Как арендодателю оформить договор аренды строящегося здания

430
Согласно закону можно сдавать в аренду строящееся здание. Какие особенности договора иметь в виду арендодателю.

Закон не препятствует заключению договора аренды до введения в эксплуатацию объекта недвижимости. В подобных договорах заинтересованы как арендодатели, так и арендаторы – например, когда возводят новый торгово-развлекательный комплекс. Арендаторам выгодно получить доступ к помещению и успеть отремонтировать его до открытия центра. С этой целью оформляют аренду во время строительства. Но такая сделка имеет свои особенности.

Когда арендодатель готовит сделку аренды в строящемся здании, ему нужно добиться двух целей:

  • договориться о максимально возможном сроке сделки;
  • не упустить арендатора, если оформление права на здание затянется.

При этом договор нужно составить так, чтобы не допустить противоречий в содержании, из-за которых есть риск потерять контрагентов и выплаченные ими деньги.

Аренду в строящемся здании оформляют с помощью смешанного договора

Когда заключают сделку об аренде до введения в эксплуатацию объекта недвижимости, договор получает характер смешанного. В нем присутствуют элементы предварительного договора и договора о передаче объектов для ремонта (п. 3 ст. 421 ГК РФ). Обычный договор аренды заключить не получается, так как в силу п. 3 ст. 429 ГК РФ и ст. 608 ГК РФ объект аренды нужно индивидуализировать, и у арендодателя должно быть право собственности на объект. При аренде во время строительства такие условия соблюсти не удается.

Чтобы оформить аренду в строящемся здании:

  1. Подписывают договор о передаче объекта для ремонта.
  2. В тексте указывают, что стороны обязуются в будущем заключить краткосрочный договор аренды (пока арендодатель не получит недвижимость в собственность).
  3. Обязуются заключить долгосрочный договор аренды.

Однако ошибки и противоречия в подобном соглашении нередко позволяют арендатору отказаться от сделки.

Когда арендодатель оформляет аренду во время строительства, он рискует не удержать контрагентов

Арендатор может отказаться от сделки, если арендодатель не выполнит обязательства. Когда речь идет об аренде до ввода в эксплуатацию здания, арендодатель зависит от регистрации права собственности. Если в смешанном договоре аренды строящегося здания установили конкретный срок заключения долгосрочного договора аренды, а арендодатель не успел оформить право собственности, для арендатора это повод отказаться от сделки и взыскать ее обеспечение как неосновательное обогащение (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 10.10.16 по делу № А19-16377/2015, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа 26.07.11 по делу № А33-12833/2010). Обеспечение сделки останется у арендодателя только в том случае, если долгосрочный договор не подписали не по его вине (постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.13 № 9798/12).

При аренде строящегося здания арендодателю нужно продумать формулировки договора

Чтобы снизить риск незаключения долгосрочного договора, арендодателю нужно правильно оформить условия сделки по аренде во время строительства. В частности, в условии о сроке заключения долгосрочного договора нельзя связывать срок с событием, которое может не наступить. Также следует обратить внимание на согласованность условия о сроке.

В договоре аренды до введения в эксплуатацию не используйте фразы с неопределенностью

Когда в условия соглашения об аренде во время строительства включают положения о сроке заключения основного договора, не нужно ссылаться на вероятные события. Например, на дату ввода в эксплуатацию или день регистрации права арендодателя на имущество. Такое условия суд может счесть несогласованным. Лучше указать в тексте конкретную дату или период времени с определенного момента (п. 52 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.15 № 25). Если увязываете срок с событием, укажите такое, которое наступит неизбежно (ст. 190 ГК РФ).

Если срок не указать, основной договор нужно подписать в течение года с момента заключения предварительного (ст. 429 ГК РФ). Но при этом если в договоре аренды не прописали срок, соглашение считают заключенным на неопределенный срок (п. 1 ст. 610 ГК РФ). А в этом случае арендатор вправе отказаться от договора в одностороннем порядке. Он должен будет уведомить об этом за три месяца до расторжения.

Проверьте текст и исключите противоречия из договора об аренде во время строительства

Когда арендодатель предлагает контрагенту сделку аренды в строящемся здании, нужно проверить:

  • согласованы ли условия между собой условия о сроке заключения основного договора, нет ли противоречий;
  • как именно сформулированы обязательства по заключению договора долгосрочной аренды. Следует избегать фраз типа «намерены» или «собираются». Используйте формулировки со словами «обязаны» или «заключат».

По материалам публикации в № 5, 2017 г.

Читайте на тему

Анонсы будущих номеров

    Стать подписчиком


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×
      Только для зарегистрированных пользователей

      Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×

      Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.