Компании принадлежит часть здания. Юристу удалось добиться выкупа участка под отдельными помещениями

210

Многие компании, которые пытались переоформить в собственность земельные участки, принадлежащие им на праве постоянного (бессрочного) пользования, сталкивались с различными препятствиями со стороны земельных комитетов. Елене Коржовой, на момент спора являвшейся юрисконсультом группы компаний «Домино», удалось преодолеть все препоны и добиться выкупа участка по минимальной цене.

Как было дело

Все коммерческие организации, которые владеют земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, должны до 1 января 2010 года приобрести их в собственность или оформить аренду. Это предусмотрено в пункте 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.01 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – закон № 137-ФЗ) и связано с тем, что после вступления в силу Земельного кодекса владеть земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования могут только государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, а также органы государственной власти и местного самоуправления (п. 1 ст. 20 ЗК РФ).

Обращение в земельный комитет. В собственности волгоградской компании ООО «Домино» имеются офисные помещения. Здание, в котором они расположены, одноэтажное, поэтому фактически каждому помещению в нем соответствует определенная часть земельного участка под зданием. Участок под помещениями ООО «Домино» был выделен компании на праве постоянного (бессрочного) пользования. Руководствуясь предписанием пункта 2 статьи 3 закона № 137-ФЗ, в январе 2008 года ООО «Домино» обратилось в Комитет земельных ресурсов г. Волгограда (далее – комитет) с заявлением о приобретении данного участка в собственность. Однако письмом от 19.03.08 комитет отказал ООО «Домино» в выкупе земельного участка на том основании, что он является неделимым, а помещения в здании принадлежат кроме ООО «Домино» еще нескольким лицам.

Порядок выкупа государственных и муниципальных земельных участков установлен в статье 36 Земельного кодекса. В пункте 3 данной статьи есть особое условие об оформлении прав на неделимый земельный участок, на котором расположено здание (помещения в нем), принадлежащее на праве собственности нескольким лицам. В этом случае возможны только выкуп данного земельного участка в общую долевую собственность либо аренда с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 3 ст. 36 ЗК РФ). Для каждого из этих вариантов требуется совместное обращение в комитет сособственников здания (помещений в нем). Очевидно, комитет руководствовался именно этой нормой, вынося свой отказ.

Путаница в статусе участка. Согласно статье 6 Земельного кодекса, делимым является земельный участок, который может быть разделен на части при том, что каждая из них после раздела образует самостоятельный земельный участок. На основании этого определения представители комитета считали, что земельный участок под одним зданием никак не может быть разделен на самостоятельные части.

«Помещения в здании принадлежали нескольким юридическим лицам, но утверждение о неделимости участка не соответствовало действительности, – рассказывает Елена Коржова, на момент спора являвшаяся юрисконсультом группы компаний «Домино». – Раньше это было здание ресторана. В 90-е годы его приватизировали, затем в порядке реорганизации из приватизировавшей здание компании образовалось несколько разных обществ с ограниченной ответственностью, которые в порядке универсального правопреемства получили отдельные помещения в здании. Важно, что земельные участки под каждым помещением, включая принадлежащие ООО «Домино», имели отдельные кадастровые и учетные номера. Следовательно, общий участок под зданием уже был разделен на момент обращения в комитет для выкупа участка под помещениями».

Что предпринял юрист компании

Юрист компании подала в Арбитражный суд Волгоградской области заявление о признании отказа комитета незаконным, а также в порядке восстановления нарушенного права просила суд обязать комитет подготовить правовые акты о предоставлении земельного участка в собственность и направить ООО «Домино» проект договора купли-продажи участка.

Обоснование правовой позиции. «Сложность дела заключалась в том, что на тот момент не было судебной практики по аналогичным спорам», – говорит Елена Коржова. Зато нашлось определение Высшего арбитражного суда от 02.03.07 № 1706/07. В том деле суть спора была совершенно иной, но суд сделал очень важный вывод, который подходил и для обстоятельств ООО «Домино»: если земельные участки под единым объектом недвижимости (в рассмотренном деле – под домом и пристройкой) числятся как самостоятельные объекты государственного кадастрового учета (имеют отдельный кадастровый номер), то земельный участок, занятый всем объектом, является делимым.

В качестве доказательств делимости участка под зданием юрист представила в суд постановление администрации г. Волгограда, на основании которого в постоянное (бессрочное) пользование ООО «Домино» был выделен обособленный земельный участок под принадлежащими компании помещениями, а также выписки из государственного земельного кадастра и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении данного участка.

В результате суд встал на сторону заявителя. Поскольку земельный участок под помещениями ООО «Домино» учитывался как самостоятельный объект в реестре и кадастре, встроенные помещения, принадлежащие другим лицам, на нем не располагались и спора между землепользователями соседних участков не имелось, суд посчитал, что он может являться самостоятельным объектом земельных отношений. Отказ в выкупе данного участка был признан незаконным, и комитет обязали подготовить правовые акты о предоставлении участка в собственность компании. Комитет обжаловал данное решение в Двенадцатом арбитражном апелляционном суде, но постановлением от 25.07.08 решение первой инстанции было оставлено в силе.

Снижение выкупной цены. После проигрыша в апелляции комитет не стал обращаться в кассационную инстанцию. Но и исполнять судебное решение тоже не спешил. В связи с этим в декабре 2008 года Елена Коржова была вынуждена обратиться в прокуратуру г. Волгограда. Поскольку вступившее в законную силу решение суда имеет обязательную силу (ч. 1 ст. 16 АПК РФ), его неисполнение – само по себе нарушение закона, на которое прокуратура обязана отреагировать проверкой (ст. 21, 24 Федерального закона от 17.01.92 № 2202-1 «О Прокуратуре Российской Федерации»).

Обращение возымело свое действие: в январе 2009 года (спустя год после подачи компанией заявления о выкупе участка) комитет направил ООО «Домино» проект договора купли-продажи. Но указанная в нем цена оказалась в пять раз больше, чем рассчитывала компания.

Дело в том, что статья 2 закона № 137-ФЗ предусматривает специальный порядок расчета цены для выкупа до 1 января 2010 года земельных участков, находящихся на праве постоянного (бессрочного) пользования. Если здание, строение или сооружение на данном участке ранее было отчуждено из государственной или муниципальной собственности, то цена устанавливается в процентах от кадастровой стоимости. В частности, для участка, расположенного в городе или иной местности с численностью населения менее 3 млн человек (к ним относится Волгоград), выкупная цена составляет всего 2,5 процента от кадастровой стоимости. Причем право на приобретение земли по льготной цене в силу отсутствия специального указания в законе № 137-ФЗ распространяется не только на те компании, которые непосредственно приватизировали государственную или муниципальную недвижимость, но и на те, которые приобрели эту недвижимость впоследствии. Следовательно, ООО «Домино» имело право на льготную цену. Но изначально комитет установил цену на участок без учета этого факта. «Мы сразу представили протокол разногласий к договору, где указали льготную цену, и сопроводительное письмо об истории приобретения в собственность того здания, в котором располагались помещения ООО “Домино”», – поясняет юрист компании.

Чего удалось добиться

После получения протокола разногласий и сопроводительного письма комитет запросил в архиве информацию о приватизации здания. В результате право на льготную выкупную цену участка подтвердилось. Компания приобрела его за 246 тыс. рублей вместо изначально указанных комитетом 1,4 млн рублей. Новый суд для этого не потребовался. В апреле 2009 года был зарегистрирован переход права собственности на участок к ООО «Домино».



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.