Концепция совершенствования общих положений Гражданского кодекса. Что изменится в работе юристов, если документ примут

187
Институт защиты владения как противодействие рейдерам Права владельцев зданий на чужом участке обеспечит суперфиций Почему понятие «помещение» завело законодательство в тупик

В настоящее время идет работа над Концепцией совершенствования общих положений Гражданского кодекса. Этот документ может серьезнейшим образом повлиять на дальнейшее развитие гражданского законодательства. Без преувеличения революционные поправки, предусмотренные концепцией, касаются положений о праве собственности и других вещных правах.

Об авторе этой статьи

Специализация: собственность, владение, сделки, объекты права, долевое участие в строительстве, купля-продажа, обязательства из неосновательного обогащения, компенсация вреда деловой репутации и многое другое.

Регалии: доктор юридических наук, член Совета по кодификации гражданского законодательства при Президенте РФ, член НКС при ВАС РФ.

Судебные процессы: защита газеты «Коммерсант» по иску «Альфа-банка» о взыскании вреда за умаление деловой репутации; участие в деле о правах на акции «Мегафона»; защита Московского международного дома музыки в деле о признании недействительным договора, дающего право третьему лицу в любое время занимать концертную площадку в ММДМ; защита аудиторской компании «Прайсвотерхаузкуперс» в деле о признании договора аудита сделкой, противной основам правопорядка и нравственности.

Научные труды: автор нескольких монографий, в том числе «Собственность в гражданском праве» (4-е изд,), являющейся наиболее масштабной работой по этой теме за последние десятилетия. Выпустил более 180 статей в различных научных изданиях.

Место работы: адвокат, преподаватель Российской школы частного права.

Защита прав владельца – оружие против рейдеров

Раздел о собственности и других вещных правах, который включает нынешний Гражданский кодекс, действует практически в том же виде, в котором он существовал в кодификациях гражданского законодательства времен СССР. В 1994 году, когда парламентарии принимали кодекс, причины для этого были не юридические, а скорее идеологические. В результате сегодня у нас нет единой системы вещных прав и права собственности. Концепция делает попытку создать такую систему. Одна из мер, которую предполагается для этого предпринять, – введение в кодекс понятия владения как фактической позиции. Имеется в виду владение не как часть привычной нашим юристам триады «владение, пользование, распоряжение», а владение как факт обладания вещью (не важно, на каком праве). В этом смысле владение было известно в российском дореволюционном праве и существует в современных зарубежных гражданских кодексах.

Необходимость введения этого института не вызывает сомнений, учитывая очень высокий уровень самоуправства в нашей стране. Под самоуправством здесь понимается отобрание чужой вещи без воли ее владельца, то есть то, что сейчас принято называть рейдерством. При этом в действующем Гражданском кодексе ничего не говорится о том, что такое самоуправство и как с ним бороться. Более того, в российском гражданском праве сейчас нет даже понятия владельца, есть только некое правомочие владения, незнакомое другим правовым системам.

Владельческая защита, введение которой предусматривает концепция, – это оперативный инструмент защиты права, для которого устанавливается сокращенный срок исковой давности. В странах, где существует этот институт, у лица, которое владеет определенной вещью (пусть даже без законного основания), никто не вправе самовольно отобрать ее. Если, к примеру, собственник этой вещи отберет ее без судебного решения, его действия будут квалифицированы как самоуправство. Суд (или даже полиция) вернет отобранную вещь владельцу. При этом тот даже не обязан объяснять, на каком праве он этой вещью владеет.

Разумеется, собственник вещи не лишается возможности заявить к фактическому владельцу виндикационный иск. Но отобрать вещь самостоятельно он не может.

Этого простейшего инструмента нет в ныне действующем кодексе. В результате хозяйствующие субъекты у нас лишены возможности эффективно противостоять рейдерам. Между тем нормой, защищающей права владельца, во всем мире пользуются не только владельцы, но и собственники. Удобство этой нормы заключается для них в том, что доказывать право собственности им не нужно. Институт владельческой защиты предполагает, что владельцу нужно доказать лишь факт владения вещью, а также то, что она была отобрана помимо его воли (путем применения силы или обмана). Представляется, что, если предложение о защите владельца будет принято, этот институт может положить начало новому Гражданскому кодексу.

ВОПРОС В ТЕМУ

Предлагается внести в кодекс право суда взыскивать оцененные убытки. Для чего нужен этот институт?

Сейчас размер убытков потерпевший должен доказать. Поскольку сделать это очень сложно, на практике убытки заменяют неустойкой. Но неустойку суд может снизить по 333 й статье. А оцененные убытки взыскиваются на основании предварительной приблизительной оценки. Доказывать размер ущерба в данном случае не нужно. Это упрощает задачу потерпевшему, который обращается в суд за защитой своих прав.

Аренду земли под застройку нужно заменить суперфицием

Еще один новый институт, которым предполагается дополнить раздел кодекса о вещных правах, – это суперфиций, то есть право на строения на земельном участке, принадлежащем другому лицу. Иными словами, суперфиций принадлежит застройщику, который возвел здание на чужом земельном участке. Естественно, это право может отчуждаться. Институт суперфиция позволит решить ряд проблем, возникающих при правовом регулировании городской застройки.

Во-первых, сейчас собственники зданий нередко сталкиваются с произволом собственников земельных участков, на которых эти здания расположены (в основном публичных образований). Сейчас права застройщика, который возвел здание на чужом участке, практически не урегулированы. А суперфиций – это вещное право, которое охватывает все, что лежит в рамках обычных хозяйственных целей застройки. Установление этого института защитит собственников зданий. Отметим, что Высший арбитражный суд уже сейчас фактически пытается ввести своеобразное «остаточное право» на землю. Суд признает, что, даже если что-то произойдет со строением, застройщик все равно в течение определенного времени будет обладать некоторыми правами на участок, который оно занимало.

Во-вторых, с введением института суперфиция исчезнет такое уродливое явление, как аренда под застройку. При аренде по определению вещь дается на время. А аренда под застройку предполагает, что участок предоставляется застройщику навсегда. Это опять-таки создает возможности для злоупотребления собственнику земли, то есть арендодателю.

Отказаться от понятия «помещение» мешают психологические причины

Изменения предполагаются и в сфере объектов гражданских прав. Так, концепция должна предложить решение проблемы, связанной с существованием в российском законодательстве категорий жилых и нежилых помещений. Действующее законодательство относит помещения к недвижимым вещам, что представляется неверным. Во-первых, помещение представляет собой юридическую фикцию. Оно не является вещью, то есть предметом материального мира. Во-вторых, оно не связано с землей и, следовательно, его нельзя считать объектом недвижимости.

Использование понятия «помещение» привело законодательство о недвижимости в тупик. В настоящее время законом фактически не урегулированы отношения между собственниками помещений в одном здании по поводу содержания этого здания. К примеру, если собственник помещения на верхнем этаже за свой счет починил крышу, он не может распределить свои затраты на собственников остальных помещений в том же здании.

Чтобы как-то решить эту проблему, концепция предлагает следующую конструкцию: здание может принадлежать либо собственнику здания, либо собственникам помещений, расположенных в нем. Таким образом, если в здании есть хотя бы один собственник помещения, все остальные помещения также должны обрести своего хозяина. Здание как объект права с этого момента исчезает. Ведь, к примеру, места общего пользования в здании не могут одновременно принадлежать и собственнику здания, и собственникам помещений. Между собственниками помещений предлагается установить императивный порядок взаимоотношений. Возможно также, что будет принят вариант концепции, разрешающий собственникам помещений изменять своим договором этот императивный порядок взаимоотношений.

Пожалуй, более правильным было бы вообще отказаться от понятия помещения и предоставить нынешним собственникам помещений долю в праве общей собственности на здание. В таком случае следовало бы установить, что решения сособственников здания (например по поводу ремонта здания, пользования подвальными и чердачными помещениями и т. д.) должны приниматься не на основе консенсуса, а большинством голосов (как это установлено, например, жилищным законодательством). Кроме того, следовало бы вообще отказаться от института преимущественного права выкупа доли одного из сособственников остальными сособственниками.

Но, к сожалению, отказ от понятия «помещение» в ближайшее время вряд ли возможен. Этому мешают не столько юридические, сколько психологические причины. Собственники помещений могут воспринять такую реформу как лишение их имущества. Поэтому при разработке концепции был предложен компромиссный вариант, предусматривающий, что существовать как объект права может либо здание, либо помещения в этом здании.

ВОПРОС В ТЕМУ

В концепции высказано предложение ввести обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Нужно ли усложнять процедуру заключения таких сделок?

Сейчас кодекс предусматривает регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В окончательный вариант концепции скорее всего будет включено предложение оставить только регистрацию прав. Если при этом не ввести нотариальное удостоверение договоров, эти договоры начнут оформлять задним числом.

В кодексе необходимо урегулировать статус составных вещей

В раздел кодекса об объектах гражданских прав предлагается внести серьезные терминологические изменения. Законодателю необходимо определиться с понятиями сложной и составной вещи. Современная редакция кодекса включает понятие сложной вещи, под которой понимается совокупность разнородных вещей, образующих единое целое, предполагающее использование их по общему назначению (ст. 134 ГК РФ). В то же время некоторые вещи могут быть совокупностью однородных вещей (стадо овец, библиотека, коллекция картин). Формально эти совокупности вещей сейчас не подпадают под определение статьи 134 кодекса, хотя признание их единой вещью отвечает потребностям гражданского оборота.

Еще одна проблема заключается в том, что в нынешней редакции кодекса не отражено специфическое положение некоторых вещей. Так, например, одна опора линии электропередач сама по себе не является вещью. Она представляет собой составную часть вещи (ЛЭП). Если же рассматривать эту составную часть как самостоятельную вещь (как это, к сожалению, иногда делают арбитражные суды), это ведет к печальным последствиям. В таком случае получается, что, к примеру, директор компании, которой принадлежит газопровод, может, действуя вразрез с интересами компании, продать третьему лицу одну лишь насосную станцию. И новый собственник станции за сравнительно небольшую сумму фактически получит контроль над газопроводом. Этот пример показывает, что статус таких составных вещей необходимо урегулировать в кодексе. Это исключило бы возможность заключения сделок с отдельными составными частями вещи.

Деньги хотят исключить из перечня вещей

Кроме этого в рамках реформирования статьи 128, посвященной объектам гражданских прав, предлагается исключить деньги из перечня вещей. Такой подход представляется логичным, хотя он вряд ли серьезно отразится на гражданском обороте.

Также звучат предложения о том, чтобы четко разделить понятия денег и денежных средств. Юристы, выступающие с этой позиции, полагают, что деньги имеют вещественную форму и могут быть объектом вещных прав, а денежные средства существуют в безналичной форме и субъекты могут обладать на них обязательственными правами. Однако целесообразность такой поправки сомнительна, поскольку она вряд ли как-то отразится на экономических отношениях. К примеру, в кодексе можно записать, что деньги, внесенные на банковский вклад, принадлежат вкладчику на праве собственности.

Но защищенность вкладчиков это вряд ли повысит. Ведь если банк не может расплатиться по своим долгам, то абсолютно не важно, каким правом обладает вкладчик: вещным (правом собственности на деньги) или обязательственным (правом требовать выплаты денежных средств).

Когда концепция станет законопроектом

Когда именно предложения, изложенные в концепции, станут законопроектами, сейчас сказать сложно. Можно предположить, что это произойдет не раньше начала следующего года. Не исключено (хотя и нежелательно), что идеи, изложенные в концепции, будут внедряться не в виде единого пакета поправок, а постепенно. Одним из первых таких изменений мог бы стать, например, институт владельческой защиты, который не находится в тесной связи с другими нормами кодекса.

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль