Выгодная аренда. Неочевидные тонкости заключения и расторжения договора

293
Может ли аренда требовать одобрения как крупная сделка Когда заключение договора аренды требует согласия третьих лиц Какие ограничения могут привести к ничтожности договора аренды

К концу года у многих компаний заканчиваются сроки аренды коммерческой недвижимости (офисов, складов, торговых площадей и т. д.). С учетом того, что за последний год расценки на аренду заметно упали по сравнению с докризисным периодом, а количество предложений превысило спрос, у арендаторов есть хорошая возможность найти гораздо более удачный вариант по соотношению размера оплаты и класса помещения. Но при заключении договора с новым арендодателем требуется большая осторожность. Необходимо проверить права потенциального контрагента на заключение договора, а также оценить условия предложенного им проекта договора.

Проверка прав арендодателя на заключение договора аренды

Арендатору нужно удостовериться в том, что компания-арендодатель в принципе имеет право передавать в аренду соответствующий объект недвижимости – для этого не требуется согласия иных лиц, а если оно необходимо, то такое согласие получено.

Аренда как крупная сделка. Первое, что требуется сделать, – ознакомиться с уставом компании-арендодателя. Он может относить сделки по предоставлению имущества в аренду к тем, которые требуют одобрения общим собранием участников (акционеров) или советом директоров (п. 7 ст. 46 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», п. 1 ст. 78 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»). Если аренда подпадает под эти категории сделок, то требуется соответствующий документ об одобрении договора (протокол общего собрания участников (акционеров), решение единственного участника (акционера)). Иначе договор впоследствии может быть оспорен по иску самого арендодателя или его участников (акционеров).

Права арендодателя на объект аренды. Для проверки права потенциального контрагента на соответствующий объект недвижимости необходимо запросить выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – реестр). Она может дать более актуальную информацию, чем представленное арендодателем свидетельство о праве собственности или хозяйственного ведения.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Такими субъектами, в частности, являются субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Для передачи имущества в аренду им требуется согласие собственника в лице уполномоченного государственного органа (п. 2 ст. 295 ГК РФ)*. Компания, которая сама владеет объектом на праве аренды, вправе передать его в субаренду только с согласия своего арендодателя, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Отсутствие согласия собственника во всех названных случаях влечет недействительность договора (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 27.03.09 по делу № А68-9772/2007).

Если окажется, что со стороны арендодателя договор заключен компанией, у которой на самом деле не было соответствующих прав, то договор ничтожен как противоречащий закону (ст. 168 ГК РФ). Причем это касается даже тех случаев, когда арендодатель приобрел объект недвижимости на законных основаниях, но не зарегистрировал свои права на него (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23.03.09 по делу № А12-15434/2008).

Проверка полномочий лица, подписывающего договор. Важно проверить наличие у лица, выступающего со стороны арендодателя, полномочий заключать соответствующий договор. Если договор собирается подписывать руководитель компании, то подтвердить наименование его должности может устав, а назначение на должность – протокол общего собрания участников (акционеров) или решение совета директоров (если в соответствии с уставом это отнесено к его компетенции).

Когда договор от имени арендодателя заключает лицо, действующее на основании доверенности (в том числе руководитель филиала), необходимо убедиться в том, что подписание соответствующего договора включено в объем прав, предоставленных доверенностью. А также в том, что сама доверенность выдана уполномоченным лицом. Иначе договор аренды будет недействителен (постановление Федерального арбитражного суда Северо Кавказского округа от 05.02.08 № Ф08-6/2008).

ВОПРОС В ТЕМУ

Каковы последствия для договора аренды, если будет оспорено решение собрания участников арендодателя о назначении директора, подписавшего договор?

Это не повлияет на действительность договора с учетом того, что он был заключен раньше вступления в силу решения суда, которое фактически аннулировало полномочия директора. В основном суды руководствуются именно таким подходом (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11.10.07 № КГ-А40/10144-07).

Иногда аренда считается крупной сделкой без специального условия в уставе

По общему правилу крупной может быть только сделка, связанная с отчуждением, возможностью отчуждения или приобретением имущества. Аренда же для арендодателя предполагает лишь передачу имущества во временное владение и (или) пользование (кроме аренды с правом выкупа) и требует одоб-

рения как крупная сделка, только если это прямо предусмотрено уставом. Без условия в уставе такое одобрение возможно, если стоимость передаваемого в аренду имущества составляет значительную часть активов арендодателя и в результате их выбытия фактически парализуется его производственная деятельность, приносящая основной доход (п. 40 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). В основном это случаи передачи в аренду большей части производственных помещений (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.03.05 по делу № Ф08-1030/2005). Если же арендодатель не вел производственную деятельность в этих помещениях, аренда не может считаться крупной сделкой (постановление ФАС Московского округа от 21.10.09 по делу № А41-26932\08).

Проверка недвижимости: возможные запреты на распоряжение

Перед заключением договора аренды важно удостовериться в том, что объект недвижимости не ограничен какими-либо запретами или обременениями.

Ограничение на распоряжение объектом аренды. Запрет на любое распоряжение объектом (в том числе путем передачи в аренду) возможен в ситуации, когда имущество является предметом судебного спора между собственником компании и иным лицом. Либо когда в компании имеет место корпоративный спор, касающийся избрания органов управления. В рамках подобного спора арбитражным судом могут быть приняты меры по обеспечению иска в виде запрета распоряжаться конкретным имуществом, являющимся предметом спора, либо запрета действующим органам управления компании заключать любые сделки по распоряжению ее имуществом (п. 2 ч. 1 ст. 91, п. 3 ч. 3 ст. 225.6 АПК РФ).

Заключение договора аренды в период действия такого запрета (до отмены обеспечительных мер) влечет его недействительность (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.06.07 по делу № А56-21167/2006).

Запрет на распоряжение объектом недвижимости возможен также в ходе исполнительного производства в рамках ареста этого имущества (ч. 4 ст. 80 Федерального закона от 02.10.07 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). Нарушение данного запрета тоже приводит к недействительности договора аренды (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.12.08 по делу № Ф03-5497/2008).

Существование другого договора аренды. В качестве обременения объекта недвижимости может выступать, в частности, ранее заключенный в отношении него договор аренды. Например, собственник здания (помещения) заявил об одностороннем расторжении договора и прекратил доступ арендатора в помещение, а арендатор считает, что в сложившихся обстоятельствах односторонний отказ от договора незаконен. Или между сторонами договора имеется спор по поводу заключенности, действительности или пролонгации договора. Во всех подобных случаях заключение в отношении того же объекта другого договора аренды рискованно для нового арендатора. Если в результате судебного спора выяснится, что договор, заключенный с первым арендатором, действует, то последующая аренда этого объекта в тот же период недействительна (определение ВАС РФ от 13.03.09 № ВАС-2165/09).

Сведения об обременениях и ограничениях. Узнать о том, что интересующий компанию объект недвижимости обременен правами третьих лиц или в отношении него установлен запрет на распоряжение, поможет выписка из реестра. В ней указываются ограничения (обременения) прав на объект недвижимости, а также сведения о существующих в отношении него на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования (п. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Записи о запрете на совершение сделок с данным объектом недвижимости отражаются в выписке как ограничение прав на объект (п. 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество** и сделок с ним, п. 20 инструкции «О порядке заполнения и выдачи <> информации о зарегистрированных правах»***). Суды и судебные приставы-исполнители обязаны сообщать в регистрирующий орган об определениях (постановлениях) о запрете на распоряжение конкретным объектом недвижимости не позднее следующего дня после их вынесения (ч. 6 ст. 93 АПК РФ, ч. 7 ст. 80 закона № 229-ФЗ). Об обеспечительных мерах, принятых в рамках корпоративного спора, можно узнать на сайте арбитражного суда по местонахождению компании – собственника потенциального объекта аренды (ч. 1 ст. 225.4 АПК РФ).

Разумеется, о том, что в отношении объекта недвижимости уже заключен договор аренды, из выписки можно узнать только при условии, что этот договор зарегистрирован или хотя бы поданы документы на его регистрацию (тогда аренда указывается в выписке в качестве правопритязания). Узнать о возможном наличии незарегистрированного договора аренды с другим арендатором можно только с помощью маленького расследования в здании, где компания хочет снять помещения, – например, опроса охранников, сотрудников соседних офисов и т.&#8202;д.

ВОПРОС В ТЕМУ

Влечет ли недействительность договора аренды тот факт, что объект аренды находится в залоге и арендодатель сдал его без согласия залогодержателя?

Нет, не влечет, даже если договор залога предусматривал обязательное согласие залогодержателя на передачу предмета залога в аренду. В этом случае применяются лишь специальные последствия – залогодатель вправе требовать досрочного исполнения обязательства или обращения взыскания на предмет залога (определение ВАС РФ от 07.08.07 № 9676/07).

* Утверждены постановлением Правительства РФ от 18.02.98 № 219.

** Утверждена приказом Минюста России от 18.09.03 № 226.

*** Если недвижимое имущество находится в федеральной собственности, то согласия собственника недостаточно. Заключение такого договора аренды осуществляется на конкурсной основе (п. 3 постановления Правительства РФ от 30.06.98 № 685). Передача данного имущества в аренду без проведения конкурса незаконна, а договор ничтожен (определение ВАС РФ от 29.09.09 № ВАС-12935/09).

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль