Статья 8.1. Государственная регистрация прав на имущество

648
До государственной регистрации перехода права не происходит изменения в вещных правах, договор порождает только обязательственные отношения между его сторонами, следовательно, дает им лишь право требовать исполнения обязательства. Правда, есть несколько исключений, которые допускают возникновение, изменение и прекращение прав независимо от их государственной регистрации:

  1. В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
    В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
  2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
  3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
    Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.
  4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр.
  5. Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 3 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства.
    Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, уполномоченный в соответствии с законом орган вправе проверить законность соответствующей сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.
  6. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
    Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
    При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.
  7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее.
    Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.
    Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.
  8. Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде.
  9. Убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.
  10. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом.

См. также Защита права на недвижимость: оспариваем акт регистрационной службы

До государственной регистрации перехода права не происходит изменения в вещных правах, договор порождает только обязательственные отношения между его сторонами, следовательно, дает им лишь право требовать исполнения обязательства. Правда, есть несколько исключений, которые допускают возникновение, изменение и прекращение прав независимо от их государственной регистрации:

  • случаи универсального правопреемства: наследование (п. 4 ст. 1152 ГК РФ) и реорганизация юридических лиц;
  • приобретение права собственности на имущество членом потребительского кооператива (жилищного, гаражного и т. п.) (п. 4 ст. 218 ГК РФ);
  • супружеская собственность и другие предусмотренные законом случаи (п. 1 ст. 256 ГК РФ)11 .

Является спорным вопрос о том, какое место в связи с введением регистрации прав занимает передача недвижимости в процессе переноса права, нужна ли она для возникновения права дополнительно к акту внесения в реестр.

В пункте 2 ст. 551 ГК РФ сказано, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Таким образом, вводится специальное правило на случай передачи вещи до госрегистрации.

В пункте 61 Постановления № 10/22 предусмотрено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества, которое считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

В этом примере требование о наличии доказательств совершения передачи вещи покупателю не противоречит выводу об отсутствии необходимости фактического исполнения обязательств, поскольку учитываются положения ст. 398 ГК РФ. В итоге исключаются ситуации, в которых собственником вещи оказалось бы одно лицо, в то время как сама вещь находилась бы в законном владении другого лица, от которого собственник не смог бы ее истребовать.

В пункте 61 Постановления № 10/22 также отмечено, что сохранение продавцом владения имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о госрегистрации перехода права в случае, когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения продавцом обязанности по передаче вещи. В постановлении Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 № 5785/11 это положение нашло подтверждение.

В этом деле суды нижестоящих инстанций признали законным отказ в госрегистрации перехода права, исходя из того, что условие договора, согласно которому передача помещения осуществляется в течение 5 рабочих дней с момента регистрации права собственности покупателя на него, нарушает стабильность гражданского оборота, так как не обеспечивает сохранения за покупателем права собственности и исключает правовые основания для госрегистрации имущества. Фактическая передача имущества по договору купли-продажи не может быть исключена из юридического состава, который требуется для регистрации права собственности. Однако Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что согласование сторонами в договоре купли-продажи подобного условия не нарушает никаких императивных требований; у регистрирующего органа отсутствует право требовать подтверждения такой передачи для целей госрегистрации. Кроме того, в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 № 1689/11 по делу № А04-3015/2010 прямо указано, что по смыслу положений ст.ст. 8 и 131 ГК РФ передача недвижимого имущества по договору купли-продажи не является необходимым условием возникновения права собственности покупателя на это имущество. Право собственности считается перешедшим к покупателю с момента его государственной регистрации.

При таком подходе сложнее решить проблему двойной купли-продажи, когда одному покупателю передали владение, а за другим зарегистрировали право. В результате зарегистрированный приобретатель не будет иметь возможности осуществить свое право, поскольку другой покупатель сможет ссылаться на то, что он владеет по договору купли-продажи и обладает защитой по ст. 305 ГК РФ. Поэтому предлагается либо рассматривать передачу как элемент сложного юридического состава, необходимого для регистрации, либо признать, что с момента регистрации второго покупателя первый утрачивает основание для владения2 .

Итак, согласно действующему законодательству для возникновения прав на недвижимое имущество необходимо заключение договора, который будет являться основанием перехода прав, и регистрация права в ЕГРП. Однако в случае принятия поправок, содержащихся в Проекте изменений ГК РФ, по общему правилу право собственности на недвижимость можно будет зарегистрировать только за его владельцем, если иное не предусмотрено законом или договором3 .

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется на основании принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности данных реестра.

Принцип проверки законности. В соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) при ее проведении осуществляется правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

В 2013 году в данный закон были внесены существенные изменения, в частности, федеральными законами от 23.07.2013 № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости» и от 21.12.2013 № 379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно ст. 21 последнего относящиеся к государственной регистрации положения вступают в силу с 1 июля 2014 года.

Редакция ст. 13 Закона о регистрации корректировалась дважды в течение 2013 года. Сначала закон включил в понятие правовой экспертизы проверку законности сделки и установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, которые прежде рассматривались отдельно. А затем исключил проверку законности в отношении нотариально удостоверенной сделки.

Как следствие, при предъявлении нотариально удостоверенной сделки проверка законности сделки не осуществляется. Данная идея отражена теперь и в иных нормах Закона о регистрации. Например, в абз. 11 п. 1 ст. 17 установлено, что правовая экспертиза представленных правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится регистрирующим органом для того, чтобы убедиться в отсутствии оснований для отказа в госрегистрации прав. Согласно п. 1 ст. 31 при регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, не несут ответственность за законность сделки.

Сейчас госрегистрация прав проводится в следующем порядке:

  • прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;
  • правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом;
  • внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
  • совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Под правовой экспертизой понимают изучение представленных документов с целью установления наличия основания, с которым связывается возникновение, изменение, переход, прекращение или обременение права. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания. Регистратор должен установить, что форма, содержание и результат сделки являются законными (постновление Президиума ВАС РФ от 01.11.2011 по делу № А49-2689/2010). Правда, пределы данных полномочий не совсем ясны. В результате на практике нередко возникают споры о допустимости отказа в регистрации на том основании, что документы по форме или содержанию не соответствуют закону.

С одной стороны, регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права. Государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом должен обеспечить и защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований. Как следствие, снизить риски на рынке недвижимости, создать дополнительные гарантии безопасности для участников рынка.

С другой стороны, госрегистрация прав является институтом гражданского права, которое основывается, в частности, на необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав. Поэтому пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса между публичной достоверностью реестра и принципами гражданского права (свобода договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела).

В письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 28.08.2013 № 14-исх/07892-ГЕ/13 (далее — письмо Росреестра) отмечается, что государственный регистратор, проверяя юридическую силу правоустанавливающих документов, в частности, устанавливает:

  • соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа;
  • обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт;
  • соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в правоустанавливающем документе, аналогичным сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости;
  • наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица.

При проверке законности сделки государственный регистратор проверяет в том числе:

  • право- и дееспособность сторон;
  • наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями; наличие существенных условий сделки; указание в ней на наличие ограничения (обременения) права;
  • соблюдение формы сделки, установленной законом или соглашением сторон;
  • принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лиц, не являющихся собственниками имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником.

Если сделка совершена на основании акта органа государственной власти (органа местного самоуправления), осуществляется проверка не только законности самой сделки, но и действительности (юридической силы) лежащего в ее основе акта органа государственной власти (органа местного самоуправления).

В предмет правовой экспертизы входит непосредственно сама сделка, служащая основанием для возникновения, изменения, обременения или прекращения права, но не обстоятельства и документы, предшествующие и сопутствующие ее заключению, поскольку при осуществлении своей деятельности регистрирующие органы не должны подменять другие органы4 .

Так, Президиум ВАС РФ в постановлении от 25.07.2011 по делу № А43-3374/2010-10-67 пришел к выводу, что условия возникновения у субъектов малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», не относятся ни к форме, ни к содержанию договора купли-продажи, представленного в управление в качестве основания для регистрации перехода права собственности на спорное помещение, поэтому регистратор не вправе был подвергать проверке наличие или отсутствие этих условий. Данный вопрос отнесен к компетенции органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, уполномоченных на осуществление функций по приватизации имущества соответствующего уровня собственности, решение о продаже имущества которых в установленном порядке не оспорено и не признано недействующим. Однако указанные рекомендации не всегда соблюдаются регистрирующими органами, и отказы в регистрации права в связи с отсутствием документов, свидетельствующих о соответствии заявителями установленным критериям субъекта малого и среднего предпринимательства, имеются до сих пор (постановление ФАС Московского округа от 19.12.2013 по делу № А41-7302/13).

Не входит в компетенцию регистрирующих органов и проверка факта исполнения обязательств сторонами по договору (постановления Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 по делу № А63-4629/10; ФАС Поволжского округа от 11.07.2012 по делу № А06-6842/2011; Северо-Кавказского округа от 30.11.2012 по делу № А63-2326/2012).

Общий принцип определения круга полномочий регистрирующих органов по правовой экспертизе можно сформулировать следующим образом: они вправе проверять сделки на предмет их ничтожности, но не оспоримости.

Так, Президиум ВАС РФ в постановлении от 21.06.2011 по делу № А65-15941/2009-СА2-9 признал правомерным отказ регистрирующего органа в регистрации права собственности общества на основании договора мены земельных участков, заключенным с публичным собственником, поскольку он является ничтожной сделкой, так как совершен в нарушение ст. 30 ЗК РФ, предусматривающей, что предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со ст. 38 ЗК РФ.

Оспоримые сделки, в соответствии со ст. 166 ГК РФ, могут быть признаны недействительными только в судебном порядке по иску стороны сделки или иного лица, указанного в законе, а потому регистрирующий орган не вправе проводить правовую экспертизу критериев их оспоримости. Непредставление документов, имеющих значение для установления обстоятельств, связанных с недействительностью оспоримой сделки, не может служить основанием для отказа в государственной регистрации права.

Например, регистрирующие органы не вправе требовать предоставления информации, подтверждающей, что сделка, являющаяся основанием внесения записи в реестр, совершена с соблюдением порядка, установленного ст.ст. 79 и 83 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» для совершения крупных сделок и сделок, в заключении которых имеется заинтересованность (постановления ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2012 по делу № А56-45720/2011, от 20.09.2013 по делу № А56-57603/2012).

Согласно п. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия.

Однако согласно письму Росреестра регистрирующему органу рекомендуется проверять наличие такого согласия, если на совершение сделки с объектом недвижимого имущества в соответствии с законом требуется согласие третьих лиц, в том числе лиц, в пользу которых установлены ограничения (обременения) права.

При этом приводится ряд примеров, когда наличие такого согласия требуется проверить:

  • сделки по распоряжению общим имуществом супругов;
  • распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении;
  • отчуждение заложенного имущества;
  • последующая ипотека;
  • перевод долга;
  • сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет.

Приведем пример с отчуждением заложенного имущества. В силу п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В этой связи, если из представленных на государственную регистрацию прав документов не следует, что сторонами сделки соблюдены требования ст. 37 Закона об ипотеке (получено согласие залогодержателя, когда такое согласие необходимо в соответствии с Законом об ипотеке и это условие не изменено договором об ипотеке), то государственным регистратором должно быть принято решение о приостановлении государственной регистрации прав.

В случае принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в связи с отсутствием в представленных на государственную регистрацию прав документах сведений о том, что требования ст. 37 Закона об ипотеке соблюдены, уведомление о приостановлении государственной регистрации прав должно быть направлено, помимо сторон сделки, залогодержателю.

Необходимость направления залогодержателю уведомления о приостановлении госрегистрации прав вызвана тем, что согласно ст. 39 Закона об ипотеке при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п.п. 1 и 2 ст. 37 этого же закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ, либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил ст. 37 Закона об ипотеке, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству.

В соответствующем уведомлении необходимо также разъяснять сторонам сделки, что в соответствии со ст.ст. 166, 173.1 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ), ст. 39 Закона об ипотеке такая сделка является оспоримой, и предложить представить на государственную регистрацию прав предусмотренное ст. 37 Закона об ипотеке согласие залогодержателя. При этом, например, если залогодержатель сообщит (с учетом положений ст. 157.1 ГК РФ (в редакции Закона № 100-ФЗ)) непосредственно регистрирующему органу о своем согласии на отчуждение заложенного имущества, то, представляется, это должно быть принято во внимание в качестве обстоятельства, свидетельствующего о соблюдении требований ст. 37 Закона об ипотеке).

Принцип публичной достоверности. В соответствии с данным принципом третьи лица, добросовестно полагающиеся на содержание поземельной книги или специального реестра прав на недвижимое имущество, защищаются в своем доверии и приобретают права на недвижимость, даже если государственная регистрация была произведена неправомерно и не соответствует реальному материально-правовому положению.

В основе теоретической конструкции данного принципа лежит трактовка, разработанная в Германии в виде теории видимости права и учения о защите доверия. Первая допускала приобретение права собственности от неуправомоченного лица, поскольку его возможные полномочия на распоряжение следовали из существования неких особых внешних легитимационных фактов (например, из владения при отчуждении движимых вещей или из записи в поземельной книге при совершении сделок с недвижимостью). В соответствии с учением о защите доверия, которое исходило из одностороннего (закрытого) рассмотрения свойств приобретателя, данный эффект достигался лишь в случае его добросовестности, когда он не знал о несоответствии видимости права действительному материально-правовому положению5 .

При этом для защиты такого приобретателя не имеет значения, действительно ли он знал содержание поземельной книги или доверял ему, достаточно, чтобы содержание поземельной книги объективно поддерживало распорядительную сделку6 . По выражению В. Виганда, имеет место своеобразная абсолютная защита оборота, которая основывается не на конкретном (индивидуальном), а на фиктивном (объективированном) доверии7 .

В Германии приобретатель не будет считаться добросовестным, если знает о противоречии между содержанием поземельной книги и действительным состоянием принадлежности прав, при этом на нем нет обязанности по наведению справок. Поэтому если приобретатель хотя знает все факты, из которых следует неправильность поземельной книги, но делает неправильные выводы, то его добросовестность не исключается. В немецком праве грубая неосторожность, в отличие от регулирования добросовестного приобретения движимых вещей, не препятствует действию публичной достоверности. Однако на практике в случаях, когда установлено, что приобретатель при наличии существенных сомнений в том, что поземельная книга правильна, осознанно закрывает на это глаза, желая остаться добросовестным лицом, такая грубая неосторожность рассматривается как злоупотребление правом8 , так как в противном случае не было бы основания для предпочтения интересов оборота интересам собственника. При этом предполагается, что приобретатель является добросовестным, знание им о факте отклонения материального правового положения от содержания книги должно доказываться лицом, оспаривающим его право9 . Добросовестность в любом случае исключается при наличии в поземельной книге отметки о протесте против ее содержания10 .

В Концепции указывается, что правоприменительная практика должна максимально строго относиться к определению добросовестности контрагентов. В частности, приобретение по заниженной цене аффилированными лицами в результате нескольких быстрых перепродаж и т. п. может свидетельствовать о недобросовестности лица.

Приобретатель в России признается добросовестным, если он не знал и не мог знать, что имущество приобретено у лица, не имеющего права его отчуждать. Таким образом, речь идет не только о позитивном знании, а также и о грубой неосторожности, при которой приобретатель, исходя из сопутствующих сделке обстоятельств, должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества11 . В соответствии с п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» (далее — Информационное письмо № 126) подлежит доказыванию со стороны истца, что, несмотря на наличие соответствующей регистрационной записи, ответчик знал об отсутствии у лица права на отчуждение недвижимого имущества. В пункте 9 установлено, что ответчик по виндикационному иску должен был знать об отсутствии у лица, продавшего ему спорное имущество, права на его отчуждение, так как согласно представленным истцом доказательствам имущество приобретено ответчиком по цене почти вдвое ниже рыночной. В данном случае ответчик, проявляя обычную степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи. То есть, на приобретателя накладываются дополнительные обязанности по проверке заключаемой сделки, он не может полагаться только на реестр.

В соответствии с п. 8 Информационного письма № 126 при определении обстоятельств, которые должны быть известны приобретателю, учитываются родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности, совмещение одним лицом должностей в организациях, совершавших такие сделки, а также участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи между ними.

Безусловным основанием для вывода об отсутствии добросовестности является наличие записи в реестре о судебных запретах на совершение распорядительных действий со спорным имуществом вследствие принятия обеспечительных мер судом, поскольку приобретатель, проявив должную внимательность и осмотрительность, не мог об этом не узнать, так как имел возможность получить информацию непосредственно из ЕГРП12 .

Заслуживает внимания постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2011 по делу № А65-26510/2010-СГЗ-12, в котором суд надзорной инстанции пришел к выводу об отсутствии добросовестности у лиц, являющихся приобретателями по последовательно заключенным сделкам по отчуждению спорных объектов недвижимости, совершенным после возбуждения определением ВАС РФ надзорного производства и передачи дела на рассмотрение Президиума, поскольку названные судебные акты размещались на официальном сайте ВАС РФ, были общедоступными, в связи с чем должны были быть известны как отчуждателю, так и иным лицам, участвующим в совершении упомянутых сделок.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 05.04.2011 по делу № А65-1798/2010-СГЗ-13 по спору между теми же лицами, но с другим предметом — о признании недействительными сделок по отчуждению недвижимого имущества, был подтвержден вывод об отсутствии на стороне приобретателей добросовестности и в обоснование указано также на то, что объекты, находившиеся у одного и того же лица с момента их постройки с 1983 года, сменили за несколько месяцев четырех титульных собственников, два из которых были созданы и зарегистрированы в качестве юридических лиц непосредственно под сделки о приобретении спорных объектов недвижимости лицом, распорядившимся данным имуществом. То есть в судебном акте нашло отражение и положение, в соответствии с которым выступление на стороне отчуждателя и приобретателя экономически тождественных лиц является одним из фактов, свидетельствующих о том, что лицо знало или должно было знать об отсутствии полномочий на распоряжение у отчуждателя.

По другому делу суды пришли к выводу об отсутствии оснований считать, что приобретателю было известно о наличии притязаний третьих лиц на недвижимость и об отсутствии у отчуждателя прав по распоряжению вещью, несмотря на то, что на момент заключения договора купли-продажи нежилого помещения осуществлялось судебное разбирательство, поскольку данный вопрос освещался лишь только в местных и региональных средствах массовой информации, не относящихся к числу общеизвестных и доступных изданий, признанных официально действующим законодательством, тогда как ответчик по виндикационному иску находился в Москве13 .

Между тем при рассмотрении иного спора суды, наоборот, указывают, что приобретатель должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы спорного объекта и знать, что в отношении указанного имущества ведется судебный спор по поводу совершения в короткие сроки нескольких последовательных сделок по отчуждению спорного недвижимого имущества14 .

При рассмотрении проекта ст. 8.1 ГК РФ довольно активно обсуждалось предложение предусмотреть широкое участие нотариусов и в процессе заключения сделки, на основании которой будет зарегистрировано право, и в процедуре передачи документов в регистрирующий орган посредством введения обязательной нотариальной формы сделок, направленных на возникновение, изменение и прекращение прав, подлежащих регистрации. Именно такая идея была заложена в первоначальной редакции проекта федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятого в первом чтении. Однако данное положение было изъято из окончательного текста закона, причиной тому стала волна критики, указывающая на возможные отрицательные последствия в виде увеличения финансовых затрат, роста числа необоснованных отказов в совершении нотариальных действий, появления системы проверки и со стороны государства, и со стороны нотариуса, и со стороны регистрирующего органа15 .

Новая редакция ГК РФ не учла требования, изложенные в Концепции, о введении обязательной нотариальной формы сделок по поводу имущественных прав, переход, установление или прекращение которых подлежат регистрации. Представляется, что первоначальная редакция была более удачной, так как в случае проведения успешной реформы нотариата, что предполагалось в соответствии с содержанием пояснительной записки к проекту закона, создано было бы еще одно условие для обеспечения стабильности оборота. Так, в Концепции отмечалось, что только при наличии и государственной регистрации права, и обязательного нотариального удостоверения сделки можно достичь оптимального уровня защиты интересов участников соответствующих гражданско-правовых отношений, обеспечить законность оборота недвижимости, снизить количество споров относительно действительности заключенных сделок с объектами недвижимого имущества. Нотариальное удостоверение охватывает ту стадию возникновения правоотношений, которая не затрагивается государственной регистрацией.

Однако согласно ст. 8.1 ГК РФ нотариальная форма сделки является обязательной в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

При наличии нотариальной формы сделки процедура регистрации для ее участников несколько упрощается.

Во-первых, уменьшается объем проверки законности сделки со стороны регистрирующего органа. Проверка в подобном случае может быть осуществлена только в случаях и в порядке, предусмотренных законом.

Во-вторых, если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

В результате внесения изменений Федеральным законом от 21.12.2013 № 379-ФЗ в Закон о регистрации существенно облегчена процедура регистрации права, основанного на удостоверенной нотариусом сделки.

Согласно п. 3 ст. 13 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится в течение 18 календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом. Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится не позднее чем в течение 5 рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации(указанное изменение также внесено Федеральным законом от 21.12.2013 № 379-ФЗ).

Если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав и иные необходимые для государственной регистрации прав документы могут быть также представлены в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, работником нотариуса, имеющим письменное подтверждение его полномочий на подачу заявлений и иных необходимых для государственной регистрации прав документов, выданное нотариусом и скрепленное его подписью и печатью (п.п. 1, 2, 9 ст. 16 Закона о регистрации).

Представляемые нотариусом или его работником заявление о государственной регистрации прав и иные необходимые для государственной регистрации прав документы принимаются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, или многофункциональным центром в день обращения.

Если ранее в п. 5 ст. 18 было предусмотрено, что в случае если заявителем является нотариус, свидетельство о государственной регистрации прав и (или) иные документы могут выдаваться данному нотариусу, то теперь слово «могут» исключено, такие документы выдаются нотариусу или работнику нотариуса.

Кроме того, Федеральным законом от 21.12.2013 № 379-ФЗ были дополнены Основы законодательства РФ о нотариате. Так, в них включена ст. 86.2, которая предусматривает, что нотариус, удостоверивший сделку, выдавший свидетельство или совершивший исполнительную надпись об оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, на основании которых подлежит государственной регистрации право на недвижимое имущество или сделка с ним, по просьбе лиц, обратившихся за совершением соответствующего нотариального действия, представляет заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с приложением иных необходимых для совершения регистрационных действий документов в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационный орган). Если иное не согласовано с лицами, обратившимися за совершением нотариального действия, нотариус, совершивший нотариальное действие, получает свидетельство о государственной регистрации права, а также иные документы, выдаваемые регистрационным органом, и передает их указанным лицам.

Документы, необходимые для представления на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представляются нотариусу лицами, обратившимися за совершением нотариального действия.

При подписании заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также осуществлении иных действий, предусмотренных настоящей статьей, нотариус выступает от своего имени в интересах лиц, от имени и по поручению которых совершено нотариальное действие. Полномочия нотариуса, предусмотренные настоящей статьей, осуществляются без доверенности.

Более подробное регулирование действий нотариуса осуществлено в связи с изменением ст. 163 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 163 ГК РФ в предыдущей редакции указывалось, что «нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 160 настоящего Кодекса, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие». Изменения, внесенные в этот пункт, направлены на то, чтобы акцентировать внимание на содержании деятельности нотариуса при удостоверении сделок. Как следствие, в настоящий момент данное положение разъясняет суть осуществляемых нотариусом действий. Так, предусматривается, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе, наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки. Следовательно, в удостоверении сделки не может быть отказано только по тому основанию, что такая форма не установлена законом.

Проверка законности сделки включает в себя:

Проверку содержания сделки. Нотариус проверяет, не противоречат ли условия сделки требованиям закона. Совершая удостоверение сделок с имуществом, нотариус проверяет:

  • принадлежность этого имущества на праве собственности или ином вещном праве;
  • наличие сособственников;
  • наличие обременений, запрещения отчуждения или ареста данного имущества16 .

Нотариусом, как правило, также проверяются документы об оценке имущества, являющегося предметом сделки.

В случае принадлежности имущества не на праве собственности, а на ином вещном праве нотариус проверяет наличие согласия собственника на совершение сделки, когда обязательность такого согласия предусмотрена законом (например, п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ и др.).

При удостоверении сделок, указанных в ст. 35 Семейного кодекса РФ, нотариусом проверяется наличие нотариально удостоверенного согласия другого супруга на совершение сделки. Если в нотариально удостоверенном согласии супруга указаны какие-либо условия сделки, нотариус при удостоверении сделки проверяет, соблюдены ли эти условия.

Проверку способности физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке. Так, при удостоверении сделок с участием несовершеннолетних, недееспособных или не полностью дееспособных нотариус проверяет наличие согласия их законных представителей и (или) органа опеки и попечительства на совершение сделки, когда это требуется в соответствии с законом (например, п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 30, п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ и др.). При удостоверении сделок с имуществом юридических лиц нотариусом проверяются правомочия органов или лиц по распоряжению имуществом в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами и учредительными документами юридических лиц.

Соответствие воли и волеизъявления участников сделки. Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки.

Соблюдение формы сделки. Согласно п. 1 ст. 161 ГК РФ в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, должны совершаться следующие сделки:

  • сделки юридических лиц между собой и с гражданами;
  • сделки граждан между собой на сумму, превышающую 10 тыс. руб., а в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки.

Обязательное нотариальное удостоверение сделок предусмотрено для:

  • уступки требования, основанной на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ);
  • перевода долга, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389, п. 2 ст. 391 ГК РФ);
  • договора о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339 ГК РФ);
  • договора ренты и договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ и об уплате алиментов (п. 1 ст. 100 СК РФ));
  • сделки, направленной на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества (п. 11 ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»; далее — Закон об ООО).
  • соглашения об управлении партнерством и любые вносимые в него изменения (п. 2 ст. 6 Федерального закона от 03.12.2011 № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»; далее — Закон о партнерстве);
  • сделки, направленной на отчуждение доли в складочном капитале партнерства, в том числе предусматривающей обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства (п. 3 ст. 12 Закона о партнерстве);
  • договора об инвестиционном товариществе (ст. 8 Федерального закона от 28.11.2011 № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»).

Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным в силу закона или по соглашению сторон, ее несоблюдение влечет ничтожность сделки.Аналогичное правило было предусмотрено в п. 1 ст. 165 ГК РФ старой редакции. Но в ней, помимо последствий несоблюдения нотариальной формы, говорилось и о недействительности сделки в отсутствие государственной регистрации в случаях, установленных законом. Последнее правило претерпело существенные изменения в связи с реформой Гражданского кодекса РФ, а положение о несоблюдении нотариальной формы было помещено в более подходящее для этого место (в статью, регулирующую нотариальное удостоверение сделки).

Лицо имеет возможность оспорить зарегистрированное право только в судебном порядке. Пока продолжается судебный процесс, оно также может требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении данного права. Однако до внесения записи в реестр о новом правообладателе, им по-прежнему признается лицо, указанное в нем по оспоренной записи.

Пунктом 7 ст. 8.1 ГК РФ введено положение об отметке о возражении в реестре. Такая отметка может быть зарегистрирована только по заявлению лица, чье право было зарегистрировано ранее. Эта норма направлена на защиту правообладателя, неправомерно исключенного из реестра (в результате действий третьих лиц, в силу недействительной сделки и проч.), во избежание появления фигуры добросовестного приобретателя спорного объекта. Если в течение 3 месяцев со дня внесения в реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается. Это поможет защитить зарегистрированное в реестре лицо от необоснованных требований предыдущего правообладателя. Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.

Кроме того, предусмотрена возможность потребовать возмещения убытков от Российской Федерации при:

  • незаконном отказе в регистрации;
  • уклонении от регистрации;
  • внесении в реестр недостоверных или незаконных сведений;
  • нарушении порядка регистрации.

Ответчиком в подобных делах будет публично-правовое образование. Иск о возмещении вреда, причиненного государственным органом (их должностными лицами), подлежит рассмотрению по месту нахождения органа, причинившего вред (органа, должностным лицом которого причинен вред).

Тот факт, что действие (бездействие) регистрирующего органа не было признано в судебном порядке незаконным, сам по себе не является основанием для отказа в иске о возмещении вреда. Суд оценивает законность соответствующего действия (бездействия) регистрирующего органа при рассмотрении иска.

Обязательным условием для взыскания убытков является наличие вины регистрирующего органа и доказательства противоправности его действий (бездействия). Бремя доказывания лежит на ответчике.

Данная норма является специальным случаем более общего положения о том, что убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом или муниципальным образованием (ст.ст. 16, 1069 ГК РФ).

В то же время необходимо учитывать информационное письмо Президиума ВАС РФ от 31.05.2011 № 145 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами».

В остальных случаях потерпевшее лицо может обращать свои требования к тому, по чьей инициативе произошла недостоверная регистрация.

1 Примеры см.: Бевзенко Р. С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. № 5. 2011. С. 4–30; № 6. С. 5–29; 2012. № 1. С. 4–34 [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
2 См.: Егоров А. В., Ерохова М. А., Ширвиндт А. М. Обобщение применения арбитражными судами норм о ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права // Вестник гражданского права. 2007. № 4. Т. 7. С. 116–117.
3 Ст. 247 проекта федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (редакция, принятая ГД ФС РФ в первом чтении 27.04.2012).
4 См. об этом: Старцева Ю. В. Регистрация прав на недвижимость. Насколько далеко может зайти регистратор при проверке законности оснований // Арбитражная практика 2014. № 3. С. 78–82.
5 См.: Самойлов Е. Ю. Публичная достоверность в гражданском праве: теоретическая конструкция и условия использования института // Вестник гражданского права. Т. 7. 2007. № 4 [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
6 Erman / Lorenz. Bürgerliches Gesetzbuch. Handkommentar mit AGG, EGBGB (Auszug), ErbbauRG, HausratsVO, LPartG, ProdHaftG, UKlaG, VAHRG und WEG / hrsg. Westerman H.P. 12. Auf., 2008. § 892. Rn. 1; Baur F. / Stürner R. Sachenrecht. München, 2009. S. 301.
7 Wiegand W. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs // Juristische Schulung (JuS). 1975. Heft. 4 S. 208–209 // Цит. по: Самойлов Е. Ю. Добросовестность как предпосылка защиты приобретателя в гражданском обороте // Вестник гражданского права. 2009. № 3 [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
8 Baur F. / Stürner R. Op. cit. S. 300; Westermann H. P., Gursky K-H., Eickmann D. Sachenrecht. 8. Auflage. Heidelberg, 2011. S. 712.
9 Schulze R. Bürgerliches Gesetzbuch. Handkommentar. Baden-Baden, 2012. S. 1315.
10 Schulze R. Op. cit. S. 1316.
11 См.: Старцева Ю. В. Добросовестное приобретение недвижимости. Как грамотно защитить свои права // Арбитражная практика. 2014. № 1. С. 54.
12 Постановление Президиума ВАС РФ от 24.05.2012 по делу № А27-11489/2010.
13 См., напр.: Постановление ФАС Центрального округа от 12.07.2010 по делу № А35-4704/2009.
14 См., напр.: Постановление ФАС Уральского округа от 16.10.2013 по делу № А71-13195/2012.
27 Замечания Российского союза промышленников и предпринимателей. Режим доступа: http://media.rspp.ru/document/1/f/b/fbd85ae7eb0fd7b46fc029b58b98a1f1.pdf
28 Согласно приказу Минюста РФ от 15.03.2000 № 91 «Об утверждении Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации».



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.