Индивидуализация объекта аренды. Какие условия предотвратят признание договора незаключенным

336
Чем арендатору грозит недостаточная определенность предмета аренды Какие ошибки чаще всего бывают в описании арендованного помещения Что обязательно должно быть в договоре, который надо регистрировать

Перед подписанием договора аренды компании-арендатору необходимо удостовериться в том, что в нем имеются все данные, позволяющие определенно установить подлежащее передаче имущество. При их отсутствии условие об объекте аренды считается несогласованным, а сам договор – незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). На этом основании арендодатель может выселить арендатора из занимаемого помещения в любой момент до истечения срока договора.

Договор требует регистрации

Способы индивидуализации помещения зависят от того, на какой срок заключается договор аренды, а точнее, от необходимости его государственной регистрации. Если договор требует государственной регистрации (заключен на срок не менее года), то сложности могут появиться уже при обращении в регистрационную службу. Если предмет аренды не определен, то она вынесет отказ в регистрации и договор будет считаться незаключенным (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Тогда придется тратить время на согласование с контрагентом и вторую попытку регистрации новой редакции договора.

Кадастровый паспорт. В целях государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения или части помещения требуется обязательное приложение к договору кадастрового паспорта соответствующего объекта с указанием арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – закон № 122-ФЗ). Этот документ, включающий в себя в том числе план расположения объекта, и индивидуализирует предмет аренды. Форма кадастрового паспорта утверждена приказом Минюста России от 18.02.08 № 32.

Отсутствие кадастрового паспорта в качестве приложения к договору повлечет отказ в государственной регистрации договора аренды (п. 1 ст. 20 закона № 122-ФЗ). Поэтому помимо описания предмета аренды непосредственно в тексте договора необходимо включать в него условие о том, что кадастровый паспорт является его неотъемлемым приложением.

Расхождения между договором и паспортом. Чаще всего проблемы в регистрации вызваны не отсутствием кадастрового паспорта, а несоответствием указанных в нем данных тексту договора. Например, указанное в паспорте целевое назначение помещения не совпадает с тем, которое отмечено в договоре (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.06.09 по делу № А56-17771/2008). Чтобы исключить отказ в регистрации, необходимо удостовериться, что все перечисленные в договоре и паспорте характеристики помещения совпадают (номер, этажность, площадь, назначение и т. д.).

Предмет аренды – часть помещения. Еще одна распространенная проблема – в аренду сдается часть помещения, но к договору приложен кадастровый паспорт с описанием всего помещения. В таком случае предмет аренды не установлен (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13.01.09 № Ф09-10005/08-С6). Трудность в том, что оформить кадастровый паспорт на часть помещения невозможно, поскольку она не является самостоятельным объектом недвижимости. Казалось бы, стороны договора могут сами выделить на плане из кадастрового паспорта помещения местоположение его части, передаваемой в аренду. Но это тоже не гарантированный выход. Суд может согласиться с таким вариантом (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26.07.07 по делу № КГ-А40/6697-07). А может посчитать это ненадлежащим описанием объекта, поскольку пункт 3 статьи 26 закона № 122-ФЗ требует представлять для целей регистрации договора документы, выданные уполномоченным органом (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 31.12.08 по делу № А40-32021/07-94-199). Поэтому договор аренды части помещения лучше заключать на срок менее года с автоматической пролонгацией, чтобы он не требовал госрегистрации.

ВОПРОС В ТЕМУ

Можно ли из-за недостатков описания предмета аренды признать договор незаключенным, хотя он фактически исполняется?

Большинство судов признают договор незаключенным, несмотря на то, что арендатор пользовался помещениями и платил арендную плату. Есть примеры иной позиции: о незаключенности договора можно заявлять только до его исполнения (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.10.09 по делу № А32-4077/2008-38/65). Но такие примеры пока единичны.

Договор не требует регистрации

Когда договор не нуждается в регистрации, законодательство не требует в обязательном порядке прилагать к нему кадастровый паспорт объекта недвижимости. Кадастровые паспорта в качестве документов, удостоверяющих факт наличия в натуре соответствующего объекта и его качественные и количественные характеристики, пришли на смену техническим паспортам только с 10 марта 2008 года (дата вступления в силу Федерального закона от 24.07.07 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Поэтому на данный момент у многих арендодателей вообще нет кадастровых паспортов и они не хотят тратить время на их оформление. В такой ситуации в тексте договора лучше указать как можно больше данных о помещении. В частности, адрес здания, в котором расположено помещение, этаж, фактический номер помещения (при наличии), номер на плане, площадь, назначение и т. д.

Поэтажный план помещения. Помимо описания основных признаков объекта в самом договоре нужно приложить к нему поэтажный план. Важен не сам факт наличия плана, а наглядное уточнение на этом плане местоположения помещения. В некоторых случаях без этого невозможно определенно установить предмет аренды. Например, если у помещения нет номера комнаты и на одном этаже находится несколько помещений с одинаковым назначением – склад, торговая площадь и т. д. (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.05.07 по делу № Ф04-1690/2007(32774-А03-28)). Если речь идет о части помещения, то без плана с выделенными границами данной части помещения тоже не обойтись (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 08.09.09 по делу № А55-18258/2008). Стороны могут использовать в этих целях не только кадастровый план помещения, но и имеющийся у арендодателя технический паспорт или вообще самостоятельно выполненную схему (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.05.07 по делу № Ф04-3320/2007(34618-А46-12)).

Но в любом случае план или схема должны быть актуальными. Например, если технический паспорт был получен арендодателем несколько лет назад, важно удостовериться в том, что местоположение и площадь арендуемых помещений на нем соответствуют действительности (возможно, за это время были перепланировки, изменившие соответствующие данные). Любые расхождения между сведениями, указанными в договоре и приложенном к нему плане, приводят к тому, что предмет аренды считается несогласованным. Даже если перечислены все возможные характеристики помещения (постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 18.12.08 по делу № А79-4850/2008, Поволжского округа от 30.10.08 по делу № А65-3607/2008).

Акт приемки-передачи. Если данных, указанных в договоре, недостаточно для полной индивидуализации предмета аренды, а план (экспликация, схема) к договору не прилагается, то можно указать недостающие сведения о помещении в акте приемки-передачи. В некоторых случаях акт в совокупности со сведениями, изложенными в договоре, может расцениваться в качестве доказательства идентификации предмета аренды (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.04.09 по делу № А39-2799/2008-234/8). Например, в договоре указаны только адрес здания, в котором находится помещение и его площадь, а дополнительные данные о номере помещения и этаже, на котором оно расположено, отмечаются в акте. Но этот вариант подходит лишь в случае, когда местонахождение помещения можно индивидуализировать без отметок на поэтажном плане. Очень важно, чтобы между теми данными договора и акта приемки-передачи не было противоречий (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30.04.09 по делу № А57-5858/2008).

ВОПРОС В ТЕМУ

Как можно выделить на поэтажном плане передаваемое в аренду помещение или его часть?

Любым способом – штриховкой, цветом, выделением границ (постановления Федерального арбит
ражного суда Западно-Сибирского округа от 24.12.08 № Ф04-8038/2008(18423-А27-50), от 31.05.07 по делу № Ф04-3320/2007(34618-А46-12)). Важен не сам способ, а результат, чтобы было видно, какое именно помещение или его часть передается в аренду.

Когда неопределенность предмета аренды на руку арендатору

Признание договора незаключенным не всегда является негативным для арендатора.Есть ситуации, когда недостатки в описании арендованного объекта, имеющиеся в уже подписанном и действующем договоре, арендатор может обернуть в свою пользу. Это те случаи, когда условия аренды из-за изменившихся обстоятельств стали невыгодными: рыночные расценки на аренду опустились существенно ниже договорной арендной платы или имущественное состояние арендатора ухудшилось настолько, что аренда стала ему не по карману. Как правило, суды не считают подобные причины поводом для расторжения договора. Но арендатор на основании недостаточной определенности предмета аренды может просто покинуть помещение, поскольку условия незаключенного договора не имеют силы для сторон. Следовательно, ему не придется платить за оставшиеся месяцы аренды и компенсировать иные убытки арендодателя. Суд откажет арендодателю в удовлетворении таких требований исходя из незаключенности договора (см., например, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 08.09.09 по делу № А55-18258/2008).



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.