Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество. Новые правила защиты нарушенных прав

215
В этой статье:Как изменилась позиция ВАС РФ о защите прав на недвижимостьС какого момента считается, что лицо узнало о нарушении своих правЧто приоритетнее – запись в реестре или фактическое владение

Защита права собственности имеет принципиальное значение независимо от особенностей самого объекта. Между тем одним из наиболее ценных и дорогостоящих активов, безусловно, является недвижимость. Сейчас компании вкладывают небольшое количество средств в строительство, в связи с этим количество споров о правах на недвижимое имущество растет.

Для эффективного и единообразного решения таких споров большие надежды возлагаются на реестр как средство защиты права собственности на объекты недвижимого имущества. Кроме общих положений о защите права собственности и общественно-социальных условий создания объектов недвижимости необходимо разбираться и в сложном правовом механизме защиты права собственности. Таким утилитарным целям посвящено совместное постановление Пленумов ВАС РФ и ВС РФ от 29.04.10 № 22/10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 22/10).

Высший арбитражный суд не в первый раз дает обязательные для судов указания по вопросам защиты права собственности (ранее этим целям служило постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8). Но основное отличие постановления № 22/10 заключается в том, что оно отражает тенденции развития средств защиты права собственности за последние пять лет, основанные на рассмотрении конкретных дел, а также обусловлено необходимостью изменить уже сложившиеся подходы.

Судебная практика изменилась в сторону отказа от формальных критериев

Главной особенностью определения наличия или отсутствия у лица права собственности на недвижимое имущество является государственная регистрация в специальном реестре. Регистрация должна предоставлять собственниками дополнительные гарантии защиты, предоставлять преимущества, но не создавать проблем. Однако долгое время регистрация являлась не преимуществом, а скорее недостатком.

Эта системная проблема эффективно решается в постановлении № 22/10 путем изменения всей парадигмы гражданского права. Концептуально изменения заключаются в отказе от формальных критериев в пользу разумности, реальности отражаемых в документах действий.

Формальный критерий был закреплен в статье 8 Гражданского кодекса в 1994 году. Он заключался в том, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) в статье 6 было предусмотрено признание права собственности, возникшего до его введения, вне зависимости от регистрации. На этом миссия Закона о регистрации закончилась, и многие решили, что абсолютно все можно решить записью в реестре, даже если вы не имели никакого отношения к этому имуществу.

Появилось много случаев, когда собственник ведет бизнес в своем собственном здании или что-то выращивает на своей земле, ни о чем не подозревает, как вдруг выясняется, что право собственности на здание или на землю давно зарегистрировано на других лиц (постановления федеральных арбитражных судов Восточно-Сибирского округа от 18.12.07 № А33-4884/07-Ф02-9181/07 по делу № А33-4884/07, Московского округа от 25.03.08 № КГ-А40/2095-08 по делу № А40-16613/07-50-164, Поволжского округа от 29.01.09 по делу № А12-11271/2008). Высший арбитражный суд стал обращать внимание на реальность передачи недвижимого имущества. Оказалось, что реально никто другой, кроме первоначального собственника, во владение не вступал и регистрационная запись ничего не означает. Постепенно практика определилась окончательно в пользу фактического владельца (постановление Президиума ВАС РФ от 02.06.09 № 2147/09).

Этот результат уже заметен в самом начале раздела постановления № 22/10 о спорах на недвижимое имущество, где процитирован не Гражданский кодекс, а Закон о регистрации.

Цитируем документ. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (п. 52 постановления № 22/10).

Согласитесь, что в словах «акт признания и подтверждения» слышится второстепенность регистрации по сравнению с чем-то более важным: возникновение права собственности происходит благодаря сделкам самих заинтересованных лиц, а не волшебству регистратора.

ВАС РФ предлагает комплексную систему владельческой защиты

Закон о регистрации указывает на то, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Но это не более чем указание на то, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Например, при истребовании из чужого незаконного владения.

Постановление № 22/10 предполагает возможность возникновения таких ситуаций, когда сама запись в ЕГРП нарушает право истца и это право не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения. Например, в случае, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились. Если так, на что же рассчитывать, если даже регистрация не всегда дает гарантии защиты права собственности? Приходится выстраивать комплексную систему владельческой защиты.

Начинается все с малого: срока исковой давности (п. 57 постановления № 22/10). К искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса. То есть по общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в реестре. При этом сама по себе запись в реестре о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в реестр лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Вместе с тем в силу абзаца 5 статьи 208 Гражданского кодекса в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в реестр не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется. Это относится в полной мере к искам о признании права (или признании права отсутствующим), упомянутым в пункте 58 постановления № 22/10. Там указано, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Вроде бы общие слова, но они расставляют все необходимые акценты в том способе защиты, который необходим владельцу недвижимого имущества, а также нераспространение исковой давности.

Практика на стороне фактического владельца недвижимости

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель не имеет права распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Несмотря на это, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса, то есть даже при отсутствии государственной регистрации перехода к нему права собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, регистрация в данном случае имеет значение лишь для последующего распоряжения имуществом покупателя. Однако если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В постановлении обращается особое внимание на то, что владение возникает только после передачи имущества. В этом, собственно, и заключается основной момент борьбы с незаконным захватом путем регистрации, но без реальной передачи имущества.

Так, пункт 61 постановления № 22/10 прямо указывает на то, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Введение данного правила обусловлено тем, что, согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Однако постановление № 22/10 предусматривает вероятность того, что суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость (например, если сделка недействительна), и тогда требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено.

Более того, в том случае, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же объекта недвижимости, арбитражный суд, руководствуясь статьей 398 Гражданского кодекса, удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество.

Итак, владение имеет превалирующее значение по сравнению с регистрацией, хотя это не умаляет значение регистрации как дополнительной гарантии защиты права собственности на недвижимое имущество.

 

Вопрос в тему

Как правильно определить способ защиты нарушенных прав на недвижимое имущество?Виндикационный иск направлен против лица, у которого имущество находится во владении. Иск о признании права собственности заявляет фактический владелец против титульного собственника (то есть лица, за которым право зарегистрировано в реестре). Если владение перешло к лицу в результате сделки с собственником (истцом), то предъявляется иск о признании сделки недействительной и применении последствий в виде возврата полученного по сделке имущества (реституция).Всегда ли иск непосредственно к регистратору об исправлении недостоверной записи в реестре обречен на провал?Нет, не всегда. Например, если лицо полагает, что регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела. При этом изменение в ЕГРП не повлечет за собой нарушения прав и законных интересов других лиц, в частности, при отсутствии спора о праве на недвижимость.

 

Об авторе этой статьи

Специализация: корпоративное право, регулирование предпринимательской деятельности.

Регалии: д.ю.н., профессор кафедры предпринимательского права МГУ имени М. В. Ломоносова, судья ВАС РФ.

Научные труды: автор четырех монографий и более чем 70 научных статей. Соавтор таких известных учебников, как: Предпринимательское право Российской Федерации / Под ред. Е. П. Губина, П. Г. Лахно, Корпоративное право. Учебно-методическое пособие / Под ред. Шиткиной И. С., М. и др.

Место работы: в 1984 году поступил на юридический факультет МГУ имени М.В. Ломоносова, а в 1991 году получил диплом с отличием о высшем образовании по специальности «правоведение». В том же году поступил в аспирантуру МГУ и в 1994 году защитил диссертацию на тему «Разрешение коллективных трудовых споров в России и США: сравнительный анализ» на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Сразу после защиты кандидатской диссертации Дмитрий Дедов был приглашен заняться преподавательской деятельностью на кафедре предпринимательского права. В марте 2008 года был назначен на должность судьи Высшего арбитражного суда РФ.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.