Текущий ремонт. Можно ли заставить арендатора исполнить свою обязанность

377

Компании заключают договор аренды нежилого помещения. Одно из его условий возлагает производство текущего ремонта на арендатора. При этом в договоре не устанавливаются ни конкретные сроки его проведения, ни какие-то другие критерии, которые позволяли бы определить, когда именно арендатор должен его осуществить. Отсутствуют и санкции за неисполнение данной обязанности. В такой ситуации проведение текущего ремонта будет целиком зависеть от добросовестности арендатора.

Сделка

Компании заключают договор аренды нежилого помещения. Одно из его условий возлагает производство текущего ремонта на арендатора. При этом в договоре не устанавливаются ни конкретные сроки его проведения, ни какие-то другие критерии, которые позволяли бы определить, когда именно арендатор должен его осуществить. Отсутствуют и санкции за неисполнение данной обязанности.

В такой ситуации проведение текущего ремонта будет целиком зависеть от добросовестности арендатора. Между тем арендодатель может быть заинтересован в его скорейшем проведении. Например, собственник может установить низкую арендную плату с условием, что арендатор проведет отделку переданных ему помещений.

Риски

Гражданский кодекс не указывает, когда именно должен быть произведен текущий ремонт. Отсутствует даже стандартная формулировка о том, что эту обязанность надо исполнить «в разумный срок». Если стороны не закрепили такой срок в своем договоре, арендатор может просто «забыть» о проведении текущего ремонта. В этом случае шансы понудить его или хотя бы компенсировать собственные расходы, как это предусмотрено при производстве капитального ремонта, у арендодателя довольно низкие.

Так, в одном из дел городской департамент недвижимости передал индивидуальному предпринимателю в аренду помещение. Договором была предусмотрена обязанность арендатора произвести внутренний ремонт арендуемых помещений за счет собственных средств. Впоследствии по результатам аукциона помещение было продано обществу с ограниченной ответственностью, которое стало новым арендодателем. Общество решило, что настала пора отремонтировать арендованное помещение. Поскольку предприниматель этого не сделал, общество произвело текущий ремонт самостоятельно и подало в суд иск о компенсации понесенных с этой целью расходов. Истец предложил по аналогии применить к текущему норму, позволяющую арендатору самостоятельно произвести предусмотренный договором капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Но все три судебные инстанции в иске отказали. По мнению судов, истец не доказал, что наступил срок исполнения обязательства по производству текущего ремонта арендатором занимаемых помещений. Не предусмотрена договором и обязанность арендатора по компенсации арендодателю расходов на ремонт (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.01.09 № Ф04-8233/2008(19043-А67-11)).

Положение арендодателя осложняется еще и тем, что арендатор может ссылаться и на различные объективные препятствия, которые мешают ему осуществить текущий ремонт. В одном деле в качестве такого обстоятельства выступили мокрые стены в здании (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.09.04 № Ф08-3993/2004).

ВОПРОС В ТЕМУ

Каким документом установлен перечень работ, относящихся к капитальному и текущему ремонту?

Перечни работ по текущему и капитальному ремонту зданий и сооружений утверждены постановлением Госстроя СССР от 29.12.73 № 279 (приложения 3 и 8 к Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений). Этим же документом утверждена и примерная периодичность капитального ремонта (приложения 5–7).

Меры предосторожности

Чтобы избежать подобных ситуаций, положения о текущем ремонте лучше сразу прописать в договоре. Например, можно установить, что текущий ремонт должен проводиться не реже, чем каждые пять лет с момента подписания договора, и установить минимальный перечень работ. Если ремонт не будет выполнен в этот срок, заинтересованная сторона сможет доказать суду, что контрагент нарушил свою обязанность. В противном случае, чтобы доказать необходимость проведения текущего ремонта, придется получать заключение экспертной организации (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.04.09 № А56-23948/2007).

Также в договоре можно предусмотреть, что будет, если арендатор не произведет своевременно текущий ремонт. Например, установить, что в таком случае арендодатель вправе провести текущий ремонт своими силами и потребовать от нарушителя компенсации расходов (по аналогии с тем, как это предусмотрено для капитального ремонта в п. 1 ст. 616 ГК РФ). В качестве санкции можно установить неустойку за просрочку ремонта и право пострадавшей стороны в одностороннем порядке расторгнуть договор. Также некоторые арендодатели практикуют включение в свои договоры условий о возмещении бывшим арендатором стоимости непроизведенного текущего ремонта. Суды такие условия признают законными при условии, что будет доказана необходимость проведения такого ремонта (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.04.09 № А56-23948/2007).

Алена Денисова, юрист адвокатского бюро «Третьяков и партнеры»

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль