Недвижимость в 2017 году. Какие изменения закона вступили в силу

1618
С 1 января 2017 действуют изменения в законодательстве о недвижимости. Как поправки работают на практике.
Внимание! Вы находитесь на профессиональном сайте со специализированным юридическим контентом. Для чтения статьи может потребоваться регистрация. 

С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13.07.15 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Кроме того, действуют поправки Федерального закона от 03.07.16. № 315-ФЗ и изменения в Градостроительный кодекс, которые ввел Федеральный закон от 03.07.16 № 373-ФЗ. А. Афанасьев, Р. С. Бевзенко и Г. Голубенко, специалисты в области сделок с недвижимостью, обсудили изменения на тематическом вебинаре. Читайте стенограмму вебинара.

Изменения в законодательстве о недвижимости в 2017 году 

А. Афанасьев:

– Основные изменения:

  • Появился единый реестр недвижимости, который также включает всю информацию по кадастру.
  • У нас сокращен срок регистрации.
  • Появилась возможность оформлять все действия в любом отделении Росреестра, в любом отделении МФЦ.
  • Можно зарегистрировать машино-место как объект недвижимости, что очень важно для застройщика, а также для нас всех.
  • Появились изменения в отношении градостроительного плана земельного участка.

Регистрация прав и сделок с недвижимостью в 2017 году

Что касается ЕГРН, сейчас он включает в себя всю информацию, начиная от информации по регистрации прав, заканчивая кадастровой информацией и, по сути, объединяет все реестры. Несомненно то, что мы видим в теории, это очень удобно. Я расскажу, как это реализовалось на практике, по крайней мере, по 3 месяцам текущего года, которые уже прошли.

Постановка на кадастровый учет неразрывно связана с регистрацией прав, что тоже, естественно, удобно, потому что любое изменение, которое происходит по единому объекту недвижимости, учитывается в единой базе по этому объекту недвижимости. И каждый раз мы можем получить в теории всю карту, всю информацию по конкретному объекту, что, собственно, подтверждается единой выпиской.

Что возникло на практике? Когда этот закон был принят, мы на него, честно говоря, очень сильно надеялись, потому что видели, что произойдет существенное упрощение всех процедур. В группе компаний и в целом это упростит техническую, простую работу юристам. На практике оказалось, что пока, к сожалению, эта тема буксует. Мы, например, получив выписку по всем объектам недвижимости, которые есть у нас – это несколько тысяч объектов – обнаружили совершенно интересные данные о том, что часть объектов находится под арестом, часть нам не принадлежит, часть принадлежит на какой-то доле собственности. При этом, если суммировать всю долю собственности, то получается иногда 250%. Т. е. очевидно, что это какие-то ошибки, неточности и, честно говоря, у нас сейчас главный вопрос в том, что нам делать дальше. Нам нужно перепроверять каждый свой объект недвижимости и далее с Росреестром устранять эти недоразумения, либо Росреестр самостоятельно все это вычистит.

Мы понимаем, что им какое-то время еще нужно, чтобы отладить, отполировать всю эту систему, и, наверное, мы возьмем еще 3 месяца тайм-аута, получим очередную выписку и просто сверим, произошли ли изменения между тем, что мы получили месяц назад, и тем, что мы получим через 4 месяца. Я надеюсь, что эти недоразумения будут устранены.

Вторым неприятным и досадным фактом стало то, что сейчас возможен поиск только по кадастровому номеру. Если раньше можно было произвести поиск по номеру регистрации, то сейчас эта возможность почему-то исчезла. Законом эта история никаким образом не регламентируется, но на практике стало существенно неудобно. Получив выписку по нескольким тысячам объектов недвижимости, во-первых, мы, помимо тех недоразумений и глупых технических ошибок, обнаружили, что по примерно половине объектов отсутствует кадастровая стоимость. При этом, естественно, нам приходят налоговые декларации, мы все платим, кадастровая стоимость есть у этих объектов, но в реестре она отсутствует. Каким образом мы можем ее проверить и когда наконец все это вместе соединится, тоже не понятно. При этом закон вступил в силу в начале года. Именно с момента вступления в силу уже должно было все заработать, и мы, честно говоря, на это рассчитывали. Будем надеяться, что это заработает в ближайшее время.

Регистрация права на недвижимость на всей территории РФ

Вторым важным принципом является экстерриториальность представления документов. Что это означает? Во-первых, это означает, что услуга по регистрации предоставляется в любом управлении Росреестра и в любом МФЦ, находящемся на территории РФ вне зависимости от того, где зарегистрирован объект. Что банально означает, что можно поехать в отпуск, например, в другой город и зарегистрировать там. Нам это удобно, потому что, как правило, когда объекты недвижимости раскиданы по всей стране, не всегда есть возможность в каждом городе, в каждом отдаленном населенном пункте иметь соответствующего специалиста. Поэтому, создав единый центр компетенции в конкретном городе – в нашем случае, в Москве – мы можем регистрировать и совершать абсолютно все действия по любой недвижимости, которая находится в РФ в рамках тех же самых сроков.

Появился электронный обмен информацией между госорганами. Соответственно, сейчас с нас сняли, к счастью, обязанность представлять информацию, которая и так есть у соседнего госоргана. Наконец заявитель перестал рассматриваться как некий курьер между госорганами, который должен оббежать несколько этих органов, собрать все документы и потом куда-то их принести. Мы дошли сейчас до очевидного решения вопроса, что госорганы могут самостоятельно общаться между собой, самостоятельно обмениваться информацией, получать то, что им необходимо.

Что очень важно, что еще хотелось отметить, и на что пока мы, кстати, не понимаем ответ – это то, что это правило действует по всей России, но, например, почему-то московский Росреестр официально заявил, что он регистрировать ничего не будет, всем нужно идти в МФЦ. Такая позиция тоже не очень понятна. В законе, насколько я понимаю, никаких исключений для московского Росреестра не было сделано, и с чем это связано, тоже мы пока не понимаем.

В итоге мы видим, что это хорошие, удобные правила, которые, с одной стороны, облегчают жизнь, а с другой стороны, эти правила нацелены на то, чтобы навести больше порядка. Есть некая проблема с их реализацией в жизни, но, наверное, если быть реалистами, иначе не бывает у нас в стране. К счастью, хотя бы мы движемся в правильном направлении, может быть, пока просто туда немного не дошли.

Читайте на тему

Сроки регистрации недвижимости в 2017 году

Что касается сроков, то здесь сложно вообще о чем-то говорить. То, что сроки сократили, несомненно, очень удобно. Надеюсь, что их будут сокращать дальше, потому что, честно говоря, когда вся информация существует уже в электронном виде, порой сроки регистрации 10-12 дней – это все-таки много. Операции-то в целом достаточно технические, типичные. Надеюсь, что эти сроки будут сокращены.

Потому что есть основная проблема, что когда, например, ты покупаешь недвижимость, то, как правило, моментом совершения сделки стороны все же признают момент перехода права собственности, т. е. момент регистрации. Соответственно, подписав договор, в рамках этих дней стороны пребывают в некоем вакууме. С одной стороны, все должны зарегистрировать, все должно произойти и т. д., но в целом я вижу, что юристы радуются, когда регистрация произошла – значит, все хорошо, можно выдохнуть. Т. е. понятно, что это некий стресс в рамках этих дней, когда есть какая-то неопределенность: а вдруг не зарегистрируют, а вдруг появится какое-то обременение, которого раньше не было и которое подали за час до того, как принес документы ты. Поэтому, конечно, оптимальным было бы, чтобы эти сроки были сжаты до периода меньше одного дня, чтобы в рамках одного дня могла бы произойти целиком сделка.

Р. С. Бевзенко: – Артем блестяще проиллюстрировал ту проблему, о которой я говорил в самом начале, что под нормами нашими техническими нет серьезной догматической мысли. Вот та проблема, о которой вы говорите, в теории регистрационных режимом называется проблемой регистрационного разрыва, т. е. это период времени между подачей документов на регистрацию и внесением записи в реестр. Т. е. это тот самый риск для покупателя, когда он думает, а вдруг не зарегистрируют, а вдруг арест прилетит от пристава или от суда и проч. Когда писали этот новый закон о регистрации, было две идеи о том, как это можно было преодолеть. Первая - считать, что датой регистрации перехода права будет не то число, когда регистратор внес запись в реестр, а дата подачи заявления, т. е. по большому счету это будет означать, что собственность перейдет тем числом, когда подали заявление. Это означает, что все риски, ареста, например, моментально нивелируются.

А. Афанасьев: Покуда это зарегистрируют, а если это не зарегистрируют…

Р. С. Бевзенко: Нет. А какие основания для нерегистрации, если арест прилетел позже, чем заявление? Это означает, что уже арестовали не продавца, а чужую вещь.

А. Афанасьев: По сложным документам могут, в принципе, возникнуть комментарии к самому договору.

Р. С. Бевзенко: Да. Либо была еще одна идея, например: сделать то, что есть у немцев – отметку о предварительном приобретении права. Когда в момент подачи документов делается специальная отметка в реестре, которая дает исключительное преимущество, эксклюзивное право этого лица приобрести собственность на тех условиях, которые были согласованы в договоре. Это означает, что даже если вдруг прилетит арест, он будет как бы вторым притязанием на эту вещь, и арест проиграет. Я очень хорошо помню, когда этот закон писался, и все эти идеи накидывали тем, кто писал законопроект, говорили, что давайте сделаем, это же такой шанс, такое удивительное окно возможностей. Сказали, что нет, нам это не надо, у нас есть поручение Президента, и надо его выполнить в срок. А все эти придумки, навороты – это все сложно, надо чтобы закон не хороший был, а чтобы он был принят в срок. К сожалению, так и живем. Вот то, о чем вы говорите про регистрационный разрыв – это блестящее доказательство.

Г. Голубенко: Если позволите такой практический вопрос. Артем говорил о прекрасной реализации возможностей экстерриториального запроса или экстерриториальной регистрации, а как реализована эта практика? У меня, допустим, есть только негативные отзывы на этот счет. И фактически даже то, что было еще в старом законе, предусматривалось и работало, то на сегодняшний день оно перестало работать, т. е. даже получение выписок из ЕГРН вполне было возможно из другого региона, то сейчас, по крайней мере, в регионах, где мы работаем, такой возможности нет. Как у вас?

А. Афанасьев: Мы, собственно, сделали несколько упражнений. Мы, когда появился текст закона в 2016 году, по всем объектам вначале получили выписки, по старому закону собрали все, что есть. Получился большой ящик с папками, в которых куча документов, которые мы получили.

Дальше вступил в силу новый закон, и мы получили из Росреестра информацию сразу по всем объектам недвижимости. В этой информации мы увидели, что отсутствует у большинства кадастр, где-то у нас есть общедолевая собственность, причем в сумме это дает 250%. Ну, видно, какие-то технические накладки происходят, наверное, так бывает, когда происходят какие-то изменения. Поэтому сейчас сложно говорить о том, что закон идеально работает. В теории, опять же, и то, что там написано да, это, несомненно, будет удобно. На практике возникают какие-то странные вопросы у нас. Да, это пока не очень работает, почему-то московский Росреестр вообще отказался это все регистрировать и перекидывает это все на МФЦ. Как бы осталось, чтобы еще МФЦ перекинул это все на московский Росреестр и все будут тогда по кругу бегать.

Г. Голубенко: Насколько я знаю, МФЦ не обладает правом совершать регистрационные действия, т. е. в принципе, ход такой очень мудрый со стороны Росреестра перевести стрелки на неуполномоченное лицо.

А. Афанасьев: Я думаю, честно говоря, что если все то, что подразумевает закон, и то, что пытаются этим законом привнести, действительно заработает, наверное, будет не принципиально, в какой орган ходить, чтобы получать все эти удобства. Пока просто мы видим, что эти удобства не работают, к сожалению, и просто надеемся, что они в ближайшее время, наконец, заработают. И действительно можно будет получить информацию сразу и всю. Ну, вопросов, естественно, много. Никаких ответов на эти вопросы у нас до сих пор нет. Даже примерного понимания по срокам, когда либо появятся четкие ответы, либо появится уже исправленная версия, у нас тоже нет.

Р. С. Бевзенко: Вчера в «Коммерсанте» было большое интервью Виктории Абрамченко, главы Росреестра, где она очень подробно отвечает на вопросы журналистов и говорит, что у них все в порядке, все заработало, все хорошо.

А. Афанасьев: Мы видим, что, с одной стороны, нельзя сказать, что это не работает, это действительно работает, но вот есть комментарии. Просто здесь, честно говоря, я стараюсь быть реалистом и, наверное, с самого начала я стараюсь быть реалистом, вряд ли кто-то рассчитывал и действительно верил, что 10-го января можно пойти в Росреестр и получить идеально сразу всю информацию. Вот если есть такие оптимисты, то вот мы изначально в это не очень верили, надеемся, что просто такая возможность скоро появится хотя бы в течение 2017 года, и дальше она будет только усиливаться.

Что касается еще каких-то важных изменений, которые стоит отметить. У нас нет необходимости сейчас в свидетельстве, оно, по сути, отпало. Все документы, которые удостоверяют, сегодня сводятся, по сути, к выписке. В каком-то смысле, наверное, это тоже удобно, потому что есть какая-то сложная история про то, что нужно это свидетельство в бумажном виде. В случае, когда это свидетельство существует либо в виде дубликата, либо просто утеряно и восстанавливается каким-то образом, сразу у людей возникает куча каких-то подозрений в том, что есть какие-то проблемы с объектом права собственности. Поэтому на практике, опять же, исключение этого документа, наверное, более удобно становится. В любом случае всегда можно пойти в реестр, получить свежую выписку и видеть всю информацию. Здесь, конечно, возникает некий момент сложный, насколько мы доверяем этому реестру. Потому что, по сути, получается, что единственная информация, которая есть, и единственное доказательство существования прав находятся в реестре. Опять же, выписка сама по себе никаких прав не подтверждает и не доказывает их.

Р. С. Бевзенко: – А свидетельство разве давало такие права и доказывало их?

А. Афанасьев: Свидетельство, наверное, было в понимании сложившейся судебной практики каким-то документом, который, я бы сказал, весил больше, чем выписка. Он, наверное, не являлся идеальным решением, ответом на этот вопрос, но все-таки весил он больше. Сейчас получается такая история, что если в реестре произойдет какой-то сбой либо выйдет какой-то новый закон вот сейчас вышел новый закон, много шума наделал, о сносе пятиэтажек, вот выйдет к нему какая-нибудь поправка об обнулении информации по этим объектам в реестре, вот дальше будет очень сложно людям что-то доказывать. Но это, наверное, какая-то очень глубокая теория и какие-то очень гипотетические опасения.

Что еще очень важно? Важно, что появилось кросс-функциональное взаимодействие, т. е. мы сейчас не вынуждены ходить по всем инстанциям, собирать все эти документы, заверять их, представлять из одного органа в другой. После каждого похода из одного органа в другой количество документов увеличивалось в геометрической прогрессии. В случае, когда это огромное количество объектов недвижимости, то умножается еще все на тысячу и превращается порой в какие-то грузовые машины, которые перевозят эти документы.

Увеличились сроки приостановления госрегистрации и увеличилось количество оснований для приостановки. Но при этом, с одной стороны, действительно оснований стало больше, с другой стороны, как я понимаю, это более конкретные основания, т. е. пропала двусмысленность. Раньше их было немного, но можно было туда притянуть все, что угодно. Сейчас их стало вроде 51, но сейчас, по крайней мере, это какие-то конкретные правила игры, по которым ты понимаешь, что произойдет, если у тебя есть то или иное нарушение. И, в принципе, открыв и детально ознакомившись с этими основаниями, с тем, что не зарегистрируют просто так, непойми из-за чего, наверное, стало больше.

Р. С. Бевзенко: Поступил вопрос от одного из слушателей как раз посвященный удобству для бизнеса. Не слышали, для юрлиц каких-то специальных окон в МФЦ, в Росреестре не собираются открывать?

А. Афанасьев: – Я думаю, что вряд ли будут какие-то отдельные удобные режимы, созданные для юрлиц в ущерб физлицам, и наоборот было бы странно, когда ты приходишь в госорган, и там с одной стороны очередь, а в другой нет… Закон тоже, по сути, не разделает регистрацию прав физлиц от регистрации прав юрлиц. Разница в том, кто является собственником. Для Росреестра, мне кажется, никакого значения не имеет.

Р. С. Бевзенко: – Лет 8 назад в Москве было какие-то АО при мэрии Москвы, которое принимало юрлиц в отдельном здании, там все было быстро, комфортно…

А. Афанасьев: – Сейчас, я думаю, каких-то особых режимов для юрлиц или физлиц не будет и, наверное, их и не должно быть. Что, кстати, очень удобно в теории возникло про юрлица, что, например, эта кросс-функциональность и кросс-взаимодействие между госорганами власти приводит к тому, что если происходят какие-то изменения, например, реорганизация юрлица, должно ли оно уведомить? Уведомить оно не должно, Росреестр сам обменивается с другими регистраторами всей информацией, все это получает, обновляет и вроде бы очень удобно. Но в случае, если с объектом мы собираемся что-то сделать, то в любом случае нам нужно подавать все эти документы. Т. е. по умолчанию, если мы ничего не делаем с объектом недвижимости, нам подавать изменения о правовом статусе собственника/арендатора/юрлица ничего не нужно. А в случае, если мы собираемся каким-то образом внести изменения в наши регистрационные данные, например, продать объект недвижимости или продлить срок аренды, то в этом случае нужно тогда нести документы. Не очень эта логика здесь понятна, наверное, просто чуть-чуть что-то упустили.

Что касается отслеживания статуса объектов недвижимости, то я считаю, что это вообще очень важная возможность, которая появилась у людей. Известно, что было достаточно большое количество мошеннических операций с объектами недвижимости. Они и в прессе были известны какие-то очень крупные, и огромное количество мелких, которые были не известны. По сути, если у вас есть какая-то собственность, вы же не проверяете каждый день то, по-прежнему она вам принадлежит, или нет. Находясь в здравом уме, вы предполагаете, что раз вы ничего не делали, значит, это по-прежнему ваше.

Однако были случаи, когда по поддельным документам объект покидал собственника и по цепочке уходил в итоге к добросовестному приобретателю. Эти истории по-разному совершенно все заканчивались, иногда очень плачевно. Сейчас появилась очень удобная информация и возможность о том, что Росреестр информирует о любом изменении по объекту недвижимости, в т. ч. смс-рассылкой. Т. е., по сути, регистрируется номер телефона, и все это переходит в очень удобный электронный вид. Это, я считаю, невероятно важное изменение. Есть какие-то сложности, проблемы, что-то не докрутили, но то, что у бизнеса, у людей, у физлиц у всех появится возможность в режиме реального времени четко знать, что происходит всегда с твоим объектом недвижимости это очень важно, и при этом ничего не нужно делать.

Например, раньше была практика в ряде компаний и у нас она была в т. ч., – каждый год запрашивать по каждому объекту недвижимости свежие выписки с тем, чтобы сверять. Это была достаточно большая работа, отнималось большое количество человеческих ресурсов на то, чтобы технически все сверить и удостовериться, что все в порядке.

Читайте на тему

Машино-место как недвижимость в 2017 году

Ну, и такие приятные, я бы сказал, бонусы от этого закона, что наконец-то появилось машино-место как объект собственности, объект, который можно зарегистрировать, которым можно пользоваться, распоряжаться нормально абсолютно. Есть исключения: это не касается парковочных мест, которые расположены на земельных участках вне зданий и сооружений. Если есть футбольное поле, которое расчертили под парковку, то иного варианта, как делить эту землю на эти маленькие кусочки земли и каждому еще обеспечивать право проезда этого нет. Но 95% проблемы, которая существовала в отношении в отношении машино-мест в МКД, в ТЦ и т. д. в виде отдельных парковок, это решено. Сейчас это объекты недвижимости, на которые очевидно, понятно, как будут приходить налоги.

Еще один важный момент, что следует учитывать практически: с учетом объединения реестра и кадастра сейчас получается абсолютно прозрачная история по рыночной цене сделок, которые регистрируются в реестре и по кадастровой стоимости. Сейчас понятно, что это отдельная абсолютно дискуссия. Да, есть много претензий к тому, как посчитана кадастровая стоимость, иногда она посчитана просто пальцем в небо, когда в рамках одного и того же здания на одном и том же этаже два одинаковых помещения имеют кадастровую стоимость, которая в два раза различается. Хотелось бы видеть, чтобы кадастр больше соответствовал рыночной стоимости объектов недвижимости. Сейчас и с учетом того, что в принципе происходит существенное снижение рыночной стоимости объектов, зачастую мы видим, что кадастр сильно завышен.

Р. С. Бевзенко: Поступил вопрос про машино-места от слушателя. У одной квартиры два собственника, собственность долевая. В случае выделения машино-места только на квартиру, а не по количеству собственников, не противоречит ли это правам одного из сособственников, которые не являются родственниками?

А. Афанасьев: Мне кажется, что машино-места не выделяют просто так, их, как правило, покупают.

Р. С. Бевзенко: Видимо имеется в виду, что есть квартира и есть машино-место.

Г. Голубенко: – Права на него, скорее всего, не оформлены, я так полагаю, как на объект недвижимости.

А. Афанасьев: Знаете, здесь сложно что-то комментировать, потому что, может быть, это особенности семейного законодательства появятся, т. е. сложно понимать, что это за два сособственника. В целом, как правило, если существует машино-место, то, по идее, собственником будет тот, кто его купил и зарегистрировал. Сейчас этот вопрос будет, очевидно, решен. Т. е., что мы видим из вопроса, который поступил, что с новым законом таких вопросов не будет, все будет достаточно очевидно.

Р. С. Бевзенко: По всей видимости, два сособственника долевых, это, видимо, наследники, скорее всего, потому что другие случаи долевой собственности для физлиц в России это большая редкость. Видимо, тот, кто умер, был собственником квартиры, и у него в собственности было машино-место как вещь, скорее всего,

А. Афанасьев: А у него не могло быть собственности на машино-место.

Р. С. Бевзенко: Почему не могло? Могло. В Москве же было такое. В Москве два миллиона машино-мест зарегистрировано именно как помещения, т. е. как самостоятельные объекты. В Петербурге регистрировали как долю в паркинге. Видимо, собственник квартиры умер, есть два наследника, которые получили доли в квартире, машино-место тоже должно наследоваться в тех же долях, либо они договариваться как-то должны, перераспределять эти доли, кто-то кому-то что-то заплатит, если машино-место было зарегистрировано как отдельный объект.

В законе опять написали все криво, был шанс написать хорошо. Самый простой вопрос. Если мы считаем, что машино-места это отдельные объекты, тогда проезды между ними это что такое? Стены, потолок, что это такое? Теоретически я знаю ответ на этот вопрос, это общее имущество помещения, как в коммунальной квартире, где, например, кухня является общим имуществом помещения. Также и для паркингов: проезды, стены потолки являются общим имуществом паркинга. Вот можно было написать это в законе, достаточно было написать 4 предложения в законе, и было бы хорошо.

Итак, еще вопрос от слушателя:

«Как вы считаете, в связи с появлением в законодательстве понятия машино-место как отдельного объекта недвижимости, подлежащего кадастровому учету, можно ли после 1 января 2017 года сдавать в аренду парковочные места в бизнес-центре арендаторам по договору аренды в случае, если бизнес-центр не планирует производить кадастровый учет машино-мест, не планируется их отчуждение, а только сдача в аренду?»

А. Афанасьев: Вы регистрируете и сдаете. Это же, по сути, абсолютно такой же объект недвижимости станет, как и любой другой объект недвижимости.

Р. С. Бевзенко: Я так понял, что у коллег ситуация, когда у них есть здание, и оно зарегистрировано именно как один объект, как одна вещь – здание.

А. Афанасьев: Аренда все же, наверное, касается того, что вы можете сдать в аренду то, что вам принадлежит. Если вам не принадлежит конкретный объект, то каким образом вы будете его сдавать в аренду? Каким образом технически вы его выделите?

Понятно, что в реальности мало кто из арендаторов задастся этим вопросом. Может быть, это будет, чтобы просить просто договор пользования, и это будет упрощать вообще весь этот оборот. В аренду с регистрацией последующей…

Р. С. Бевзенко: Они хотят аренду больше чем на год, которая будет дальше зарегистрирована.

А. Афанасьев: В отношении отдельного объекта, который у вас никак не выделен, я не думаю, что у вас это удастся.

Р. С. Бевзенко: Смотрите, в небоскребе 59 этажей, я хочу отдать вам один этаж. Ну, неужели я должен ради этого делить свое здание как единый объект на поэтажную собственность просто, чтобы отдать вам в аренду этаж?

Г. Голубенко: – Для меня ответ тут ответ очевиден, позволю себе с Артемом не согласится. Есть соответствующая практика о передачи части объекта, в т. ч. земельных участков, в т. ч. помещения. Почему бы не передать здание в виде машино-места? Если в договоре его достаточно идентифицируют, чтобы определить как индивидуальную вещь сделать картосхему либо выкопировку из технического плана, где будет понятно, что это именно 37-е машино-место и никакие иное. Я считаю, что это более чем доступный вариант. Причем с точки зрения регистрации он также доступен. Единственное, что обременение в виде аренды… если это срок больше года, то он будет вешаться на весь объект, но тем не менее, не будет препятствием для сдачи в аренду следующего машино-места.

Р. С. Бевзенко: Ну вот, если взять судебную практику по старому закону о регистрации, то у меня очень уверенный ответ это Постановление Пленума ВАС РФ № 73 п. 9, посвященное аренде, где такая конструкция как аренда части вещи прямо была допущена судом без отдельного кадастрового учета объекта. Т. е. вы просто представляете поэтажный план, там отмечено, что машино-место № 37 сдается в аренду на 5 лет, и эта аренда регистрируется как обременение здании

Тут есть тонкость, где-то в вопросах это уже проскакивало. Действительно вот позиция ВАС РФ тогда, это 2012-2013 год, очень резко схлестнулась с позицией Росреестра, который требовал постановки на кадастровый учет отдельных частей здания. ВАС РФ говорил, что достаточно графического описания и регистрируется как обременение всей вещи в целом, всего здания в целом. Я помню, что тогда Росреестр очень жутко ругался, сопротивлялся, но ВАС РФ это суд: пойдете с иском проиграете, с вас взыщут расходы…

Я специально следил за практикой по аренде части вещи не так давно. Вроде бы суды применяют это разъяснение, посмотрим, как по новому закону, потому что закон чуть-чуть поменялся в части регистрации аренды.

А. Афанасьев: – Объясню, почему я в эту историю не очень верю. Мне кажется, что это все же некая утопия, это похоже на ситуацию «убей бобра – спаси дерево». Вот у вас есть огромное офисное здание, вы из-за одного машино-места готовы повесить обременение на все это здание.

Р. С. Бевзенко: У меня не будет здания в целом, если я в здании зарегистрирую одно машино-место.

А. Афанасьев: А вот в случае возникновения споров с собственником, между собственников и арендатором вот этого отдельного куска, который, по сути, может претендовать на несколько больший объем.

Р. С. Бевзенко: Почему? В обременении будет написано, что небоскреб такой-то, место на минус пятом этаже № 37 на 5 лет в аренду такому-то. И вот в выписке по этому объекту я это увижу, т. е. это обременение не то, что на весь объем небоскреба…

А. Афанасьев: – Если так это зарегистрируют, то это будет идеально.

Р. С. Бевзенко: Дела есть такие, где Росреестр отказывает в такой регистрации, а суды заставляют его регистрировать. Понятно, что Росреестр скажет о том, что им этот Пленум ВАС РФ, и вообще где этот ВАС, его Президент разогнал давным-давно, поэтому им эти Пленумы не указ… Но я вот вижу, что окружные суды вполне себе применяют это постановление.

Г. Голубенко: И Росреестр, в принципе по крайней мере, с той практикой, с которой мы сталкивались, приходится объяснять, но тем не менее они не отказывают в регистрации, а регистрируют такие вещи.

Р. С. Бевзенко: Аренда части вещи это в свое время очень тяжелая история была в январе 2013 года, 13-й Пленум, который добавил Пленум № 73.

А. Афанасьев: В большинстве случаев все же я считаю, что правильнее, конечно, если у вас есть возможность, выделять все объекты, конкретно их регистрировать и иметь самостоятельные эти объекты недвижимости. Потому что это дает вам больше гибкости, т. к. в случае продажи вам в любом случае это понадобится делать, также в случае каких-то конкретных споров с арендаторами или между собственниками. Сколько там этих машино-мест? Каждый раз бегать и все через суд регистрировать, потом через суд это продлевать и т. д. не знаю, насколько это просто в реальности разумно.

Ну и, соответственно, важно у нас изменение про градостроительному плану земельного участника (ГПЗУ). Самым главным изменением является то, что появилось 17 пунктов, которые раньше не были закреплены, а сейчас необходимо эту информацию указывать. Это важно стало, в первую очередь, для того, что так называемые нулевые ГПЗУ будут таким образом прекращены, и ГПЗУ наконец будет нести в себе всегда полезную информацию, которая приобретает смысл. Если раньше часто ГПЗУ был неким формальным документом без какого-либо смысла, то сейчас в нем появляется смысл. Собственно, это все основные тезисы изменений с моей стороны.

Кадастровый учет объектов недвижимости в 2017 году 

Р. С. Бевзенко: Спасибо большое. У нас тут в чате разгорелась дискуссия по поводу кадастрового учета части недвижимой вещи. На самом деле ведь это колоссальная проблема. Представим себе, что я собственник трехэтажного ТЦ площадью 50 тыс. кв. метров, у меня три торговых этажа, ТЦ зарегистрирован как один объект, как одна вещь. Я хочу отдать в аренду секцию площадью 5 тыс. кв. метров на первом этаже. Понятно, что, мне кажется, заставлять собственников делить на помещения ТЦ и превращать его из одного объекта-здания, в совокупность объектов, которые называются помещениями, вряд ли целесообразно экономически. Кроме того, мы же все понимаем, что ТЦ так устроены, что там пластиковая перегородка ставится модульная, которая капитальной не является, поэтому, мне кажется, помещение как объект просто не существует. Другое дело, что вы правы в том, что ГК сегодня в нормах об аренде в статье про объект аренды говорит, что в аренду передаются вещи. И вот для судов, и для Росреестра очень долгое время была фундаментальная проблема, т. е. вещь в моем примере ТЦ, и они так и говорили, что ты не можешь не-вещь передать в аренду, передавай вещь в целом. А если ты хочешь отдать помещение, то раздели ТЦ на помещения. ВАС преодолел эту позицию, в 2009 году был знаменитый Пленум № 64 о поэтажной собственности нежилой, и там сказали очень косвенно, что можно часть вещи в аренду отдать, там, по-моему, про крышу шла речь.

Более сложный вопрос – это кадастровый учет. Коллеги из Новосибирска написали, что у них Росреестр ссылается на новую норму закона 218-ФЗ и говорит о том, что нельзя передавать в аренду часть вещи без кадастрового учета. Действительно, я вот помню, что, по-моему, в основаниях для приостановки где-то было, что непредставленный кадастровый паспорт на вещь либо на часть вещи является основанием для приостановки, а потом отказа в регистрации.

В старом законе о регистрации такого основания не было, и вот как раз на этой почве в свое время Пленум ВАС РФ в постановлении № 73 развернулся и сказал, что никаких кадастровых паспортов на часть помещения не надо. Это действительно нелепо. Т. е. если у меня есть поэтажный план, где я фломастером выделил ту часть, которая в аренду передается, я отдаю в аренду, зачем нужно приглашать техника, чтобы он ходил мерил? И так знаю, где у меня все. Или, например, у меня десятикомнатный офис в собственности. Я хочу Григорию отдать одно из помещений, неужели мне нужно приглашать кадастрового инженера для того, чтобы он мне сделал кадастровый паспорт на часть этого объекта? Я взял поэтажку, взял фломастер, мы заштриховали помещение, приложили к договору аренды, и Росреестр навесит обременение на все мое десятикомнатное офисное помещение.

Расскажите про опыт. Я знаю, что раньше, до января 2017 года все-таки продавили упрямство Росреестра, и он начал регистрировать договоры аренды части вещи как обременение всего объекта в целом без предоставления кадастрового паспорта.

А. Афанасьев: – Мы на практике, когда есть огромный какой-то объект недвижимости, который мы понимаем, что будет на практике эксплуатироваться разными совершенно лицами, мы, как правило, делим его на какие-то куски. Т. е., условно если это башня, 10 этажей, то, например, может быть отдельно выделен каждый этаж. Образуется поэтажная собственность. Т. е. мы не делим каждый офис, потому что действительно перегородки двигаются туда-сюда и т. д., но, например, зарегистрировать каждый этаж самостоятельно в случае, если это хорошая недвижимость, мне кажется, просто святая обязанность. То же самое касается объектов под землей, тех же самых машино-мест. Тоже вначале идет разбивка по этажам, дальше это могут быть какие-то отдельные блоки. Выделять каждый отдельно – это действительно большая и очень долгая работа и, конечно, это идеально сделать, но хотя бы на какие-то блоки выделить, это, я считаю, необходимо.

Р. С. Бевзенко: – А представьте, издержки как возрастают. Т. е. вы потом захотите продать эту башню, вы продадите не один объект с одной пошлиной 22 тыс., а вы продадите 30 объектов с такой пошлиной.

А. Афанасьев: Пошлина в размере 22 тыс., я бы сказал, это самый меньший вопрос, который может существовать при продаже собственности. При этом я бы не рассматривал это как некий расход, а я бы рассматривал это как улучшение для приобретателя. Потому что он получает не какой-то объект, когда ему потом бегать и самому это делить, потому что до этого всем было лень этим заниматься, а он получает уже нормально разбитый объект, он понимает, где у него какие этажи.

Второе, что появляется с учетом ликвидности, когда ты разделаешь объект, ты можешь более ликвидно работать на рынке с точки зрения продажи или аренды, потому что у тебя есть нормальные лоты, которые нормально укладываются в голове. А не история про то, что я вам готов предоставить аренду, но чтобы ее зарегистрировать, мы вместе пойдем в суд и зарегистрируем это, в лучшем случае, через полгода, а со второй инстанцией это еще у нас на год выйдет.

Р. С. Бевзенко: Мы же тоже с вами понимаем, что с 1 июня 2015 года нет абсолютно никаких сомнений, что договор аренды недвижимости на срок хоть 25 лет, будучи просто подписан сторонами, вступает для них в силу, а регистрация нужна для третьих лиц. Теперь это прямо написано в ГК. Раньше это вытекало из судебной практики, а сейчас в п. 3 ст. 433 ГК РФ это записали. Поэтому, строго говоря, упражняться в оспаривании безумных действий Росреестра можно, сколько хотите.

А. Афанасьев: Да, но в любом случае все же я бы сказал, что бизнес идет по логике, что регистрация необходима, а если регистрации не произойдет, то сделка разворачивается. В случае, если стороны заключили между собой аренду, но для третьих лиц она не действительна до регистрации, соответственно третьим лицом может быть абсолютно кто угодно. Здесь вариантов для злоупотребления, мошенничества и т. д. просто не перечислить, поэтому очевидно, что в любом случае стороны ждут, когда произойдет нормальная регистрация. У нас просто есть некое недопонимание между теорией и практикой, что теория зачастую не учитывает практику. При этом теория действительно у нас подразумевает право на вещь, право из документа, право на документ, когда что возникает и т. д., Практика живет конкретной жизнью, руководствуясь минимизацией любых рисков и тем, что права должны быть максимально четко защищены. Желание тратить год на то, чтобы просудиться и доказать всем, что да, ты прав из теории, в целом не возникает. В целом порой проще получить необходимые документы, потратить неделю-две и в итоге через месяц получить регистрацию и решить свой вопрос через месяц в нормальном рабочем режиме, чем через год в суде, но знать, что зато в теории ты доказал свою правоту.

В итоге, я все же склоняюсь к тому, что закон отличный, очень хочется верить, что доказывать в суде, как должен работать Росреестр на основании этого закона, никому из нас не придется. И действительно Росреестр отлично понимает, я уверен, все проблемы, которые возникают, и нормально с ними сможет справиться.

Смотрите вебинар

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

летнее предложение Книга фото       Книга в подарок
Подпишитесь на «Юрист компании» со скидкой 10% и получите книгу в подарок!   Увлекательное юридическое чтение
Получить подарок!


Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях
Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
Регистрация займет минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.