 09АП-4095/08-ГК). Причем в договоре можно установить условие, по которому при заключении основного договора обеспечительный платеж возвращается стороне, которая его перечислила, или же, наоборот, не возвращается (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.10.08 № А56-19751/2007). От задатка этот способ обеспечения отличает то, что обеспечительный платеж не возвращается в двойном размере, если обязательство нарушила сторона, получившая деньги.

Сам задаток в предварительных обязательствах применяться не может. Причина в том, что задаток выдается одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Но, по мнению арбитражных судов, из предварительного договора не возникает денежных обязательств. Поэтому нельзя гарантировать исполнение такого договора задатком. В предварительном договоре задаток не обеспечивает свою платежную функцию (постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 09.02.09 № А43-7275/2008-41-247, Поволжского округа от 28.02.08 № А65-12856/2007-СГ2-20, Уральского округа от 05.03.08 № Ф09-1146/08-С5, Центрального округа от 18.02.09 № Ф10-211/09).

Предварительный договор – не основание для регистрации права собственности

Если будущий продавец (арендодатель) уклоняется от заключения основного договора, покупатель (арендатор) может подать иск о его понуждении (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.06.08 № А43-24795/2007-2-633). Такое требование надо предъявить в пределах срока, установленного для заключения основного договора, иначе иск подлежит отклонению (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.12.08 № А82-2709/2008-43).

Иногда покупатели пытаются подать иски с требованием признать за ними право собственности на объект, по поводу которого был заключен предварительный договор. По мнению Президиума Высшего арбитражного суда, право собственности на имущество не может быть приобретено истцом на основании предварительного договора о продаже имущества (информационное письмо от 28.04.97 № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В ситуациях, когда покупатель или арендатор за свой счет отремонтировал объект, а продавец (арендодатель) уклоняется от заключения основного договора, у пострадавшей стороны есть два варианта поведения. Во-первых, если не истек срок, закрепленный в предварительном договоре, она может подать указанный выше иск о понуждении продавца (арендодателя) к заключению основного договора.

Во-вторых, она может дождаться истечения данного срока, а затем потребовать от продавца (арендодателя) выплатить сумму неосновательного обогащения. Так, Федеральный арбитражный суд Московского округа обязал недобросовестного арендодателя оплатить стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в период действия предварительного договора аренды (постановление от 12.01.07 № КГ-А40/12940-06-1, КГ-А40/12940-06-2-А, КГ-А40/12940-06-2-Б, оставленное в силе постановлением Президиума ВАС РФ от 17.07.07 № 3056/07).

 

 

Мнение коллеги

Комментирует Елена Турецкова, главный юрист «Мегаполис Лигал»: «Заключая предварительный договор по поводу недвижимости, важно помнить о нескольких моментах. Во-первых, что независимо от физического существования объекта на момент заключения договора данные о нем все равно подробно прописываются. В частности, указывается адрес объекта, при наличии паспорта БТИ – данные из него (площадь, состав помещений, этажность, материал стен и т. д.). Если предметом договора является часть здания, то к договору нужно приложить план здания с указанием тех помещений, которые являются предметом договора. При отсутствии этих сведений предварительный договор будет признан судом незаключенным (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.10.09 по делу № А56-6942/2007). Во-вторых, срок заключения основного договора, несмотря на расхожее мнение, можно вообще не указывать. В этом случае будет действовать абзац 2 пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса: основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Именно в этот срок сторона договора может направить другой стороне предложение заключить основной договор и в случае отказа обратиться в суд (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.03.08 № КГ-А41/1294-08 по делу № А41-К1-13982/07). И, наконец, в-третьих, как и любой другой, предварительный договор может быть оспорен как крупная сделка (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 03.11.09 по делу № А12-1570/2009) или сделка с заинтересованностью (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.04.07 по делу № А52-2809/2004). Поэтому лучше сразу попросить контрагента представить решение об одобрении предварительного договора соответствующим органом контрагента».

 

 

Вопрос в тему

Можно ли привязать заключение основного договора к дате получения арендодателем свидетельства о праве собственности?

Это возможно, но рискованно. В судебной практике встречаются решения, когда суды признавали срок для заключения основного договора неустановленным (ст. 190 ГК РФ). Поэтому безопаснее указать, что основной договор будет заключен в течение 30 дней после получения арендодателем свидетельства о праве собственности, но не позднее такой-то даты.

 

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль