Правильно составленный договор аренды поможет сэкономить налоги

156
Событие: Конференция «Летние встречи с налоговыми экспертами “Пепеляев, Гольцблат и партнеры”» Организатор: Газета «The Moscow Times» и юридическая компания «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Время и место: 14 августа, Москва Докладчик: Сергей Савсерис, партнер компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры»

В своем докладе Сергей Савсерис рассмотрел распространенную ситуацию, когда в аренду сдается помещение без отделки. Арендатор обязан произвести отделку за свой счет, а арендодатель ничего ему не компенсирует и не принимает по акту результаты работ. Часто при этом объект, бывает, даже не принят в эксплуатацию и передается арендатору на основании предварительного договора аренды.

Это опасный путь для обеих сторон. По словам Сергея Савсериса, налоговые органы часто оценивают работы по отделке как неотделимые улучшения, даже если в договоре прямо сказано иное. Позицию налоговиков часто поддерживают и суды. Налоговые последствия особенно негативны для арендатора. Он вынужден учитывать неотделимые улучшения у себя на балансе до возвращения арендодателю объекта аренды. Арендатор вправе при исчислении налога на прибыль постепенно списывать стоимость неотделимых улучшений в расходы только через механизм амортизации (абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ). Но при этом срок начисления амортизации равен периоду аренды, а норма амортизации (ежемесячно списываемая в расходы сумма) рассчитывается исходя из срока эксплуатации здания. В результате арендатор в течение срока аренды не успевает списать в расходы всю сумму своих издержек по отделке. Кроме того, если арендатор произвел отделку по условиям предварительного договора аренды, то ему отказывают в праве начислять амортизацию, пока не будет заключен основной договор аренды (письмо Минфина России от 10.04.09 № 03-03-06/1/230).

Гораздо выгоднее ситуация, когда неотделимые улучшения учитываются на балансе арендодателя (собственника помещения). Арендатора это избавляет от проблем с амортизацией, а арендодатель может списывать в расходы стоимость неотделимых улучшений в течение всего срока эксплуатации здания (то есть имеет возможность полностью амортизировать стоимость неотделимых улучшений). Реализовать этот вариант, по мнению Сергея Савсериса, достаточно просто. Надо одновременно с предварительным договором аренды подписать агентский договор, по которому арендатор обязуется в интересах арендодателя заключить с подрядчиком договор об отделке помещений. После выполнения работ арендодатель компенсирует арендатору расходы. При этом в договоре аренды на тот период, пока арендатор занимается отделкой, закрепляется одна сумма арендной платы, а после окончания работ по отделке она снижается. За счет этого арендодатель компенсирует арендатору затраты на ремонт.

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль