Предварительный договор купли-продажи: причины заключения, обязательные и факультативные условия

801
Когда контрагенты планируют сделку по продаже какого-либо имущества, но не могут сразу ее заключить, оформляют предварительный договор купли-продажи. В таком договоре указывают существенные для сделки условия и закрепляют обязанность совершить ее в будущем.
Внимание! Вы находитесь на профессиональном сайте со специализированным юридическим контентом. Для чтения статьи может потребоваться регистрация. 

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – своеобразная страховка для сторон, которые заинтересованы в сделке, но на текущий момент не могут выйти на ее закрытие по тем или иным причинам. Его заключение позволяет юридически оформить уже достигнутые договоренности по сделке и установить обязанность ее совершения на условиях и в порядке, определенных в договоре. Это соглашение – юридическая и финансовая гарантия, что сделка состоится. Если этого не произойдет по вине одной из сторон, она понесет предусмотренную соглашением и ГК РФ ответственность в виде, например, неустойки, штрафа, возмещения ущерба и (или) судебного принуждения к заключению сделки.

Целесообразность оформления предварительного договора купли-продажи

Существует целый ряд ситуаций, при которых заключение соглашения на предварительных условиях считается устоявшейся практикой, а потому воспринимается как должное, вплоть до обязательного. На самом деле такой обязанности у сторон нет. Этот шаг – не более чем свободное волеизъявление и желание. Его порой называют «оформленным в виде договора протоколом о намерениях». Юридически это, конечно, не так, но суть отражает очень четко. Юристы считают ПДКП очень удобным инструментом в сделках, особенно если речь идет о многоступенчатых, сложных, рискованных схемах их реализации.

Основные причины заключения ПДКП

Можно выделить несколько широко распространенных причин, по которым заключают предварительный договор купли-продажи:

  1. Полностью или частично не готов пакет документов для оформления основной сделки.
  2. У покупателя не хватает денежных средств, и нужно время, чтобы их собрать или получить.
  3. Одна из сторон временно отсутствует и не может лично согласовать сделку, поэтому намерения и достигнутые договоренности требуется оформить сейчас, а саму сделку – отложить на некоторый срок.
  4. Перед проведением сделки требуется осуществить ряд юридически значимых действий для того, чтобы создать условия для беспрепятственного ее заключения и оформления в будущем. Здесь обычно идет речь о необходимости получить разрешение, пройти согласование, нотариально удостоверить обязательное согласие заинтересованного лица и т.п.

Сложные и рискованные сделки

Когда заключают предварительный договор купли-продажи земельного участка, недвижимости или другого имущества и имущественных прав, как правило, не сопряжен с высоким уровнем рисков. Он лишь позволяет превратить намерения в обязательства и закрепить уже очевидный сторонам порядок осуществления будущей сделки. Но бывают и слишком рискованные ситуации, при которых заключение такого договора требует предельной внимательности и ответственного подхода:

1. Отложенное финансирование. Завершение сделки и взаиморасчеты по ней сопряжены с регистрационными и другими процедурными действиями, которые не позволят закрыть все обязательства сторон одномоментно или в кратчайшие сроки. Как правило, это связано с невозможностью покупателя исполнить свои финансовые обязательства, поскольку для получения денежных средств ему нужно официальное соглашение с продавцом, а до выделения финансирования должен пройти установленный процедурами срок. Чаще всего здесь речь идет о бюджетном финансировании (субсидии, сертификаты и т. п.) или залоговом кредитовании.

2. Отложенное вступление в права или оформление права собственности. У продавца пока нет прав на объект, но предполагается, что он их оформит (обязан оформить) в установленный срок. Это, пожалуй, самая рискованная ситуация для заключения предварительного договора купли-продажи, но препятствий для оформления правоотношений нет. Например, распространены случаи, когда предварительный договор купли-продажи земельного участка или недвижимости заключается в преддверии вступления потенциального продавца в наследство, закрепления прав в порядке правопреемства или в преддверии завершения строительства будущего объекта продажи. Но оформлять такие соглашения – все равно, что идти по тонкому льду. Нужно быть предельно осторожным, все предусматривать и продумывать варианты обеспечения исполнения продавцом обязательств.

3. Сложные сделки. Одна сложная сделка представляет собой цепочку более мелких или альтернативных сделок, которые в итоге приводят к заключению главной. В этом случае разрабатывается индивидуальная схема, а ПДКП нередко заключается много, и они сопровождают практически всю цепочку сделок.

Обязательные и факультативные условия предварительного договора купли-продажи

Перед заключением соглашения стороны должны:

  1. Определиться с формой. В соответствии со ст. 429 ГК РФ форма такого договора определяется формой основного договора, а если она не установлена – допускается только письменная форма. Для сделок, требующих нотариального удостоверения, в том числе если это заранее согласовано сторонами, соблюдается такой порядок оформления предварительных договоренностей.
  2. Согласовать существенные (обязательные) условия.
  3. Разработать и согласовать факультативные условия, которые они считают необходимыми.

Обязательные условия ПДКП

Обязательные условия подобных соглашений – это все существенные. Если их не указать, договор считается незаключенным.

1. Стороны договора. Стороны, как правило, определяются и именуются точно так же, как это будет сделано при заключении основной сделки. Скажем, если готовится предварительный договор купли-продажи недвижимости, стороны именуются «Продавец» и «Покупатель».

2. Предмет соглашения. Он должен содержать указание на заключение в будущем сделки конкретного вида и предмета. Это предполагает, что стороны уже согласовали ее предмет, он одинаково и однозначно ими определен и конкретизирован. Предмет ПДКП в своих формулировках должен соответствовать предмету основной сделки.

Например, если заключается предварительный договор купли-продажи доли в уставном капитале, его предмет формулируется как «заключение договора купли-продажи доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью» и конкретизируется тут же или в специальном разделе – «Условия основного договора». При конкретизации предмета обязательно указываются: наименование ООО, ОГРН, адрес регистрации Общества, размер продаваемой доли, ее номинальная стоимость, цена по сделке и другие характеристики, имеющие существенное значение.

3. Условия, обязательные для согласования по мнению одной из сторон (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Такие условия могут касаться исполнения как предварительного договора купли-продажи (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ), так и основной сделки (п. 3 ст. 429 ГК РФ). При этом сторона, настаивающая на определенных условиях, должна заранее их обозначить и заявить об обязательности их согласования и включения в текст. Какие это могут быть условия? Ст. 429 ГК РФ их не называет, оставляя за сторонами право их определения и формулирования. Поэтому этот момент принято рассматривать в качестве факультативного (применительно к содержанию таких условий).

Скачайте образец предварительного договора купли-продажи

Факультативные условия, которые лучше указать

Как правило, основной акцент в предварительном договоре купли-продажи делается на как можно более четком определении и конкретизации срока заключения основной сделки и главных ее условий. Разумеется, это не всегда возможно сделать, но если можно – не стоит пренебрегать. Это минимизирует риски и снижает вероятность возникновения спорных моментов по причине неурегулированности каких-то вопросов.

1. Условие о сроке. Если не согласовать срок заключения основной сделки, возникнет риск ее затягивания на один год с момента заключения ПДКП. Годичный срок установлен законом, но зачастую невыгоден сторонам. Отсутствие условия о сроке может повлечь злоупотребление правом одной из сторон, а вторая не сможет ничего сделать, пока не истечет установленный законом период времени.

2. Обеспечение исполнения обязательств. Не помешает определить в договоре и ответственность сторон, например, за нарушение срока заключения сделки и (или) в целом за неисполнение обязанности (отказ) по ее заключению. Классический вариант – неустойка. Наиболее часто устанавливается фиксированная сумма штрафа или определяется какой-то размер неустойки за каждый день просрочки. С 1 июня 2015 года можно заключать предварительный договор купли-продажи с задатком – денежной суммой, выплачиваемой в счет причитающихся платежей. Задаток обеспечивает исполнение обязательства по заключению основной сделки на условиях предварительного договора купли-продажи.

3. Урегулирование вопроса о порядке направления предложения о заключении сделки. Направление предложения о заключении сделки, его порядок – факультативные условия подобных соглашений. Предполагается, что это должно быть сделано в течение срока, определенного для заключения основной сделки. Нужно или нет регламентировать порядок направления предложения в таком договоре – вопрос конкретных договоренностей. Но это, как минимум, позволит урегулировать действия сторон и избежать ситуации, при которой предварительные обязательства прекращаются в силу закона – по причине отсутствия предложения заключить сделку или ее незаключения до окончания установленного для этой цели срока.

Простой способ подготовить предварительный договор купли-продажи

На практике в большинстве случаев используется шаблонный предварительный договор купли-продажи – образец, который соответствует предмету определенной сделки. Например, предварительный договор купли-продажи доли в ООО, квартиры, дома, земельного участка, транспортного средства, предприятия и т. д. Компании, регулярно заключающие однотипные сделки, используют типовые формы.

Более трудная задача – правильно оформить уникальную, разовую сделку или обеспечить сопровождение подобным договором сложной схемы из сделок. Но и здесь возможно применение образцов. Только обязательно составленных опытными юристами на экспертном уровне, полученных из надежных источников, гарантирующих актуальность образцов и их грамотное содержание. Образцы послужат примерами, станут ориентирами, не позволят упустить ключевые моменты. Но их структуру и содержание обязательно нужно будет основательно доработать под свои цели и задачи.

Не рекомендуется использовать образцы предварительных договоров купли-продажи «как есть». Их нужно перерабатывать и адаптировать к своей ситуации. Они содержат обязательные условия, могут включать и важные факультативные пункты. Но это не исключает необходимость определения и формулирования других условий, которые будут отвечать интересам сторон, минимизировать риски и вероятность возникновения споров.

Читайте в рекомендации Системы Юрист

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль