Смена собственника как повод повременить с арендной платой. Каковы шансы арендатора избежать неустойки

94
Что дает арендатору основание не платить при смене собственника Как арендаторы злоупотребляют положениями кодекса Какие шансы у арендатора доказать добросовестность в суде

Может так случиться, что арендатору известно о состоявшейся смене собственника арендуе-мого объекта. Но при этом он также знает, что была нарушена процедура уведомления об этом факте (см. стр. 30 и 31). И может появиться искушение прекратить платежи в адрес прежнего арендодателя, потому что у него уже не будет оснований предъявить претензии. И в то же время не платить новому, так как формально он еще «не знает» о смене собственника.

Козырь арендатора – просрочка уведомления

Часто арендатор узнает о смене собственника имущества еще до того, как получает официальное письменное уведомление. В таком случае арендатор может тянуть с оплатой до его получения (потом долг, разумеется, все-таки придется погасить). Между тем новый арендодатель может отправить уведомление лишь спустя несколько месяцев после приобретения недвижимости.

Возможен и другой вариант: арендатор получил письменное уведомление, но к нему не были приложены доказательства перехода прав к новому арендодателю (копии договора об отчуждении недвижимости и свидетельства о государственной регистрации перехода права собст-венности). Арендатор занимает выжидательную позицию, рассчитывая погасить долг, когда арендодатель представит ему необходимые доказательства. В таких случаях он просто надеется на безнаказанность: отсутствие ответственности за просрочку платежа и риска расторжения договора аренды на основании статьи 619 Граждан-ского кодекса. Другими словами, у компании на какое-то время появляются свободные денежные средства в сумме арендной платы, что в условиях финансового кризиса – неплохое подспорье.

ВОПРОС В ТЕМУ

Если новый арендодатель не сообщил свои банковские реквизиты, обязательно ли арендатору перечислять арендную плату в депозит нотариуса?

Нет, по смыслу пункта 1 статьи 327 Гражданского кодекса исполнение обязательства путем внесения долга в депозит нотариуса – право, а не обязанность должника.

В большинстве случаев суды защищают арендодателя

В арбитражной практике есть примеры, когда суды в подобных обстоятельствах освобождали арендатора от неустойки (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22.10.04 по делу № А09-2283/04-9). Но подобный исход все-таки не гарантирован.

Дело в том, что пункт 3 статьи 382 Граждан-ского кодекса не обязывает нового кредитора уведомлять должника о переходе прав. Он лишь определяет возможные негативные последствия такого неуведомления: исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему лицу (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.01.07 по делу № КГ-А41/12248-06). Кодекс также не обязывает нового арендодателя по собственной инициативе снабжать арендатора доказательствами перехода прав – он лишь дает ему право требовать таких доказательств и не платить новому кредитору, пока они не будут получены (п. 3 ст. 385 и ст. 312 ГК РФ). При этом нормы, которая давала бы должнику право вообще не исполнять свое обязательство, нет.

В рассматриваемой ситуации арендатор не платит никому в нарушение статьи 309 кодекса. Кроме того, он не предпринимает никаких действий для получения доказательств перехода права собственности к новому кредитору. Поэтому суд может не найти оснований для освобождения арендатора от ответственности и взыскать проценты или неустойку (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18.08.05 по делу № А55-15565/04-40).

Чтобы избежать неустойки, арендатору до получения письменного уведомления и доказательств перехода прав безопаснее рассчитываться с прежним собственником имущества. Доказательств перехода прав лучше требовать от нового арендодателя заказным письмом с уведомлением. В случае спора это подтвердит, что арендатор действовал добросовестно, продолжая платить (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 02.02.09 № КГ-А40/13225-08).



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.