Собственник, чьи права не были зарегистрированы до 1998 года, не лишен возможности виндикации

919
Государственное производственное объединение в начале 80-х годов прошлого века являлось заказчиком строительства имущественного комплекса, в составе которого были возведены два спорных здания. После сдачи комплекса в эксплуатацию спорные объекты недвижимости передали в аренду предприятию, являвшемуся субподрядчиком в строительстве и владельцем земельного участка, на котором были возведены эти объекты (на праве постоянного бессрочного пользования). В дальнейшем на основании постановления Совета Министров СССР производственное объединение было преобразовано в ОАО (далее – ОАО 1), в уставный капитал которого передано все имущество преобразованного производственного объединения. Предприятие-субподрядчик тоже было преобразовано в ОАО (далее – ОАО 2). Спустя время между ОАО 1 и ОАО 2 возник спор о праве собственности на вышеуказанные здания: каждая из двух компаний полагала, что в процессе преобразования здания были переданы именно ей.

Собственник, право которого возникло до введения госрегистрации прав на недвижимость и не было зарегистрировано, может заявить виндикационный иск, доказав свое право собственности иными документами. Такую позицию озвучил Президиум Высшего арбитражного суда в постановлении от 05.04.11 № 15293/10 по делу № А65-26510/2009

Суть дела: истребование объектов недвижимости из чужого незаконного владения

Государственное производственное объединение в начале 80-х годов прошлого века являлось заказчиком строительства имущественного комплекса, в составе которого были возведены два спорных здания. После сдачи комплекса в эксплуатацию спорные объекты недвижимости передали в аренду предприятию, являвшемуся субподрядчиком в строительстве и владельцем земельного участка, на котором были возведены эти объекты (на праве постоянного бессрочного пользования). В дальнейшем на основании постановления Совета Министров СССР производственное объединение было преобразовано в ОАО (далее – ОАО 1), в уставный капитал которого передано все имущество преобразованного производственного объединения. Предприятие-субподрядчик тоже было преобразовано в ОАО (далее – ОАО 2). Спустя время между ОАО 1 и ОАО 2 возник спор о праве собственности на вышеуказанные здания: каждая из двух компаний полагала, что в процессе преобразования здания были переданы именно ей.

Спор вылился в несколько арбитражных дел (см. статью «Виндикационный иск не препятствует оспариванию сделок по отчуждению имущества» на стр. 44). В частности, ОАО 2 предъявило иск о признании права собственности на здания, в первых двух инстанциях проиграло, но суд кассационной инстанции этот иск удовлетворил. На основании постановления суда кассационной инстанции ОАО 2 в начале 2009 года зарегистрировало свое право собственности на спорные здания в ЕГРП. Однако через четыре месяца данное арбитражное дело было пересмотрено в порядке надзора и Президиум Высшего арбитражного суда отменил постановление кассационной инстанции. Высший арбитражный суд пришел к выводу, что у ОАО 2 не могло возникнуть право собственности на спорные объекты недвижимости, поскольку они не были включены в его уставный капитал при приватизации. Таким образом, по существу надзорная инстанция признала, что ОАО 2 правом собственности на спорные объекты не обладает.

Но в период надзорного производства (за месяц до вынесения постановления Президиума ВАС РФ) ОАО 2, будучи титульным собственником спорных объектов, успело совершить сделку по их отчуждению: создало новое ООО (далее – ООО 1) и внесло эти объекты в качестве вклада в его уставный капитал. В результате на момент отмены постановления кассационной инстанции, которое стало основанием для регистрации права собственности за ОАО 2, объекты уже были зарегистрированы в ЕГРП за новым собственником. Далее в течение четырех месяцев у этих объектов еще дважды последовательно сменились собственники: ООО 1 продало их ООО 2, а последнее заключило договор купли-продажи с ООО 3. Переход права собственности к каждому новому приобретателю был зарегистрирован в ЕГРП.

Тогда ОАО 1 обратилось в арбитражный суд с иском о виндикации спорных объектов у последнего приобретателя – ООО 3. Вторым ответчиком по данному делу выступало ОАО 2.

В чем основной вопрос

Подавая иск, ОАО 1 исходило из того, что оно является собственником истребуемого имущества, а ответчики владеют им по порочным основаниям (ООО 3 получило здания в результате цепочки недействительных сделок). Однако лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), должно доказать свое право собственности на спорное имущество. Именно с доказыванием этого факта у истца в данном деле возникли некоторые трудности.

Истец ссылался на то, что право собственности на указанные объекты недвижимости возникло у него до принятия Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон № 122-ФЗ) в результате преобразования государственного производственного объединения в акционерное общество, поэтому не требовало обязательной госрегистрации (п. 1 ст. 6 закона № 122-ФЗ). В доказательство того, что имущество было передано ему в процессе преобразования, истец представил документы о возведении спорных зданий в составе имущественного комплекса бывшего производственного объединения (правопредшественника ОАО 1), акт рабочей комиссии о завершении строительства, подписанный в том числе главным инженером проектного управления производственного объединения, инвентарные карточки учета основных средств, которые свидетельствовали о том, что спорные здания были поставлены на бухгалтерский учет у производственного объединения. Кроме того, ОАО 1 сослалось на постановление Президиума Высшего арбитражного суда по другому делу и касавшегося иного имущества (это дело было рассмотрено в 1995 году). Из данного постановления следовало, что во исполнение постановления Совета Министров СССР при преобразовании производственного объединения в акционерное общество последнему было передано по акту приема-передачи имущество производственного объединения по состоянию на 1 июля 1990 года со всеми активами и пассивами. В дело было представлено также письмо Управления земельных и имущественных отношений г. Набережные Челны (по местонахождению спорных объектов), в котором сообщалось, что указанные объекты не являются муниципальной собственностью города.

Выводы судов. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций сочли, что истец не доказал факт принадлежности ему на праве собственности спорных объектов, и отказали в иске (решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.01.10, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.10, Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26.07.10 по делу № А65-26510/2009).

Суды не приняли довод истца о том, что право собственности на указанные объекты недвижимости возникло у него до принятия закона № 122-ФЗ и потому не требовало регистрации. Дело в том, что этот же довод практически с теми же доказательствами ОАО 1 уже использовало ранее в другом арбитражном деле (по иску о признании за ним права собственности на данные здания), однако тогда суд признал этот довод необоснованным и в иске отказал. В настоящем деле суды отвергли этот довод уже со ссылкой на вступившее в законную силу решение по тому арбитражному спору. Кроме того, суды исследовали судебные акты также по иным завершенным арбитражным спорам между ОАО 1 и ОАО 2, касающимся тех же зданий, и пришли к выводу, что ни в одном из них не сделано вывода о принадлежности спорных зданий ОАО 1. В том числе не было такого вывода и в постановлении Президиума Высшего арбитражного суда, в котором надзорная инстанция подтвердила, что ОАО 2 правом собственности на спорные объекты не обладает, и отменила постановление кассационной инстанции, ставшее основанием для регистрации права собственности ОАО 2 на здания. К тому же суды указали, что истец не представил в материалы дела акт передачи имущества производственного объединения в уставный капитал ОАО 1.

Позиция Высшего арбитражного суда

В отличие от нижестоящих судов Президиум Высшего арбитражного суда пришел к выводу о том, что ОАО 1 является собственником спорных зданий (постановление от 05.04.11 № 15293/10).

Во-первых, поскольку постановлением Совета Министров СССР была выражена воля государства на передачу в уставный капитал создаваемого ОАО 1 всего государственного имущества, находившегося на балансе производственного объединения (правопредшественника ОАО 1), созданное акционерное общество является собственником переданного ему имущества, включая спорные здания. При этом Высший арбитражный суд учел все представленные истцом доказательства.

Во-вторых, надзорная инстанция отметила, что, делая вывод об отсутствии у истца права собственности на спорные объекты, нижестоящие суды необоснованно ссылались только на вступившие в законную силу судебные акты по другим делам, не учитывая правовые основания возникновения у ОАО 1 права собственности на спорные объекты. Суды неосновательно не учли представленные истцом доказательства.

В-третьих, Высший арбитражный суд указал, что наличие государственной регистрации права собственности на спорные объекты за последним приобретателем, произведенной на основании ничтожной сделки, которая была совершена в нарушение статьи 209 Гражданского кодекса (то есть когда продавцом выступал несобственник), не препятствует собственнику, у которого право собственности возникло в силу закона до введения государственной регистрации права на недвижимое имущество, заявить виндикационный иск. При этом Высший арбитражный суд сделал однозначный вывод о том, что ОАО 2, ООО 1, ООО 2 и ООО 3 не могут считаться добросовестными приобретателями спорных объектов, так как они не могли не знать о судебных тяжбах в отношении этого имущества, не принадлежавшего его отчуждателям.

Обоснование позиции. Высший арбитражный суд сослался на пункт 1 статьи 6 закона № 122-ФЗ, согласно которому права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. При этом, согласно пункту 36 постановления пленумов Верховного суда и Высшего арбитражного суда от 29.04.10 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при отсутствии государственной регистрации лица, обратившегося в суд с иском об истребовании его имущества из чужого незаконного владения, право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. По мнению Высшего арбитражного суда, доказательства, представленные ОАО 1, свидетельствовали о том, что спорные объекты принадлежали ему на праве собственности как правопреемнику преобразованного производственного объединения.

Что касается вывода о недобросовестности приобретателей спорных объектов по цепочке совершенных сделок, то Высший арбитражный суд обосновал свой вывод так. ОАО 2 произвело отчуждение этих объектов путем их внесения в уставный капитал ООО 1 уже после возбуждения надзорного производства по другому делу, в котором кассационная инстанция признала ОАО 2 собственником спорных объектов. Определениями Высшего арбитражного суда надзорное производство по тому делу было возбуждено 17.02.09 и передано на рассмотрение в Президиум 29.04.09, а имущество было внесено в уставный капитал по акту от 14.05.09. Причем ООО 1 сразу же (17.05.09) продало спорные объекты ООО 2, которое 21.09.09 продало их ООО 3. На момент последней сделки уже было вынесено постановление Президиума Высшего арбитражного суда (от 16.06.09) по вышеуказанному делу, которое отменило постановление кассационной инстанции и подтвердило факт отсутствия у ОАО 2 права собственности на спорные здания. Поскольку названные судебные акты Высшего арбитражного суда размещались на его официальном сайте и были общедоступными, они должны были быть известны как ОАО 2, так и другим лицам, участвующим в совершении упомянутых сделок. Следовательно, данные лица не могут считаться добросовестными приобретателями спорных объектов, так как они не могли не знать о судебных тяжбах в отношении этого имущества.

Результаты рассмотрения дела. Высший арбитражный суд отменил все судебные акты по делу и принял новое решение, удовлетворив иск об истребовании спорных объектов из незаконного владения последнего приобретателя (ООО 3). В иске к ОАО 2 было отказано, поскольку спорное недвижимое имущество во владении этого лица не находится.

Значение постановления ВАС РФ

Для лиц, права которых возникли на недвижимое имущество до момента вступления в силу закона № 122-ФЗ, в случае наличия государственной регистрации на это имущество третьих лиц, произведенной на основании ничтожной сделки, постановление № 15293/10 означает появление дополнительной возможности истребовать спорное имущество из чужого незаконного владения недобросовестного приобретателя.

Не секрет, что действия по отчуждению спорного недвижимого имущества через цепочку сделок обычно направлены на искусственное создание добросовестного статуса у последнего приобретателя, который якобы не знал и не мог знать о том, что лицо, передавшее ему это имущество, не имело права его отчуждать. Однако с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении № 15293/10, при наличии судебного спора в отношении недвижимого имущества и публикации судебных актов по их рассмотрению на сайте Высшего арбитражного суда последующие покупатели спорного имущества не признаются добросовестными приобретателями в связи с тем, что должны были знать о текущих судебных тяжбах в отношении приобретаемого ими имущества, не принадлежавшего его продавцам.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.