Договор купли-продажи земельного участка: что проверить перед сделкой

1106
Договор купли-продажи земельного участка оформляют при приобретении земли в собственность. Что нужно знать о специфике сделки.

По договору купли-продажи земельного участка компания получает в собственность имущество, которое является объектом недвижимости. Купля-продажа участка земли относится к сделкам по приобретению недвижимости. На такие сделки распространяются общие правила для сделок с недвижимостью, но есть условия, которые нельзя включать в договор купли-продажи земли. Перед сделкой нужно осмотреть участок и проверить документы продавца.

Перед сделкой проверяют документы продавца и условия договора купли-продажи земельного участка

Сделку по приобретению земли готовят так же, как другие сделки с недвижимостью:

  1. Проводят переговоры с продавцом.
  2. Проверяют участок по документам и визуально. Также проверяют продавца и его правоспособность продать данный объект.
  3. Составляют договор купли-продажи земельного участка.
  4. Формируют пакет документов для регистрации.
  5. Регистрируют право собственности в Росреестре.

До проведения купли-продажи участка земли проверяют сведения из ЕГРН

При подготовке сделки по купле-продажа земельного участка покупателю нужно проверить, в каком состоянии находится имущество. В первую очередь, проверяют правоустанавливающие документы продавца и запрашивают выписку из ЕГРН. В частности, этот документ покажет:

  • кто фигурирует в качестве собственника участка;
  • нет ли обременений. Например, не находится ли данная собственность под арестом или под залогом, не ограничена ли сервитутом.

Покупателю нужно иметь в виду, что у продавца земельного участка есть дополнительные обязанности. Участок должен состоять на кадастровом учете. Постановка на учет — обязанность продавца. Нельзя заключить договор купли-продажи земельного участка в отношении объекта, который не прошел учет (ст. 37 ЗК РФ). Учет проводит Росреестр (ст. 70 ЗК РФ).

Также добросовестный продавец обязан сообщить при подготовке сделки по купле-продаже участка земли об обременениях или ограничении в использовании. Информация от продавца должна совпадать с данными выписки из реестра. Если продавец представит заведомо недостоверные сведения, покупатель вправе настаивать на снижении стоимости сделки или расторжении договора и возмещении своих убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

Перед подписанием договора купли-продажи участка земли проверяют его условия

Существует три условия, которые нельзя включать в договор купли-продажи земельного участка (ч. 2 ст. 37 ЗК РФ):

  1. В договоре купли-продажи участка земли нельзя включать положение, что продавец вправе выкупить данное имущество обратно по своей воле.
  2. Договор не должен ограничивать возможности покупателя распоряжаться участком. Например, нельзя запретить покупателю сдавать участок в аренду.
  3. Договор не может ограничивать ответственность продавца в случае, если окажется, что третьи лица обладают правами на участок.

Суд признает такое условия договора недействительными.

Контрагента перед куплей-продажей земельного участка проверяют так же, как в других сделках

Перед заключением договора купли-продажи земельного участка проводят проверку контрагента. В частности, проверяют:

  • правоспособность контрагента распоряжаться данным имуществом,
  • полномочия представителя продавца на совершение купли-продажи участка земли.

Сервис проверит контрагента по государственным реестрам – ЕГРЮЛ и ЕГРИП, Росстата, картотеке арбитражных дел, базе исполнительных производств ФССП России, сервисам налоговой службы и другим. Сформирует досье компании и выписку из ЕГРЮЛ с подписью ФНС.

Проверить контрагента

Рейтинг способов проверки контрагента

Все платные и бесплатные сервисы по проверке контрагента >>

До заключения договора купли-продажи земельного участка объект проверяют визуально

В ходе купли-продажи земельного участка нужно проверить не только документы и продавца. Необходимо провести дополнительную проверку:

  • осмотреть объект недвижимости;
  • удостовериться, что назначение участка земли соответствует цели его приобретения;
  • убедиться, что продавец не нарушил преимущественное право, которым обладают субъекты РФ или муниципальные образования в сделках купли-продажи земельных участков.

Перед тем, как подписать договор купли-продажи земельного участка, покупателю следует осмотреть имущество, которое он приобретает. Нужно убедиться, что участок соответствует описанию. Например:

  • реальная площадь участка не отличается от величины, которую указали в документах;
  • совпадает вид разрешенного использования. Так, если в бумагах отметили вид использования «под индивидуальный жилой дом», на участке не должно быть магазина ли мастерской по ремонту машин;
  • положение границ территории соответствует указанному;
  • на участке нет участке конструкций ЛЭП, трубопроводов или иных объектов, правовой статус которых затрудняет использование участка;
  • на участке нет объектов недвижимости, которые принадлежат третьим лицам. Если объекты есть, их собственники могут потребовать часть участка (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 1 ст. 552 ГК РФ).

Также стоит обратить внимание:

  • что именно прежний собственник оставит на участке. Например, какие постройки останутся, не будет ли мусора и . п. Если участок прилегает к лесу, с марта 2017 года владельцы таких участков обязаны их расчищать;
  • нет ли поблизости опасных производств;
  • какую деятельность ведут на соседних участках;
  • не находятся ли возле участка автомобильные магистрали или пути железной дороги.

Данные факторы также способны усложнить использование участка.

Сделку купли-продажи земельного участка совершают, если имущество соответствует целям сделки

В рамках купли-продажи земельного участка имущество приобретают для использования в конкретных целях. Участок должен им соответствовать. Его собственник вправе заниматься только деятельностью, которая отвечает целевому назначению и виду разрешенного использования участка. Так, если на участке разрешено дачное строительство, землю нельзя использовать для фермерского хозяйства. Для ведения таких хозяйств нужно приобретать участок со своим специфическим видом разрешенного использования (см. Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утв. приказом Минэкономразвития от 1 сентября 2014 г. № 540).

У госорганов есть преимущественное право на договор купли-продажи учатка земли сельзозназначения

Если по договору купли-продажи участка земли приобретают сельхозучасток, нужно убедиться, что продавец не нарушил преимущественное право, которым обладают субъекты РФ или муниципальные образования (п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ). Такие структуры вправе претендовать на покупку сельскохозяйственных участков в первую очередь. Продавец обязан известить их перед тем, как оформлять договор купли-продаже земельного участка с частной компанией.

В уведомлении о продаже собственник должен указать:

  • стоимость участка,
  • величину,
  • адрес.

Извещение госорганам должны передать под расписку или заказным письмом с уведомлением о вручении. Сделку по купле-продаже участка земли можно оформлять с частным лицом, если:

  • прошло 30 дней после извещения госорганов;
  • госорган не ответил или отказался от покупки.

Важно убедиться, что частное лицо приобретает сельхозучасток по цене ен ниже той, которую продавец указал в извещении госоргану. Если цена будет ниже, продавец должен снова уведомить госорган и ждать 30 дней (п. 3 ст. 8 Закона № 101-ФЗ).

Если продавец тем или иным образом нарушит преимущественное право, договор купли-продажи земельного участка с частным лицом признают ничтожным (п. 4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ).

Читайте в рекомендациях Системы Юрист

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>

Обзоры последних изменений

Как поменять адрес, чтобы вас не вычеркнули из ЕГРЮЛ
Работать не по адресу регистрации стало еще опаснее. С 1 сентября налоговые инспекции начали исключать из ЕГРЮЛ действующие компании, у которых в ЕГРЮЛ указан фиктивный адрес.

Срок ликвидации ООО ограничили: изменения с 1 сентября 2017 года
Теперь закончить ликвидацию ООО нужно в течение года. В законе установили крайний срок.

Стало сложнее восстановить срок на обращение в кассацию и надзор Верховного суда
С 31 июля стало сложнее восстановить срок на подачу кассационных и надзорных жалоб в Верховный суд РФ.

В гражданском процессе убрали принцип непрерывности: чем это опасно
Теперь СОЮ будут быстрее рассматривать дела.

Изменения в КоАП РФ в 2017 году
Все поправки в одной таблице.

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль