Что учесть при перепланировке нежилого помещения

694
Компания получила в собственность объект недвижимости и собирается провести перепланировку. Какие требования учесть при перепланировке нежилого помещения.

Организация приобрела новый объект недвижимости – помещение в здании. При необходимости собственник вправе произвести перепланировку нежилого помещения. Например, перепланировка может потребоваться при переводе жилого помещения в нежилое.

Перед тем, как начинать перепланировку, ознакомьтесь с правилами и требованиями ЖК РФ и региональных нормативно-правовых актов. Госорганы указали в этих документах, какой процедуре следовать. 

Например, в Москве ориентируются на постановление правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП и Административный регламент по предоставлению государственной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

Перед перепланировкой нежилого помещения нужно изменить статус помещения

Если компания получила в собственность жилое помещения, его переводят в нежилое в соответствии со ст. 22-24 ЖК РФ. Изменить статус такого помещения можно, только если оно находится на первом этаже жилого дома или если все помещения под ним нежилые. Если снизу находятся квартиры жильцов, перевести помещение в нежилое нельзя.

Также помещение не переводят из жилого в нежилое, если:

  1. Нет технический возможности сделать отдельный вход, и в помещение попадают только через общий подъезд.
  2. Данный объект недвижимости – часть другого жилого помещения, или его используют для постоянного проживания.
  3. Есть обременение правами третьих лиц.
  4. Квартира находится в наемном доме социального использования.
  5. Изменение статуса помещения связано с религиозной деятельностью организации.
  6. Помещение не соответствует требованиям или данное соответствие обеспечить невозможно.

Разрешение на перепланировку нежилого помещения получают в органе местного самоуправления

Если соблюдаются условия, которые позволяет переоформить помещение из жилого в нежилое, нужно обратиться в органы местного самоуправления. В соответствии со ст. 23 ЖК РФ данные структуры занимаются переводом помещений. Заявление о переводе подают или напрямую в орган самоуправления, или через МФЦ. МФЦ послужит посредником между заявителем и госорганом, если администрация заключила с МФЦ соглашение о взаимодействии.

К заявлению прилагают обязательные документы:

  • оригиналы документов о праве собственности или их копии, которые заверил нотариус. Если право зарегистрировали в ЕГРН, свидетельство о регистрации можно не предоставлять;
  • проект перепланировки нежилого помещения (если это требуется для изменения статуса помещения).

Также орган самоуправления может запросить:

  • план помещения с техническим описанием (если помещение жилое – техпаспорт);
  • поэтажный план дома, в котором находится помещение.

После принятия документов заявитель получает от администрации расписку. В расписке перечисляют документы, которые организация представила в госорган. Также указывают, какие документы администрация будет запрашивать в других ведомствах.

В течение 45 дней администрация принимает решение о переводе или об отказе. Если документы направляли через МФЦ, этот срок считают с даты, когда администрация получила документы (ч. 4 ст. 23 ЖК РФ). После принятия решения в течение трех рабочих дней орган самоуправления выдает решение, отсылает его по адресу заявителя или переправляет через МФЦ.

Изменение статуса фактически служит разрешением на перепланировку нежилого помещения. В документе администрация указывает, что потребуется перепланировка, и перечисляет, какие работы необходимо произвести. После завершения работ приемочная комиссия органа самоуправления оформляет акт. В состав комиссии входят представители органа самоуправления и заявителя. С момента подписания акта помещение можно использовать как нежилое. Также меняются требования к помещению:

  • пожарной безопасности;
  • санитарно-гигиенические;
  • экологические, в том числе к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах. Перед началом перепланировки следует проверить, удастся ли соблюдать новые требования.

Если в изменении статуса откажут, перепланировку нежилого помещения производить нельзя

Орган местного самоуправления вправе отказать в изменении статуса помещения. Если администрация откажет, перепланировку нежилого помещения производить будет нельзя. Основания для отказа:

  1. От заявителя не поступило необходимых документов.
  2. На межведомственный запрос администрации пришел ответ, что необходимых документов нет. В этом случае орган самоуправления предоставит заявителю 15 рабочих дней, чтобы самостоятельно представить недостающие документы.
  3. Документы подали в ненадлежащий орган.
  4. Статус помещения нельзя изменить из-за несоответствия требованиям ст. 22 ЖК РФ.
  5. Проект перепланировки нежилого помещения не удовлетворяет требованиям закона.

В случае отказа укажут его причину. Отказ можно оспорить в суде (ст. 24 ЖК РФ).

Перепланировку нежилого помещения проводят после согласования

Организация должна согласовать перепланировку нежилого помещения с органами самоуправления (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ). Например, в Москве этим занимается Мосжилинспекция.

Обращаться потребуется дважды:

  • получить разрешение на перепланировку нежилого помещения до начала работ;
  • подписать акт о перепланировке по окончании работ.

Акт приемочной комиссии подтвердит законность перепланировки (ч. 1 ст. 28 ЖК РФ).

Согласовать перепланировку нежилого помещения нужно в местной администрации

В администрацию подают документы, чтобы согласовать перепланировку нежилого помещения. Если организация проводит перепланировку нежилого помещения по правилам г. Москвы, нужно подготовить:

  • Заявление о согласовании в бумажном или электронном виде (приложение 1 к Регламенту).
  • Копии правоустанавливающих документов. Если можно предъявить оригинал для проверки подлинности копий, копии заверять у нотариуса не обязательно. Если нет возможности предъявить оригинал, нотариус должен заверить копии.
  • Поэтажный план с экспликацией, выписку из техпаспорта на здание, справку органа технического учета о состоянии здания или помещения.
  • Согласие собственника или уполномоченного лица на перепланировку.
  • Если данный объект относится к объектам культурного наследия, потребуется проект приспособления для современного использования (ст. 44 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ).

Согласно Регламенту г. Москвы, данный перечень документов является исчерпывающим (пп 2.10.1–2.10.4).

Также заявитель представляет копию паспорта и предъявляет оригинал при подаче документов. Если от имени организации действует представитель, также он предъявляет доверенность (п. 2.9 Регламента).

После того, как перепланировку нежилого помещения завершили, нужно подать документы, чтобы комиссия подписала акт. Для этого предоставляют:

  1. Заявление, в котором указывают реквизиты решения о согласовании перепланировки.
  2. Соглашение с проектной организацией на авторский надзор (если в такую организацию обращались).
  3. Соглашение с организацией, которая имеет свидетельство СРО (если потребовались работы, на которые нужен допуск).
  4. Журнал ведения работ.

Также по своему усмотрению организация может представить копии документов, подтверждающих право собственности, и техпаспорт.

Если работы проводили без разрешения на перепланировку нежилого помещения, нужно обратиться в орган местного самоуправления

Если организация не получила разрешения на перепланировку нежилого помещения, и работы провели без согласования, результат работ можно узаконить. Например, в г. Москве это позволяет сделать Регламент.  Заявителю нужно оформить акт о завершившейся перепланировке. Согласно пп 2.13(1).1–2.13(1).6 Регламента нужно подать в администрацию:

  1. Заявление (приложение 2(1) к Регламенту).
  2. Копии документов, которые подтвердят право собственности на помещение, если есть возможность предъявить подлинник. Если такой возможности нет, нотариальные копии правоустанавливающих документов.
  3. Поэтажный план с экспликацией после перепланировки, а также выписку из техпаспорта на здание и справку БТИ о состоянии здания или помещения.
  4. Согласие собственника помещения на перепланировку.
  5. Техническое заключение о допустимости и безопасности работ, которые осуществили  входе перепланировки.
  6. Копию решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части имущества общего пользования многоквартирного дома (если была необходимость передать общее имущество).

Техзаключение о допустимости и безопасности перепланировки нежилого помещения нужно оформить в проектной организации, у которой есть допуск СРО к соответствующим работам. Если перепланировка затронет несущие конструкции, то заключение о допустимости и безопасности работ должна оформить организация, которая является автор проекта данного здания. У организации может не быть данных об авторе проекта дома. В таком случае заключение оформляет проектная организация, которую определил исполнительный орган власти. Например, для г. Москвы это ГУП «МосжилНИИпроект».

Читайте в рекомендации Системы Юрист

Скачайте бланки

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>

Обзоры последних изменений

Как поменять адрес, чтобы вас не вычеркнули из ЕГРЮЛ
Работать не по адресу регистрации стало еще опаснее. С 1 сентября налоговые инспекции начали исключать из ЕГРЮЛ действующие компании, у которых в ЕГРЮЛ указан фиктивный адрес.

Срок ликвидации ООО ограничили: изменения с 1 сентября 2017 года
Теперь закончить ликвидацию ООО нужно в течение года. В законе установили крайний срок.

Стало сложнее восстановить срок на обращение в кассацию и надзор Верховного суда
С 31 июля стало сложнее восстановить срок на подачу кассационных и надзорных жалоб в Верховный суд РФ.

В гражданском процессе убрали принцип непрерывности: чем это опасно
Теперь СОЮ будут быстрее рассматривать дела.

Изменения в КоАП РФ в 2017 году
Все поправки в одной таблице.

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль