Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки

500
Обратите внимание, что п. 1 ст. 165 ГК РФ в старой редакции был исключен. В связи с этим скорректировано также название статьи: «Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации» изменено на «Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки». Установленные в ст. 165 ГК РФ последствия уклонения стороны сделки от ее госрегистрации или нотариального удостоверения остались прежними.

  1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
  2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
  3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
  4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год

Обратите внимание, что п. 1 ст. 165 ГК РФ в старой редакции был исключен. В связи с этим скорректировано также название статьи: «Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации» изменено на «Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки». Установленные в ст. 165 ГК РФ последствия уклонения стороны сделки от ее госрегистрации или нотариального удостоверения остались прежними.

Одно время в практике был не решен вопрос, связанный с возможностью их применения, если отсутствие госрегистрации или нотариального удостоверения сделки не зависит от воли стороны, а вызвано объективными причинами (например, ликвидация юридического лица). В этой связи авторы Концепции предлагали скорректировать эту норму, указав, что эти правила применяются также к случаям, когда невозможность провести нотариальное удостоверение (или регистрацию) сделки возникает не в результате недобросовестных действий другой стороны, а независимо от воли участников сделки (в случае смерти, признания недееспособным, ограничения дееспособности, иных объективных и заслуживающих внимание обстоятельств, возникших после подписания (заключения) сделки, но до момента нотариального удостоверения (госрегистрации). Однако это требование не было учтено, поскольку данная проблема уже была решена к моменту принятия изменений на уровне судебной практики.

Так, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 12.01.2010 № 10885/09, в случае ликвидации юридического лица, являвшегося продавцом по договору купли-продажи недвижимого имущества, до государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к покупателю, последний вправе требовать такой регистрации на основании своего заявления. При отсутствии в ЕГРП записи о государственной регистрации ранее возникшего права собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество покупатель обязан доказать наличие права собственности у продавца и наличие законных оснований для перехода данного права к покупателю.

В рамках общего правила данный подход изложен в совместном постановлении пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление № 10/22). Согласно п. 62 указанного постановления на основании ст.ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца — юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ госрегистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче, а покупателем — по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Существенным новшеством ст. 165 ГК РФ стал специальный срок исковой давности в один год по требованиям, указанным в данной статье. На этот срок распространяются правила ст. 195, п. 2 ст. 196 и ст. 198–207 ГК РФ. Следовательно, данный срок может быть восстановлен и приостановлен, на порядок его исчисления не влияет перемена лиц в обязательстве и т. д.

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль