Зачем нужен передаточный акт по договору аренды перед перезаключением договора

951
Арендатор хочет оформить перезаключение договора аренды после перерыва. Если он не подписывал передаточный акт по договору аренды в конце предыдущего периода, его могут обязать внести арендную плату также за перерыв. Как этого избежать.

При перезаключении договора аренды можно допустить перерыв

Арендодатели нередко заключают с арендаторами договоры сроком на 11 месяцев или меньше. Это позволяет избежать процедуры государственной регистрации договора аренды (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Обе стороны сделки не тратят время  и деньги на обращение Росреестр и уплату пошлины за регистрацию (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59).

Нередко арендные отношения длятся дольше, чем указано в договоре. При этом у действующего арендатора есть преимущественное право на аренду. Когда срок аренды подходит к концу, соглашение нужно продлевать. Перезаключение договора аренды могут провести сразу по окончании предыдущего срока действия. Новое соглашение подписывают на дату, следующую за днем завершения предыдущего.

Однако бывает, что возникает перерыв в аренде. Арендатор подписывает новый договор не сразу по истечении старого, а через какое-то время. В этой ситуации у арендатора появляется риск, что придется внести арендную плату за период до переоформления договора аренды. Собственник имущества может заявить, что прежний договор действует. А значит, арендатор должен платить, хотя по факту он помещением во время перерыва в аренде не пользовался. Чтобы этого избежать, арендатор у нужно подписать с арендодателем передаточный акт по договору аренды и оформить другие документы.

Перезаключение договора аренды нужно оформить документально

При переоформлении договора аренды стороны вправе указать, что договор начинает действовать не с момента подписания, а с конкретной даты. Если арендатору нужен перерыв в аренде, он может договориться с арендодателем об отложенном начале нового срока. Обычно это делают, чтобы не платить за время простоя, когда помещение не используют.

Арендатор рискует, если не оформит перерыв в аренде

Нередко арендаторы не оформляют завершение предыдущего договора аренды своевременно и по правилам. Это может произойти по разным причинам:

  • из-за загруженности юриста, который отвечает за подготовку документов и контроль процедуры,;
  • из-за отсутствия сотрудника, в обязанности которого входит подписание подобных документов;
  • из-за непредвиденных обстоятельств, например, форс-мажора и т. п.

Арендаторы полагаются на устные договоренности с контрагентом. Но это порождает риск того, что прежний договор аренды сочтут возобновленным на неопределенный срок (постановление АС Поволжского округа от 18.11.14 по делу № А65-8146/2014). Арендодатель может потребовать выплатить арендную плату.

Без передаточного акта по договору аренды компании грозят переплаты

Если у арендатора не будет документов о завершении предыдущего договора, его могут обязать платить за перерыв в аренде как за период аренды. Кроме того, он потратит время и средства на арбитражный спор. Поэтому нужно вовремя оформить передаточный акт по договору аренды и другие бумаги. А также осуществить перезаключение договора аренды. Нужно зафиксировать, что прежний договор больше не действует, а новый начнет действовать с конкретной даты.

Снизить риски арендатора при перезаключении договора аренды помогут акты сдачи и приемки имущества

Снизить риски арендатора при переоформлении договора аренды можно с помощью точного указания новой даты. Например, если прежний договор закончился 30 апреля, в новом нужно указать дату не 1 мая, а 10. Договор будет считаться заключенным с этой даты. Также нужно подписать передаточные акты по договору аренды (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Акт сдачи недвижимости закроет прежний договор, дата в акте приемки недвижимости будет датой вступления в силу нового (п. 2 ст. 433 ГК РФ). Отсутствие акта передачи означает, что недвижимость по-прежнему у арендатора. В этом случае арендодателю удастся взыскать платежи (п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66, определение ВС РФ от 30.09.15 по делу № А55-20079/2014).

При переоформлении договора аренды можно использовать предварительный договор

При перезаключении договора аренды можно подписать предварительный договор. В соглашении нужно указать:

  • характеристики объекта недвижимости, по которым его можно идентифицировать (этаж, расположение, адрес);
  • срок заключения основного договора аренды;
  • обязательство заключить основной договор;
  • ответственность за уклонение от исполнения обязательства.

Без этих условий суд признает предварительный договор аренды суд незаключенным (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.09 по делу № А82-1820/2008–2Восемнадцатого ААС от 08.11.16 по делу № А47-5355/2015).

По материалам публикации в № 4, 2017 г.

Читайте на тему



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях
Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
Регистрация займет минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.