Договор с арендодателем. Как снизить риски

631
Компания подписывает договор с арендодателем. Какие условия включить в договор, чтобы снизить риски арендатора, если понадобится отказаться от соглашения.

Компания заключила договор с арендодателем. Но впоследствии утратила интерес к объекту аренды. Расторгнуть договор аренды по инициативе арендатора возможно в судебном порядке в указанных законом случаях. Стороны в договоре могут расширить перечень оснований для расторжения соглашения через суд (ст. 620 ГК РФ). Но если в тексте документа не будет условия, что арендатор имеет право на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке, компании не удастся отказаться от исполнения соглашения. Арендатору выгодно включить в текст такое условие.

Договор с арендодателем не всегда можно расторгнуть досрочно

Риски арендатора при заключении договора включают в себя предпринимательские риски. Это значит, что при резком изменении общей финансовой ситуации, экономическом кризисе или ухудшении дел в самой компании она не получает права отказаться от договора. Анализ судебной практики подтверждает, что суды не принимают подобных аргументов арендаторов.

ВАС РФ указал на предпринимательские риски по договору аренды

В свое время ВАС РФ сформулировал правовую позицию, что если у стороны договора резкое ухудшились экономические показатели, это не относится к ситуациям, которые нельзя предвидеть. Кроме того, ВАС РФ подчеркнул, что общий финансовый кризис объективно влияет на всех участников гражданского оборота (постановления Президиума ВАС РФ от 30.11.10 № 9600/10от 07.08.01 № 4876/01). На основании этих выводов суды полагают, что участникам договорных отношений следует учитывать общую финансовую экономическую ситуацию перед заключением сделки. А также учитывать вероятность ухудшения собственного положения или уменьшения персонала. Суды не считают, что эти причины позволяют расторгать договор.

Арендатор проиграл спор, потому что не учел риски при заключении договора аренды

Арендатор заключил договор с арендодателем. Впоследствии у сторон возникли разногласия. Внесудебного расторжения договора не состоялось. Арендатор подал иск в суд.

В иске арендатор указал, что курс доллара США резко вырос, это вызвало увеличение арендной платы, поскольку плату по договору аренды стороны привязали к данной валюте. Данное обстоятельство, а также ряд других причиняли ущерб арендатору. Арендатор настаивал, что эти обстоятельства нельзя было предвидеть или повлиять на них.

Суды сослался на позицию ВАС РФ. Суды указали, что ухудшение финансового состояния арендатора не относится к обстоятельствам, которые нельзя было предвидеть. Кризис одинаково влияет на всех участников оборота. По мнению судов, арендатор мог предвидеть изменение курса валют и сопутствующие последствия, когда подписывал договор аренды на таких условиях. Суды отказали арендатору в удовлетворении иска (постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.05.16 по делу № А41-71971/201).

В договоре с арендодателем нужно указать условия внесудебного отказа

Когда заключают договор с арендодателем, арендатор должен иметь в виду опасность, что придется исполнять договор на невыгодных условиях, а отказаться от него будет нельзя. Арендатор может оказаться вынужден использовать невыгодное помещение до истечения срока действия договора и оплачивать аренду. Это один из рисков при заключении договора аренды. Чтобы уберечь компанию от такого сценария развития событий, нужно закрепить в договоре условия, которые позволят отказаться от соглашения.

Условия договора снизят риски арендатора

Арендатору нужно договориться с контрагентом, что в договоре будут условия о внесудебном расторжении соглашения. Тогда, если наступят определенные обстоятельства, арендатор сможет отказаться от договора в одностороннем порядке. В договоре нужно указать срок, в течение которого арендатор должен направить арендодателю извещение об отказе от договора.

Чтобы арендодатель также уменьшил риски по договору аренды, арендатор может предложить компенсацию за односторонний отказ (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Способ выплаты стороны также вправе выбрать по своему усмотрению.

Например, можно указать, что арендодатель спишет сумму компенсации из обеспечительного платежа, который арендатор передал при заключении договора как гарантию исполнения обязательств. Судебная практика говорит о том, что арендодатель вправе удержать компенсацию за отказ от договора из гарантийного платежа (Обзор судебной практики № 1 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 13.04.16).

Размер выплаты за отказ нужно соотнести с потерями арендодателя, которые возникнут вследствие досрочного расторжения договора (п. 16 постановления Пленума Верховного суда РФ от 22.11.16 № 54). Если арендодатель потребует завышенную компенсацию, суд вправе отказать в ее взыскании.

В ряде случаев арендатор обладает правом на отказ от договора в силу закона. Плату за такой отказ требовать нельзя (постановление Пленума ВС РФ от 22.11.16 № 54).

Читайте об этом

Читайте также

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль