Как решают споры об аренде госимущества

124
При аренде госимущества малый и средний бизнес имеет ряд льгот. Как суды разрешают споры о праве на выкуп имущества и льготах на аренду.

Судебные решения убеждают, что законодательство надо совершенствовать. Отдельные ведомства предлагают упростить порядок, по которому арендаторы пользуются преимуществом при выкупе имущества согласно Закону 159-ФЗ. У других своя точка зрения, в каком порядке и с какими льготами предоставлять аренду госимущества малому и среднему бизнесу.

Так или иначе, а споры арендодателей с предпринимателями не утихают. Рассмотрим четыре судебных кейса и подытожим их выводами Верховного суда. Два судебных дела – о преимуществе на выкуп имущества по 159-ФЗ, еще два – о льготах на аренду у государства.

У малого бизнеса есть преимущественное право выкупа после аренды госимущества

Преимущество в выкупе имущества по 159-ФЗ есть у предпринимателей со «стажем»

Предприниматель, который занимал помещение у департамента городского имущества, решил воспользоваться правом выкупа имущества по 159-ФЗ. Но департамент в льготах отказал, после чего предприниматель обратился в суд.

В суде представители департамента пояснили, что предприниматель арендовал помещения с 2012 года. Но статус ИП он получил только в 2015 году. Из этого следует, что условию п. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ предприниматель не соответствует.

Судьи отметили, что Закон № 159-ФЗ дает преимущество субъекту малого бизнеса или среднего предпринимательства. К этим субъектам относят и физлиц, которые состоят в ЕГРИП (ч. 1 ст. 4 Закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ). Чтобы получить преференцию для выкупа после аренды госимущества, надо одновременно соблюсти два условия:

  1. Иметь арендные отношения на 1 июля 2015 года.
  2. Пользоваться имуществом без перерыва не меньше 2 лет.

Коллегия ВС РФ истолковала ч. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ так: все 2 года имуществом должен пользоваться именно субъект малого или среднего бизнеса. Если в ЕГРИП физлицо внесли 1 июля 2013 года и раньше, то у него есть преимущество на выкуп помещения.

Заявитель арендовал помещение у департамента с 2012 года, но получил статус ИП только в 2015 году. Коллегия ВС РФ решила, что права на преимущественный выкуп имущества по 159-ФЗ у него нет.

Приобрести арендуемое помещение на льготных условиях можно. Но для этого надо иметь статус индивидуального предпринимателя все те 2 года, что владеете или пользуетесь объектом. Такой вывод сделала судебная коллегия ВС РФ по экономическим спорам (определение ВС РФ от 16 декабря 2016 г. по делу № А40-208630/2015).

Минэкономразвития предлагает привязать срок, по которому для малого и среднего бизнеса исчисляют двухлетний срок аренды, не к 1 июля 2015 года, а ко дню подачи субъектом заявления на выкуп помещения. Законопроект об этом уже прошел общественное обсуждение (ID на regulation.gov.ru - 01/05/03-17/00062792).

В ряде случаев отсутствие торгов на аренду не может помешать выкупу имущества по 159-ФЗ

Нередко судьи, которые рассматривают арендные споры, неверно толкуют ст. 17.1 Закона о защите конкуренции (Закон № 135-ФЗ). Верховный суд привел свою позицию в п. 23 обзора судебной практики № 3 за 2016 год.

Ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ вступила в силу 2 июля 2008 года. Договоры аренды, которые заключили до этого срока, действуют наравне с другими. Если госимущество в аренду предоставили без торгов и без согласия ФАС, это не повод отказывать субъекту малого или среднего бизнеса в праве на преимущественный выкуп.

Суть спора в том, что общество заключило договор аренды нежилого помещения в ноябре 2006 года. Спустя год общество заключило новый договор аренды этого же помещения до 2012 года. А в 2014 году арендодатель получил от общества заявление о преимущественном праве на выкуп имущества по 159-ФЗ. Арендодатель отказал, потому что:

  • договор заключали без торгов;
  • муниципальную преференцию не согласовали.

Общество оспорило отказ в суде. Первая и апелляционная инстанция, а также окружной суд, встали на сторону арендодателя. Арендовать муниципальное имущество можно либо по результатам торгов, либо за счет муниципальной помощи, которую согласовали в ФАС. Договор аренды, который не учитывает особенности Закона № 135-ФЗ, судьи сочли ничтожной сделкой, а в праве на преимущественный выкуп – отказали.

Коллегия ВС РФ отменила акты нижестоящих судов и отправила дело на новое рассмотрение. Вывод суда высшей инстанции: конкурсы и аукционы на право заключить договор аренды госимущества проводят лишь со 2 июля 2008 года. Когда заключали спорные договоры, у муниципалитетов не было обязанности проводить торги на аренду имущества. А аренда помещения на общих основаниях, без льгот, не является муниципальной помощью по ст. 220 Закона № 135-ФЗ. Судебная коллегия решила, что передачу помещения не надо было согласовывать с антимонопольным органом (определение ВС РФ от 26 апреля 2016 г. по делу N 302-КГ15-18993).

Информацию о конкурсах и аукционах по аренде госимущества ищите на сайте торгов.

На размер оплаты аренды госимущества может влиять нормативный акт

Если в договоре прописали возможность корректировать арендную плату по нормативным актам, то такие изменения происходят автоматически. Вносить соответствующие изменения в договор аренды не надо. Такую позицию содержит п. 20 постановления Пленума ВАС РФ о 17.11.2011 № 73.

На практике арендаторы нередко оспаривают в судах такие нормативно-правовые акты, чтобы снизить размер арендной платы по договору. Рассмотрим два спора по поводу снижения платы при аренде госимущества.

При расчете цены аренды госимущества нужно опираться на действующие нормативные акты

Предприниматель заключил договор аренды земельного участка с администрацией. В договоре аренды стороны прописали, что плату изменяют, как только вступит в силу нормативно-правовой акт, который регулирует порядок начисления арендной платы и ее размер. Согласовывать с арендатором такой случай и вносить изменения в договор не требовалось.

Стороны заключили дополнительное соглашение и определили в нем размер платы за аренду на год. Для расчета использовали два постановления регионального правительства. Позднее одно из постановлений признали недействительным в суде.

Предприниматель не оплачивал аренду, и администрация обратилась в суд, чтобы взыскать задолженность. Размер ее рассчитали, используя и оспоренное в суде постановление. Суд первой инстанции удовлетворил иск, апелляция и суд округа оставили в силе его решение. Судьи решили, что определять задолженность по ставкам из оспоренного постановления – не нарушение, поскольку в договоре закрепили, как рассчитают плату.

Верховный суд отменил принятые судами акты. Кредитор может требовать, чтобы обязательства исполнили по цене, которую установили в договоре. Но только если акт, которым установили цену, не противоречит закону. Суды использовали позицию из постановления Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/2011, но не учли нюанса. Применять позицию можно, если при отмене документа о ставках арендной платы нет другого, ранее действовавшего документа. А в этом случае суды вынесли необоснованные решения, потому что есть нормативный акт, который регулировал ставки аренды госимущества до оспоренного в суде постановления (определение ВС РФ от 14 апреля 2016 г. N 309-ЭС15-16627).

При нарушении исполнения обязательства арендатор утратит льготу по аренде у государства

Арендатор нежилого помещения обратился в Мосгорсуд, чтобы оспорить нормы постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП. По его мнению, в документе предусмотрели дополнительную ответственность за нарушение условий договоров аренды госимущества. Суд отказался удовлетворять иск.

ВС РФ отметил, что постановление № 809-ПП дает предприятиям малого и среднего бизнеса льготу на аренду у государства – такой арендатор может платить по льготной ставке. В документе определили условия, когда ставка будет льготной. Если арендатор нарушит условия, преференции перестанут действовать. Такой инструмент предусмотрели для недобросовестных участников правоотношений. Нарушите платежные обязательства – и ставка изменится. Меру не следует рассматривать как дополнительную ответственность за нарушение условий договора аренды госимущества (апелляционное определение ВС РФ от 17 ноября 2016 г. № 5-АПГ16-64).

По материалам видеолекции

Арендные споры в 2017 году: кто кого?

Читайте на тему

Анонсы будущих номеров

    Стать подписчиком


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×
      Только для зарегистрированных пользователей

      Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×

      Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.