Аренда части помещения: как защитить интересы арендодателя

750
Компания-арендодатель вправе предоставить в аренду часть помещения, а не помещение целиком. Но есть риск, что предмет договора аренды части помещения сочтут несогласованным. Как уменьшить вероятность этого.

При аренде части помещения действуют те же правила, что и при заключении договора о целом здании или участке земли. В частности, договор могут признать незаключенным, если не будут согласованы существенные условия. Если речь идет об аренде части здания или участка, важно обратить внимание на условие о предмете сделки. Практике известны случаи, когда недобросовестные арендаторы подписывали договор аренды части помещения, а затем отказывались платить и заявляли в суде о несогласованности предмета договора. Суды признавали договор незаключенным.

Чтобы защитить интересы арендодателя и обезопасить сделку от признания недействительной нужно максимально точно идентифицировать, какую именно часть помещения сдают в аренду. На случай, если недобросовестный арендатор подаст иск, можно опереться на выводы, которые сделал еще ВАС РФ.

При аренде части помещения создают приложение с описанием объекта

Когда компания-арендодатель готовит сделку по аренде части помещения, она сталкивается с затруднением: определить объект аренды бывает непросто. Если предоставляют в аренду часть здания, такое помещение нужно максимально точно идентифицировать. В соглашении необходимы данные, согласно которым можно установить арендованное имущество. Если объект определить недостаточно точно, арендатор может заявить в суде о несогласованности предмета договора, и суд примет сторону арендатора на основании п. 3 ст. 607 ГК РФ.

При оформлении аренды части здания арендуемое имущество обозначают на плане

При аренде части помещения с идентификацией объекта сделки могут возникнуть затруднения. Например, если сделку заключают по поводу торгового павильона на ярмарке. Чтобы сдать в аренду часть здания или участка земли, применяют рекомендации, которые в свое время дал ВАС РФ. Суд указал, что участники договора аренды части помещения должны оформить особое приложение – графическое или текстуальное описание, которое является неотъемлемой частью договора и необходимо для определения предмета договора. В этом приложении стороны сделки указывают, какую именно часть недвижимой вещи арендодатель предоставляет арендатору (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73).

В качестве графического описания используют поэтажный план всего здания. На плане указывают границы помещения, которое сдают в аренду. Это распространенный способ описать часть недвижимости. Нужно уточнить расположение объекта аренды на плане. Например, обозначить цветом границы или заштриховать площадь объекта, графически отобразить его в привязке к плану или другому официальному документу.

Исполнение сделки подтвердит действительность соглашения об аренде части помещения

Когда ВАС РФ рассматривал вопрос об аренде части помещения, он указал: если арендатор согласился на сделку и принял исполнение договора, он не вправе затем обращаться в суд с требованием признать договор незаключенным. Таким образом, ВАС РФ постулировал запрет противоречивого поведения еще до появления соответствующих норм в ГК РФ. Суды используют правовую позицию ВАС РФ в разрешении споров о несогласованности предмета договора аренды части помещения.

Арендатор проиграл спор о незаключенности договора аренды части помещения

В одном из дел арендодатель требовал взыскать плату за аренду части помещения. Он передал контрагенту во временное пользование торговые места, площадью 1 кв. м каждое. Арендатор отказался платить и подал встречный иск, в котором просил признать договор аренды части помещения незаключенным.

Ответчик настаивал, что арендуемое имущество не было определено в договоре должным образом. Часть признаков объектов аренды присутствовала в акте приемки-передачи. Плана, на котором были бы обозначены торговые места, к договору не приложили. Отсутствовало словесное описание, где именно в помещении расположены арендуемые площади. На основании этого ответчик заявил, что предмет договора не согласован.

Суд обратил внимание, что при заключении сделки об аренде части помещения арендатор не заявлял возражений. Между участниками договора не было неопределенности по поводу объекта аренды. По мнению суда, это указывает на согласованность предмета договора. Суд признал договор действительным и обязал арендатора погасить задолженность и выплатить пени (постановление АС Московского округа от 19.12.16 по делу № А40-20385/2016).

Читайте об этом

Читайте также

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль