Споры дольщиков с застройщиками. Новый обзор ВС РФ по участию в долевом строительстве

836
Верховный суд обобщил судебную практику по долевому участию в строительстве. Обзор судебной практики по закону 214-ФЗ вышел 19 июля 2017 года. Публикуем важные выводы по спорам дольщиков с застройщиками.

Президиум ВС опубликовал обзор судебной практики по делам об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Верховный суд рассказал, как рассчитать неустойку при уступке прав требований, если застройщик нарушил сроки, и когда можно не платить потребительский штраф. Мы отобрали шесть выводов, которые нужно знать как юристам застройщиков, так и участникам долевого строительства.

При участии в долевом строительстве дольщика обязаны уведомить о готовности объекта

Застройщик по договору долевого строительства обязан:

  • уведомить дольщика, что объект построен и готов к передаче;
  • сообщить о необходимости принять квартиру;
  • разъяснить последствия бездействия.

В случае спора доказывать надлежащее уведомление должен застройщик.

Президиум Верховного суда пояснил, что обстоятельства исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства – это юридически значимые и подлежащие доказыванию факты при разрешении спора об ответственности за неисполнение обязательств по передаче объекта (п. 11 обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017, далее – обзор).

Участие в долевом строительстве предоставляет дольщику ряд гарантий

При изменении сроков застройщик по договору долевого участия обязан заключить допсоглашение с дольщиком

Застройщик по договору долевого участия оформляет сделку с дольщиком соответствующим образом. Если застройщик не успеет вовремя достроить дом, он должен предложить дольщику заключить допсоглашение. Недостаточно просто уведомить дольщика об увеличении времени строительства. Такое сообщение само по себе не влечет изменений условий основного договора о сроках исполнения обязательства. Чтобы оформить затянувшиеся сроки, стороны договора участия в долевом строительстве должны подписать соглашение, которое подлежит госрегистрации.

Президиум привел пример. Компания уступила гражданину право требования к застройщику. В договоре цессии стороны прописали, что гражданин ознакомлен с уведомлением об изменении сроков строительства. Две инстанции решили, что при заключении договора уступки гражданин знал о переносе сроков сдачи объекта строительства.

Коллегия Верховного суда высказалась иначе. Застройщик и дольщик не подписывали дополнительное соглашение об изменении сроков строительства. Уведомление об увеличении времени на постройку дома не могло служить основанием для изменения срока (п. 4 обзора).

Участник долевого строительства вправе взыскать неустойку за неустранение недостатков

Застройщику грозит неустойка, если он своевременно не исполнит решение об устранении недостатков построенного объекта. В этом случае суд может обязать застройщика выплатить участнику долевого строительства неустойку и компенсацию морального вреда.

Например, дольщик получил от застройщика квартиру. Помещения оказались с недостатками. Суд обязал застройщика устранить недочеты. Но строительная компания ничего не сделала, решение не исполнила. Участник долевого строительства подал иск о взыскании неустойки. Также истец просил компенсировать моральный вред, который причинил ему ответчик своим бездействием.

Первая инстанция отказала. Ее поддержала апелляция. Суды решили, что истец после вынесения первого решения не вправе был предъявлять требования о взыскании неустойки и компенсации морального вреда за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя.

Верховный суд вступился за дольщика. Спорные правоотношения подпадают под действие Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» в части, которая не урегулирована Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Наличие решения суда об устранении недостатков помещений квартиры не освобождало застройщика от ответственности за неисполнение этого требования (п. 8 обзора).

Застройщику по договору долевого строительства неустойку за просрочку снизят в исключительном случае

При участии в долевом строительстве дольщик вправе потребовать неустойку за просрочку сдачи объекта. Чтобы застройщику удалось снизить неустойку по ст. 333 ГК РФ, нужно заявить просьбу о ее уменьшении, а также доказать несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 9 обзора). Верховный суд также напомнил, что доказывать несоразмерность неустойки за просрочку передачи квартиры должен застройщик по договору долевого строительства.

Президиум для примера привел спор, по которому две инстанции возложили на дольщика бремя доказывания соответствия размера неустойки допущенному нарушению. Верховный суд с этим не согласился. В этом деле Коллегия ВС РФ также разъяснила, когда суд не назначит санкцию за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. После принятия иска к производству суд не назначит застройщику потребительский штраф, если одновременно присутствуют два условия:

  • ответчик добровольно удовлетворил требования истца;
  • участник долевого строительства отказался от иска, в связи с чем суд прекратил дело (п. 10 обзора).

По договору цессии новый участник долевого строительства получает объем прав первоначального дольщика

Соглашение об уступке прав требований дает возможность новому участнику долевого строительства взыскивать неустойку с застройщика за весь период просрочки. При цессии неустойка исчисляется с момента, когда застройщик нарушил свои обязанности перед первоначальным кредитором-дольщиком (п. 13 обзора).

Верховный суд отверг позицию судов, которые взыскивают неустойку с момента, когда к новому кредитору перешло право требования передачи в собственность объекта долевого строительства.

Условия участия в долевом строительстве таковы, что право на взыскание с застройщика неустойки возникает как у первоначального, так и последующего кредитора со дня возникновения просрочки передачи квартиры.

Суд не признает нарушения в долевом строительстве малозначительными

Нарушения законодательства о долевом строительстве (ст. 14.28 КоАП РФ) нельзя признавать малозначительными по статье 2.9 КоАП РФ. Такие административные деликты посягают на особо значимые общественные отношения в сфере строительства (п. 16 обзора). Участие в долевом строительстве не должно создавать подобных рисков для дольщиков.

Читайте на тему

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль