Компания хочет выкупить у государства арендованное помещение. Как преодолеть вероятные препятствия

223
Как муниципалитет может саботировать приватизацию Что подтвердит статус субъекта малого предпринимательства С какого момента компания приобретает право на выкуп

Одна из немногих реальных льгот, которой может воспользоваться значительное число субъектов малого и среднего предпринимательства (далее – МСП) – это преимущественное право на выкуп арендуемых ими государственных и муниципальных помещений. Однако реализовать свое право арендаторам удается, к сожалению, не всегда. Виной тому – препятствия, искусственно создаваемые чиновниками, а также пробелы законодательства.

Муниципалитетам невыгодно продавать недвижимость «льготникам»

Возможность льготного выкупа предоставлена субъектам МСП Федеральным законом от 22.07.08 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуе-мого субъектами малого и среднего предпринимательства <>» (далее – закон № 159-ФЗ). Смысл этого закона в том, что при отчуждении (приватизации) арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности субъекты МСП пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. Выкупается оно (далее для краткости мы будем говорить о выкупе только муниципального имущества) по рыночной стоимости. По желанию «льготника» возможна оплата в рассрочку, продолжительность которой в разных регионах составляет от одного до пяти лет. Но практика показывает, что муниципальные чиновники предпочитают не продавать объекты недвижимости (тем более в рассрочку), а продолжать сдавать их в аренду.

Теоретически порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемых помещений должен выглядеть следующим образом. Орган местного само-управления, принимая решение об условиях приватизации (как правило, это происходит ежегодно), должен предусмотреть в нем преимущественное право субъектов МСП на выкуп арендуемого имущества (п. 1 ст. 4 закона № 159-ФЗ). В течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендаторам – субъектам МСП направляют предложения о заключении договоров купли-продажи имущества, а также проекты таких договоров. В случае согласия «льготника» на использование своего преимущественного права договор купли-продажи должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения его проекта.

Вроде бы все просто и понятно. Но есть одна загвоздка: закон не устанавливает конкретный срок для принятия местными властями решений об условиях приватизации. Поэтому, если муниципалитет не намерен продавать имущество «льготникам», он может просто не принимать решение об условиях приватизации. Тогда не придется и направлять арендаторам предложения о выкупе. Это как минимум позволяет затянуть процедуру выкупа. А время в данном случае может сыграть решающую роль, ведь на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом, малый и средний бизнес получил меньше двух лет (с 5 августа 2008 года до 1 июля 2010 года).

ВОПРОС В ТЕМУ

Что делать, если уполномоченный орган откажет в реализации преимущественного права или проигнорирует заявление о выкупе?

В этом случае субъект МСП может обжаловать это действие (бездействие) в порядке, предусмотренном для оспаривания ненормативных правовых актов (глава 24 АПК РФ). На это обжалование отводится три месяца с момента, когда арендатор узнал о нарушении своих прав (п. 4 ст. 198 АПК РФ). Кроме того, можно подать иск о понуждении к заключению договора купли-продажи (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Риск не успеть выкупить арендованное имущество

К счастью, законодатель не питает иллюзий по поводу добровольного исполнения закона № 159-ФЗ субъектами РФ и муниципалитетами. Поэтому он предусмотрел специальный порядок реализации преимущественного права: по инициативе самого субъекта МСП. Он может направить в уполномоченный муниципальный орган (комитет по управлению имуществом и т. п.) заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов МСП (эти условия изложены в п. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.07 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ») и о реализации преимущественного права (п. 2 ст. 9 закона № 159-ФЗ). В двухмесячный срок с даты получения заявления уполномоченный орган обязан заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества. В течение двух недель после принятия отчета оценщика должно быть вынесено решение об условиях его приватизации. Такой «резервный» порядок вступил в силу 1 января 2009 года. Именно его, как правило, и используют арендаторы, желающие реализовать свое право.

Но процедура выкупа имущества по инициативе арендатора имеет свои слабые места. Не совсем удачно прописана обязанность уполномоченного органа по проведению оценки помещения. Двухмесячный срок с даты получения заявления арендатора отводится на заключение договора на проведение оценки, а не получение отчета об оценке. При такой формулировке закона уполномоченный орган вправе ничего не предпринимать для реализации права заявителя в течение 59 дней, заключив договор об оценке в последний, шестидесятый день. А срок проведения оценки определяется договором с оценщиком и законом не ограничен.

Такими способами муниципалитет может затянуть процедуру выкупа недвижимости по инициативе ее арендатора. Поскольку выкупить имущество на льготном основании можно только до 1 июля 2010 года, арендаторы, не получившие своевременно предложений заключить договор купли-продажи, рискуют просто опоздать. Так что субъектам МСП, желающим воспользоваться правом выкупа, лучше не затягивать с подачей заявления.

ВОПРОС В ТЕМУ

Как быть субъекту МСП, если арендованный объект был продан третьему лицу с нарушением преимущественного права на его приобретение?

Он вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. На это отводится два месяца с момента, когда арендатор узнал или должен был узнать о таком нарушении (п. 2 ст. 6 закона № 159-ФЗ). Данный срок является пресекательным («Рекомендации научно-консультативных советов о практике применения законодательства» федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа и Поволжского округа).

Риск отнесения арендуемого объекта к имуществу, не подлежащему приватизации

Вывести объект недвижимости из сферы действия закона № 159-ФЗ муниципалитет может и другим способом. Достаточно включить арендуемое помещение в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП. Имущество, включенное в этот перечень, предназначено исключительно для поддержки малого и среднего бизнеса. Оно не подлежит отчуждению в частную собственность (п. 4, 4.2 ст. 18 Федерального закона от 24.07.07 № 209-ФЗ). Кроме того, исключить имущество из-под действия закона № 159-ФЗ можно, передав его в оперативное управление муниципальному учреждению (подп. 3 п. 2 ст. 1 закона № 159-ФЗ).

В указанных ситуациях арендатор вправе оспорить действия местных властей. Так, Федеральный арбитражный суд Уральского округа в постановлении от 06.08.09 № Ф09-5538/09-С6 указывает, что включение спорных нежилых помещений в перечень имущества, предназначенного для передачи субъектам МСП, не должно препятствовать их праву на выкуп арендованного имущества. Поэтому, по мнению судей, существенное значение имеет то, когда был опубликован муниципальный правовой акт о включении арендуемого помещения в данный перечень: до подачи арендатором заявления о выкупе или после.

Субъект МСП может также попытаться оспорить включение имущества в указанный перечень, ссылаясь на злоупотребление правом со стороны муниципалитета (ст. 10 ГК РФ, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26.05.09 № А68-6752/08-465/5). Но, к сожалению, доказать факт злоупотребления правом удается далеко не всегда (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.04.09 № Ф09-2202/09-С6). Это неявное нарушение, и бремя его доказывания ложится на арендатора, который, заявляя о злоупотреб-лении, вынужден будет ссылаться на косвенные доказательства.

Условия преимущественного выкупа арендуемой недвижимости

Для того чтобы субъекту МСП реализовать свое преимущественное право, необходимо одновременное наличие следующих условий:

1) арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъектов МСП непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.08 № 159 ФЗ (5 августа 2008 года) в соответствии с договором или договорами аренды;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи или на день подачи субъектом МСП заявления о приобретении арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (в разных субъектах РФ эти значения варьируются от 300 до 2000 кв. м);

4) арендуемое имущество не включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение или пользование субъектам МСП.

Риск утраты статуса субъекта МСП

Препятствия для льготной приватизации муниципального имущества могут возникнуть и из-за возможности различного толкования пункта 1 статьи 3 закона № 159-ФЗ. В нем сказано, что для получения преимущественного права на выкуп необходимо, чтобы арендуемое имущество находилось во временном владении или временном пользовании субъектов МСП непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу закона № 159-ФЗ (5 августа 2008 года). Из этой формулировки неясно, должен ли арендатор на протяжении этих двух лет относиться к числу субъектов МСП или достаточно, чтобы он являлся субъектом МСП на момент подачи заявления.

Обстоятельства могут, например, сложиться так, что на момент подачи заявления о реализации преимущественного права арендатор на протяжении двух лет являлся субъектом МСП, а после подачи заявления утратил этот статус. Такое возможно, если арендатор перестал соответствовать какому-либо из критериев субъекта МСП, установленных статьей 4 закона о развитии малого и среднего предпринимательства (к примеру, принял в штат свыше 250 сотрудников).

Возможна и обратная ситуация. Допустим, компания с 2006 года арендует муниципальное помещение. При этом отвечать признакам субъекта МСП она стала только с 2008 года. Таким образом, компания являлась арендатором муниципальной собственности свыше двух лет, а субъектом МСП – меньше года. И в том, и в другом случае комитет по управлению имуществом может решить, что арендатор не относится к числу «льготников», и отказать ему в праве на выкуп. С такого рода отказами арендаторам уже приходится сталкиваться на практике (см., например постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 19.06.09 № А72-8763/2008).

Тут поможет аналогия закона: на отношения, связанные с участием субъектов МСП в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные законом № 159-ФЗ, распространяется Федеральный закон от 21.12.01 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (п. 3 ст. 1 закона № 159-ФЗ). При применении законодательства о приватизации имели место случаи, когда после подачи заявления о выкупе земельного участка изменялись условия приватизации, в частности, выкупная цена участка. Возникал вопрос: на какой момент нужно определять эту цену? Арбитражные суды сформулировали следующий подход: размер выкупной цены должен определяться на дату подачи заявления о приватизации земельного участка. Согласно пункту 5 статьи 36 Земельного кодекса, право заявителя требовать заключения договора купли-продажи возникает именно с момента подачи заявки, а у уполномоченного государственного органа с этой же даты возникает обязанность совершить необходимые действия по оформлению участка в собственность заявителя (постановления федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 27.06.06 № Ф04-3747/2006(23754-А81-12), Поволжского округа от 23.09.08 № А65-26291/06).

Процедура льготного выкупа арендуемых помещений субъектами МСП, по сути, аналогична приватизации земельных участков (тот же заявительный порядок, та же обязанность уполномоченного органа заключить договор купли-продажи объекта). Исходя из этого, сформулированная судами позиция применима и к ситуации, когда после подачи субъектом МСП заявления изменились какие-либо условия выкупа. Так что если арендатор, который на момент подачи заявления имел статус субъекта МСП, после подачи заявления утратил этот статус, он тем не менее должен сохранять преимущественное право выкупа.

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль