Банкротство собственника ставит под угрозу договор аренды

196
Событие: Пресс-завтрак «Банкротство компаний: новые правила игры» Организатор: Юридическая компания «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Время и место: 11 ноября, Москва Докладчик: Алексей Коневский, руководитель практики по земельному праву, недвижимости и строительству юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры»

Алексей Коневский рассказал о том, в каких случаях банкротство собственника, сдающего в аренду свои объекты недвижимости, может стать причиной прекращения арендных отношений. Для арендатора такая опасность возникает, в частности, если внешний управляющий решит, что эти договоры препятствуют платежеспособности должника или их исполнение повлечет за собой убытки. К примеру, он может установить, что арендная плата не покрывает расходов собственника на содержание имущества, и отказаться от исполнения договора аренды (ст. 102 Федерального закона от 26.10.02 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – закон о банкротстве)).

Возможность такого развития событий подтверждает и судебная практика (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.05.08 № КГ-А40/3797-08). Суды учитывают, что аренда сама по себе снижает стоимость имущества при его отчуждении. А если при этом размер установленной сторонами арендной платы значительно ниже рыночного, это может стать основанием для отказа от договора.

Но, по мнению докладчика, арендатор в таком случае все-таки имеет возможность спасти договор. Для этого он может заявить о согласии на повышение арендной платы до среднерыночного уровня. Это позволит арендатору предъявить иск о признании договора действующим. И если внешний управляющий не докажет, что сохранение аренды на новых условиях все равно повлечет для арендодателя убытки, суд удовлетворит иск арендатора (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.01.07 № Ф03-А73/06-1/5365, определение Высшего арбитражного суда от 02.04.07 № 3778/07).

Кроме того, не все невыгодные для собственника договоры могут быть расторгнуты. На основании статьи 102 закона о банкротстве нельзя отказаться от договора, который был заключен в ходе процедуры наблюдения с согласия временного управляющего либо в ходе финансового оздоровления (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31.05.05 № А29-8647/2004-2э).

Если же арендатор не хочет больше пользоваться переданным ему объектом, он может потребовать возмещения убытков, причиненных отказом от договора (п. 4 ст. 102 закона о банкротстве). К сожалению, доказать их размер истцу будет очень сложно. Поэтому дела, по которым арендатор требовал бы возместить свои потери от расторжения договора, в арбитражной практике встречаются крайне редко.

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль