Изменения по договору долевого участия. Как застройщику снизить риски из-за уменьшения площади квартир

309
Компания-застройщик заключила договоры долевого участия с гражданами. В процессе строительства изменили площадь квартир, которые получат участники ДДУ. Как застройщику защитить свои интересы.

Когда долевое строительство затягивается, это становится проблемой для всех участников правоотношений. Граждане годами ждут, когда застройщик сдаст дом в эксплуатацию (рекорд по просрочке сдачи объекта в эксплуатацию составляет более десяти лет). Строительная компания несет расходы по содержанию дома, продлевает разрешения и платит неустойку за просрочку сдачи объекта (апелляционное определение Московского городского суда от 04.10.2016 по делу № 33-38297/2016).

Если застройщик не выполняет требования участников добровольно, последние вправе взыскать штраф, который составляет половину суммы, которую взыщет суд (п. 6 ст. 13 закона РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей»). Такие расходы можно снизить. Граждане желают получить квартиры, а не судиться. Если застройщик отчитывается перед ними о ходе работ, передает документы, оповещает о ситуации со сроками, участники долевого строительства соглашаются ждать. В ряде случаев они подписывают дополнительные соглашения, в которых стороны продлевают срок сдачи объекта.

Изменения по договору долевого участия появляются из-за несоблюдения проектной документации

Встречаются ситуации, когда договориться миром не получается. Речь идет об изменениях по договору долевого участия: реальная площадь квартир может отличаться от запланированной. Так происходит, когда исполнитель работ нарушает требования проектной документации. Чтобы этого не произошло, застройщик должен контролировать процесс строительства. Часто отклонения возникают там, где их трудно спрогнозировать. Например, когда подрядчик или субподрядчики закончили работы по возведению монтажных конструкций и приступили к внутренней отделке. Не всегда возможно предвидеть риски застройщика по ДДУ на этом этапе строительства.

Исполнитель может отклониться от проекта, когда производит штукатурные работы (СНиП 3.04.01-87). Разница в несколько миллиметров грозит убытками на миллион. Например, проектировщик утвердил, что слой штукатурки долден быть толщиной 1 см, а субподрядчик увеличил его до 1,5-2 см. Такое нарушение приведет к отклонению на несколько метров в пределах квартиры. С учетом цены за 1 кв. метр жилья в масштабах секции или дома убытки застройщика из-за изменений по договору долевого участия составят от 1 млн. рублей.

Например, жилая площадь стала меньше на 1 кв. м.

Стоимость 1 кв. м составляет 150 тыс. руб.

В доме 2 квартиры на лестничной клетке и 15 этажей.

150 000 * 2 * 15= 4 500 000 руб.

Закон не допускает расхождения в площади объекта (ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»). Если застройщик передаст участнику объект, который отличается от согласованных размеров, собственник квартиры вправе потребовать перерасчет. Если суд признает отклонение от проекта существенным, участник долевого строительства сможет расторгнуть договор (п. 2 ч.1.1 ст. 9 закона № 214-ФЗ). Чтобы избежать убытков и других рисков застройщика по ДДУ, нужно предпринять меры.

Изменения по договору долевого участия можно предусмотреть

Укажите в договоре, что фактическая площадь квартиры определяется по правилам технической инвентаризации.

Пример формулировки:

Вариант № 1

Указанные в договоре площади квартиры не являются окончательными и могут отличаться от величин, указанных в п. 2.1 договора. Площади квартиры уточняются по результатам обмеров, произведенных соответствующей службой технической инвентаризации, результаты которых будут являться основанием для осуществления взаиморасчетов.

Вариант № 2

Застройщик обязан произвести обмеры. Для этих целей он должен вызвать предприятие по технической инвентаризации. Если последнее выявит в квартире отклонения фактической площади от проектной в большую или меньшую сторону более чем на 0,5 кв. м, сумма договора подлежит корректировке.

Сумма корректировки определяется как произведение стоимости одного квадратного метра общей проектной площади квартиры, указанной в пункте договора о цене и разницы между фактической общей площадью квартиры и общей проектной площадью квартиры, указанной в соответствующем условии договора.

Снизить риски застройщика по ДДУ можно условием о незначительных изменениях проекта

Предусмотрите в договоре право застройщика вносить в объект незначительные архитектурные, структурные изменения. Такие условия помогут в споре с участником долевого строительства, если он не согласится с данными изменения по договору долевого участия.

Изменения по договору долевого участия можно компенсировать

Пропишите в договоре основания для перерасчета. Определите допустимое отклонение площади, при котором застройщик может выплатить средства за недостающие метры.

Пример формулировки:

Вариант № 1.

Стороны производят перерасчет стоимости при условии отклонения площади квартиры более чем на 3% от проектной.

Вариант № 2.

Если по результатам замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летних помещений (балконов/лоджий), окажется меньше оплаченной площади, Застройщик возвращает излишне полученные средства от Участника. Перерасчет стоимости производится при условии отклонения от площади квартиры более чем на 3 процента от проектной.

Доплату по ДДУ можно потребовать как с застройщика, так и с дольщика

Застройщик может не включать условие о корректировке цены или прописать, что договор ее не предусматривает. В этом случае возникнут сложности с взысканием доплаты по ДДУ с участника договора, если площадь объекта увеличится. На этот случай предусмотрите пункт, который защитит интересы застройщика. Дополните договор условием, которое обяжет участника долевого строительства вернуть средства, если он получит квартиру большей площади.

Пример формулировки:

Если по окончании строительства по данным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летних помещений (балконов/лоджий) окажется больше оплаченной площади, то Участник производит дополнительное финансирование за излишние квадратные метры Застройщику. Перерасчет стоимости производится при условии отклонения от площади квартиры более чем на 3 процента от проектной.

Укажите срок для доплата по ДДУ. Участник не сможет оспорить такое условие (апелляционное определение Свердловского областного суда от 22.11.2016 по делу № 33-20176/2016).

Читайте на тему



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях
Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
Регистрация займет минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.