Экспертиза проекта договора аренды. Что поможет арендатору сделать условие об арендной плате выгодным

309
Законно ли условие об одностороннем повышении арендной платы Когда условие о праве арендодателя повышать плату не действует Почему эксплуатационные платежи лучше включать в арендную плату

При изучении проекта договора аренды, предложенного арендодателем, у юриста компании-арендатора часто вызывают сомнения условия, касающиеся порядка определения арендной платы. Некоторые используемые на практике договорные условия лучше переформулировать, другие можно оставить в том виде, который предлагает арендодатель, даже если они кажутся невыгодными для арендатора. В случае спора можно убедить суд признать их недействительными.

Одностороннее изменение арендной платы арендодателем

Очень многие типовые договоры, которые предлагают потенциальные арендодатели, содержат императивное условие о том, что арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличивать размер базовой арендной платы начиная со второго года аренды. Возникает вопрос, не противоречит ли такое условие закону. Если противоречит, то арендатор, заинтересованный в конкретном помещении, может подписать договор, но в будущем игнорировать уведомления арендодателя о повышении арендной платы и расплачиваться в прежнем размере.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Но есть оговорка: если иное не предусмотрено договором. Не вполне ясно, что это означает – возможность установить в договоре другую периодичность изменения арендной платы или же предусмотреть право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке. Суды придерживаются второй точки зрения (определение ВАС РФ от 19.12.08 № 15366/08, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 19.07.05 по делу № А12-32657/04-С7).

Способы сохранять арендную плату на одном уровне. Есть тонкости, которые могут фактически аннулировать право арендодателя повышать размер арендной платы в одностороннем порядке. Мало просто закрепить в договоре условие о возможности одностороннего изменения арендной платы. Нужно, чтобы был установлен еще и конкретный порядок оформления такого изменения. Например, арендодатель отправляет арендатору письменное уведомление о повышении арендной платы и соответствующее условие договора считается измененным с момента получения уведомления. Если же конкретная процедура одностороннего изменения в договоре не прописана, то иной порядок изменения договора (не по соглашению сторон) на самом деле не установлен. Следовательно, действуют общие правила пункта 1 статьи 450 и пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса. То есть любые изменения возможны только по соглашению сторон, при этом соглашение совершается в той же форме, что и договор. Соответственно уведомление арендодателя о повышении арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.02.09 № Ф03-6216/2008).

Еще одна лазейка для арендатора возможна в случае, когда договор аренды в обязательном порядке проходит государственную регистрацию (заключен на срок не менее года). В этой ситуации тоже действует правило о том, что соглашение об изменении договора должно заключаться в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). То есть оно должно пройти процедуру государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”»). Суды руководствуются этим правилом, даже когда договор предусматривает односторонний порядок изменения арендной платы по уведомлению арендодателя (постановления федеральных арбитражных судов Дальневосточного округа от 14.07.09 № Ф03-2986/2009, Поволжского округа от 19.12.08 по делу № А55-18138/2007, определения ВАС РФ от 29.09.09 № ВАС-11402/09, от 27.04.09 № ВАС-4694/09). Неясно, как можно зарегистрировать изменение договора, если оно было совершено в уведомительном порядке, но эта неясность арендаторам только на руку. Если регистрации не было, то порядок изменения арендной платы не соблюден, следовательно, арендатор может продолжать платить за аренду по прежним ставкам, не опасаясь, что арендодатель взыщет разницу в суде.

Индексация арендной платы. Вышеназванные возможности избежать одностороннего изменения арендной платы арендодателем применяются, когда размер арендной платы закреплен в договоре в твердой сумме, а право арендодателя изменять его не поставлено в зависимость от изменения каких-либо условий.

Но бывает, что договор предусматривает не твердую сумму, а лишь порядок расчета арендной платы или же индексацию твердой суммы в зависимости от изменения стоимости коммунальных услуг, коэффициента инфляции, установления государственными органами власти новых ставок арендной платы для аренды государственного имущества и т. д. В таком случае новая сумма арендной платы считается не изменением ее размера, а расчетом этого размера на основании механизма, установленного в договоре (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). В этих обстоятельствах у арендатора нет права проигнорировать проиндексированный размер арендной платы на том основании, что арендодателем не соблюден порядок ее изменения (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.05.09 № Ф04-2824/2009(6147-А03-39), определение ВАС РФ от 19.08.09 № ВАС-10325/09).

Причем суды руководствуются той же логикой и в случаях, когда размер арендной платы установлен в договоре в твердой сумме, но право арендодателя на одностороннюю корректировку этого размера обусловлено изменением каких-либо обстоятельств. Например, рыночных расценок на аренду, базовых ставок и коэффициентов для расчета арендной платы за аренду государственного имущества в результате принятия соответствующих нормативных актов (определение ВАС РФ от 24.04.09 № ВАС-4451/09, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.12.08 по делу № А56-26840/2007). В такой ситуации признать повышение арендных платежей незаконными возможно только при условии, что арендодатель не доказал наступление обстоятельств, которые послужили основанием для корректировки платы (определение ВАС РФ от 30.07.09 № ВАС-7282/08).

ВОПРОС В ТЕМУ

Если коммунальные платежи включены в арендную плату, то каждый месяц получается разная сумма. Не считается ли это изменением арендной платы?

Нет, это считается не изменением размера арендной платы, а исполнением договорного условия о механизме исчисления арендной платы (п. 11 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда от 11.01.02 № 66).

Компенсация коммунальных и эксплуатационных платежей

В договорах аренды может по-разному решаться вопрос об оплате коммунальных услуг (электроэнергии, теплоснабжения, водоснабжения, бытовой и производственной канализации), а также эксплуатационных платежей (ремонт и техническая поддержка внутренних и наружных инженерных систем, лифтового оборудования, систем пожаротушения и пожарной сигнализации, охрана и уборка прилегающей территории, вывоз бытовых отходов, плата за телефонную связь и интернет и т. д.).

На практике используются два варианта договорных условий. Первый вариант: арендатор компенсирует арендодателю соответствующие расходы пропорционально площади занимаемого помещения. Второй вариант: арендная плата состоит из двух частей – фиксированной и переменной, последняя равна стоимости потребленных арендатором за месяц коммунальных и эксплуатационных услуг.

Для арендатора предпочтительнее второй вариант, так как первый грозит налоговыми рисками. Когда обслуживающие организации выставляют арендодателю счета за свои услуги, они одновременно предъявляют к уплате НДС, рассчитанный со стоимости услуг. Арендодатель, выставляя счета арендатору, тоже указывает сумму оплаты за коммунальные и эксплуатационные платежи с учетом НДС. И эту сумму предъявленного налога арендатор вынужден платить за счет чистой прибыли, не имея возможности принять ее к вычету (то есть уменьшить на нее НДС, который нужно заплатить в бюджет) или включить в расходы при расчете налога на прибыль. Дело в том, что, по мнению налоговых органов, арендодатель вообще не вправе предъявлять арендатору НДС по коммунальным и эксплуатационным услугам, поскольку он сам не оказывает эти услуги (письмо ФНС России от 23.04.07 № ШТ-6-03/340@). Если компания-арендатор все-таки принимает сумму предъявленного НДС к вычету, это приводит к спору с налоговой инспекцией.

В настоящее время на уровне Президиума Высшего арбитражного суда сформирована позиция по таким спорам в пользу налогоплательщиков (постановление от 25.02.09 № 12664/08). Но если компания стремится избежать лишних судебных разбирательств с инспекцией, то ей лучше настоять на том, чтобы компенсация стоимости коммунальных и эксплуатационных платежей была включена в арендную плату. В этом случае арендодатель выставляет арендатору единый счет-фактуру на общую сумму арендной платы, включающую в себя как базовую, так и переменную составляющие. Арендатор может без проблем принять всю сумму НДС к вычету (письмо Минфина России от 19.09.06 № 03-06-01-04/175).

Условие о компенсации арендодателю расходов на вывоз мусора не влияет на платежи за загрязнение

Если арендатор возмещает арендодателю расходы на услуги по вывозу мусора, то территориальные органы Ростехнадзора часто пытаются использовать это условие договора как доказательство того, что компания-арендатор осуществляет деятельность по размещению отходов. Следовательно, она должна перечислять в бюджет плату за негативное воздействие на окружающую среду, даже если ведет непроизводственную офисную деятельность (см. «Юрист компании» № 6, 2009, «Ростехнадзор штрафует компанию за размещение отходов без платежей за загрязнение. Как успешно оспорить подобный штраф»). За невнесение этих платежей компании штрафуют в размере от 50 тыс. до 100 тыс. рублей (ст. 8.41 КоАП РФ). Раньше, если органы Ростехнадзора получали от арендодателей сведения о количестве вывезенных отходов арендатора, оспорить штраф не удавалось даже в суде (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.08.07 по делу № А56-49061/2006). Но ситуация изменилась после того, как Президиум Высшего арбитражного суда в постановлении от 17.03.09 № 14561/08 выразил свою позицию: деятельность по размещению отходов носит специализированный характер и осуществляется в специально оборудованных местах, поэтому органы Ростехнадзора должны доказать факт осуществления такой деятельности, а кроме того, представить расчет невнесенных компанией платежей за загрязнение. Для расчета нужны данные не только о количестве, но и о составе отходов компании. С учетом этой позиции теперь одного только условия договора аренды о расходах по вывозу мусора недостаточно для подтверждения в суде законности штрафа за невнесение платежей за загрязнение.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.