Концепция единого недвижимого комплекса

1210
Бевзенко Роман Сергеевич
к.ю.н., профессор РШЧП, партнер, руководитель практики Спецпроектов юридической компании «Пепеляев Групп»
Партнер, руководитель практики Спецпроектов юридической компании «Пепеляев Групп». В прошлом начальник управления частного права ВАС РФ. Работает на кафедре гражданского права ВШЭ. С апреля 2008 г. является лектором школы права «Статут». Профессор РШЧП.
Особенности концепции единого объекта недвижимости. Отличия от принципа единства судьбы.

В ноябре 2014 года профессор Р. С. Бевзенко прочел цикл лекций по вопросам недвижимости. Читайте стенограмму лекции о принципе единства судьбы и режиме единого объекта.

Р. С. Бевзенко:

– Сначала мы с вами позастраиваем земельный участок и посмотрим, как модель, когда здание – вещь, как все живет, и как все живет в модели, когда здание – не вещь, а составная часть. Допустим, собственник земельного участка строит на нем закрытый кирпичный забор, открытый бассейн, двухэтажную кирпичную баню и дом. Сколько у вас недвижимых вещей? По нашей технологии ст. 130 ГК РФ получается пять недвижимых вещей и пять свидетельств. А вот если жить в модели, когда мы видим здесь не пять вещей, а видим одну вещь, то какую? Земельный участок, а остальное – это составные части земельного участка.

Теперь посмотрим, как эти режимы будут отличаться: режим, когда все зарегистрировано, и режим единого объекта.

Читайте другие лекции цикла

Единый недвижимый комплекс при продаже

Как продать этот объект в режиме, когда все зарегистрировано? Что надо сделать? Продавать все вместе – и будет не единый объект, а единство судьбы. Когда у нас множественность «земля – вещь» и «здание – вещь», у нас действует то, что называется «принцип единства судьбы». Продаешь землю – ты должен продать здание на ней. Продаешь здание – продаешь права под зданием. Закладываешь здание – заложи землю под зданием. Заложил землю – заложи здание на ней. Отдал в аренду здание – передай земельные права и т. д.

Появление модели единства судьбы

Принцип единства судьбы был придуман в Земельном кодексе, начало единства судьбы можно заметить в ГК, это ст. 552 в купле-продаже. Там в первоначальной редакции было написано, что если ты продаешь здание, то ты должен передать права на часть земельного участка, занятую зданием. А если у тебя земля в собственности, как можно передать часть собственности? Понятно, что собственность делится не физически на вещи, а в идеальных долях: нельзя сказать, что северная стена здания – моя, а южная, западная и восточная –  твои. Так нельзя, потому что собственность – это вещное право, там самое главное – владение, а владеть вещью можно только полностью, нельзя владеть частью. И вот из-за этого в вещных правах собственность не делится физически, она делится только в идеальных долях. Если мы хотим продать это все вместе, мы совершаем сделки, основанные на принципе единства судьбы.

Продажа недвижимости при модели единого объекта

А если мы хотим продать по модели единого объекта? Как мы сделку совершим? Мы совершим одну сделку продажи земельного участка. А здания и сооружения все, которые на нем, как его составные части будут следовать юридической судьбе вещи в целом. Напомню, когда мы обсуждаем режим составной части, мы не должны пользоваться термином «собственность», потому что собственности на часть не бывает.

Читайте о недвижимости

Единый недвижимый комплекс при залоговых отношениях

Когда я хочу заложить весь этот объект, я закладываю в модели единства судьбы все вещи, а в модели единого объекта я закладываю только земельный участок. Здесь есть очень тонкая разница, которая, мне кажется, идет только в плюс модели единого объекта, банкиры должны радоваться. Когда у нас существует модель единства судьбы, когда у нас все вещи, допустим, заложили банкиру – заложили землю и поэтому заложили все здания и сооружения.

Представим себе, что на этом земельном участке возвели еще какое-нибудь сооружение, допустим, памятник: сооружение, тесно связанное с земельным участком, перемещение чего невозможно. Что с этим сооружением? Я не регистрирую этот объект, что делать? В модели единства судьбы что произойдет у банка? Это не заведено в реестр, не зарегистрирована собственность залогодателя. Банкиры мучаются с этим страшно, потому что ты взял здания, тебя заставили взять землю в залог в силу принципа единства судьбы. Через 2 года, когда твой заемщик в просрочке, ты приходишь – а там еще одно здание выстроено. Хорошо, сейчас будем обращать взыскание. А он говорит, что нет, потому что это он построил, ввел в эксплуатацию, но у него не зарегистрировано. А ты не можешь продать землю, не продавая здания в силу принципа единства судьбы. Хорошо, если это здание, ведь бывают случаи, когда люди какую-нибудь сеть проложат или асфальтовую площадку сделают.

А если мы считаем, что и сеть, и асфальтовое покрытие – это то, что неразрывно связано с земельным участком и является не составной частью, а вещью, как это сегодня по нашему кодексу, то наступает полная невозможность обращения взыскания на залог. Потому что у вас есть что-то, что не было заложено, а как это продавать, если это не было заложено в ходе обращения взыскания на залог, совершенно не ясно. Я могу найти отчет в залоговом праве, но это настолько неочевидно для залоговой практики, это реальный способ остановить обращение взыскания.

А в модели единого объекта как это будет работать? Мы заложили одну вещь – земельный участок, все, что на ней – это составные части. Если вдруг на заложенном земельном участке возникла новая составная часть, которая не существовала тогда, когда нам закладывали этот земельный участок, и поэтому эта составная часть не была описана в договоре ипотеки, это будет проблемой для залогодержателя или нет? Нет, потому что вещь-то одна – земельный участок. Банкир скажет, что, наоборот, хорошо. Огромное достоинство у единого объекта при ипотеке. Причем, мне кажется, банкиры должны быть главными лоббистами этой идеи, потому что это снимает вообще все проблемы в ситуации ипотеки земельных участков, которые находятся в собственности у залогодателя.

Единый недвижимый комплекс при аренде

А в аренду чтобы сдать? Когда надо сдать в аренду этот объект, мы сдаем дом. А в силу того, что у меня собственность на землю, я в силу принципа единства судьбы еще и землю подключу к этой сделке. А в модели единого объекта, что мы будем сдавать в аренду? Просто земельный участок.

Теперь усложним задачу. Нам нужно продать часть объекта, только баню, например. В модели единства судьбы мы что будем делать? Собственность не делится физически, она делится только идеально. Т. е. можно принять в долевую собственность, но вам К. И. Скловский скажет, что такая сделка ничтожна, потому что, если мы читаем ст. 244 ГК РФ, там написано, что общая долевая собственность возникает при поступлении вещи в собственность двух и более лиц. К. И. видит в этом такое очень интересное последствие, он говорит, что законодатель не хочет, чтобы образовывалась долевая собственность путем принятия в индивидуальную собственность еще одного лица. Почему законодатель не хочет? Потому что там, где общая собственность, там всегда конфликт. Т. е. получается, что в силу принципа единства судьбы мы передадим землю.

(из зала) – Здесь ст.273 тогда применяется.

Р. С. Бевзенко:

– Как в данном случае применить ст. 273? Если у нас земельный участок намного больше, на нем другие объекты. Как может перейти право собственности на ту часть земельного участка, которая необходима для использования? Нужно земельный участок размежевать. Т. е. в модели единства судьбы для продажи бани мы выделяем земельный участок, межуем как раз под баней, для того, чтобы выполнить 273 ст. ГК РФ и ст. 552 ГК РФ, и 35 ст. Земельного кодекса.

А в модели единого объекта, как мы баню продадим?

(из зала) – Мы земельный участок продадим.

Р. С. Бевзенко:

– Мы просто отмежуем земельный участок, на котором баня, и продадим его, это очень просто.

(из зала) – А если нужно продать двум и более лицам?

Р. С. Бевзенко:

– Вы межуете земельный участок и продаете двум и более лицам.

(из зала) – А если нужно продать второй этаж бани?

Р. С. Бевзенко:

– Это совершенно интересный вопрос, он связан с поэтажной собственностью. Мы об этом еще поговорим, как модель единого объекта и единства судьбы ведет себя в условиях поэтажной собственности.

(из зала) – А залог реализовать так нельзя, если там памятник появился, который мы зарегистрировали?

Р. С. Бевзенко:

– В модели единства судьбы это проблема, потому что приходит залогодатель в процесс и говорит, что там вот есть объект – памятник, который не зарегистрирован, но это сооружение, неразрывно связанное с земельным участком, потому что фундамент под постамент – это очень серьезная вещь. А памятник не зарегистрирован как недвижимая вещь, а нельзя продать землю, не продавая сооружение на нем, см. ст. 552 ГК РФ. Залогодержатель говорит, что надо зарегистрировать тогда права и обратить взыскание, а залогодатель тогда говорит, что он ему же не закладывал. А залогодержатель говорит, что в силу закона об ипотеке. А залогодержатель тогда говорит: а давайте пусть пристав сходит. А суд говорит, что это не очевидно, что по закону о регистрации пристав в этом случае может пойти.

У М. Ероховой, моей коллеги, есть такое понимание: в законе о регистрации написано, что пристав в определенных случаях может ходить и регистрировать за должником собственность на его вещи для того, чтобы обратить взыскание. Но эту норму суды толкуют – я так понимаю, что не без участия М. Ероховой это произошло, – в том смысле, что зарегистрировать за должником – это когда у тебя право ранее возникшее, т. е. было, но не зарегистрировано.

Я вам показал, как в ипотеке ведет себя модель единства судьбы и модель единого объекта. В модели единого объекта, на самом деле, никаких проблем нет ни в продаже, ни в ипотеке, ни в продаже части вещи, никаких проблем, связанных с тем, чтобы мы этот объект «дробили» вообще нет. А в аренду часть объектов как сдать? Например, баню надо в аренду сдать. Вот в модели единства судьбы мы как баню в аренду сдадим?

(из зала) – Там проблем вообще не должно быть.

Р. С. Бевзенко:

– Заключаем договор аренды здания, а пользование земельным участком подключается в силу прямого указания нормы из аренды, там есть соответствующе правило. А в модели единства судьбы как сдать в аренду баню?

(из зала) – Мы сдаем земельный участок.

Р. С. Бевзенко:

– Весь в целом. А как вы под баней сдадите в аренду земельный участок? Прочитайте ст. 607 ГК РФ, где написано, что объектом аренды являются земельные участки. А часть земельного участка можно в аренду передать?

(из зала) – Если мы размежуем, и у нас будет два разных земельных участка.

Р. С. Бевзенко:

– Но это не нормально. Это собственник большого участка скажет: что же я, дурачок, что ли, я буду межевать земельный участок, вымежовывать маленькие на 3 года?..

А можно передать в аренду полностью земельный участок, сказав, что ты передаешь в аренду этот земельный участок, и мы регистрируем аренду на 3 года как обременение всего земельного участка. Но содержанием этого обременения будет твое пользование той баней, которая расположена в этом углу. Прилагается схема, и все. Вот так можно в модели единого объекта сделать? Конечно, да.

Более того, у нас суды к этому уже подобрались. У нас есть Пленум № 64 о правах собственников помещений в здании, там написано, что в аренду можно сдать часть вещи, например, стену здания, для рекламы например. При этом обременение, как говорит ВАС РФ в п. 7 Постановления пленума № 64, падает на все здание в целом. Т. е. ты пользуешься только северной стеной здания, но аренда на 5 лет за тобой зафиксирована на здание как на вещь в целом, потому что оно зарегистрировано в реестре. Почему эту аналогию нам не провести вот здесь? Здесь будет ровно то же самое, т. е. и в модели единого объекта в аренду отдать часть тоже можно. А газ подключить можно в модели единого объекта? Вот в модели единства судьбы вообще без проблем: показываете право собственности на здание, и все. Очень часто против модели единого объекта выдвигаются якобы практические возражения, которые на самом деле очень легко любым здраво рассуждающим юристом опровергаются.

Единый недвижимый комплекс в страховании

А застраховать можно в модели единого объекта дом? Говорят, что единый объект плох тем, что нельзя застраховать составные части. Для того чтобы застраховать, должен быть имущественный интерес. Если доказано, что у меня есть имущественный интерес сохранения составной части моего земельного участка в виде бани, я взял ее и застраховал. Кроме того, такой практический довод, что у нас довольно много по-прежнему зданий и сооружений, которые не зарегистрированы в ЕГРП. Их что, застраховать нельзя, что ли? Можно. Люди показывают документы, как у них этот дом возник, и страховщики осуществляют страхование.

Единый недвижимый комплекс при регистрации права на недвижимость

Но самый сильный аргумент против единого объекта – а как зарегистрироваться в таком индивидуальном жилом доме, если это не вещь, а составная часть земельного участка? В правилах о регистрации по месту жительства указано, что необходимо принести доказательства того, что вы – собственник этого объекта. Вы что приносите в модели единого объекта? В этом идея, что нет собственности на здание. Это как про крышку ноутбука: у вас нет собственности на крышку ноутбука, у вас есть собственность на ноутбук в целом. У вас есть свидетельство о праве собственности на земельный участок, вы не можете там прописаться. Вот это единственное затруднение?

(из зала) – А как в Европе решается этот вопрос?

Р. С. Бевзенко:

– На самом деле идея обязательной регистрации, обязательного прикрепления к чему-то – это, конечно, рудимент Советского Союза. В других странах такого нет. Если и есть фиксация того, что ты где-то живешь, например, во Франции, Испании, там просто приходишь в муниципалитет и говоришь, что тут живешь. Они спрашивают, по какому адресу, чтобы можно было, если что, написать. Он говорит им свой адрес, и все. Для чего это нужно? Чтобы понять, сколько нужно поликлиник, детских садов и т. д. Прописка, даже говорят, что это не совсем СССР, это рудимент прикрепления крестьян, т. е. даже, скорее всего, еще и оттуда, т. е. вообще из рабства.

Мне кажется, что в будущем эта проблема вообще уйдет, потому что ведь прописывают не потому, что ты зарегистрирован в ЕГРП, а потому что есть адрес такой в адресной книге. Я считаю, что все это неправда, что все эти земельные кодексы – это все не юриспруденция, это какая-то инструкция сплошная. Если мне не изменяет память, – по-моему, с 1 марта 2015 года отменяется, – было такое временное послабление: не нужно было вводить в эксплуатацию индивидуальные жилые дома. С1 марта это прекращается. Т. е. нужно будет строить на основе разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию. Когда вводят в эксплуатацию, всегда делается адрес.

В общем, такая конструкция. В чем уникальность такой конструкции? Такой конструкции единства судьбы нет нигде в мире. Было в некоторых соцстранах бывшего социалистического лагеря (Чехия, Словакия), но они решительным образом от всего этого отказались.

Глобально в мире существует две модели организации оборота недвижимости. Первая - это то, что мы много раз уже упоминали, это когда единственная вещь – это земельный участок, а здание – это составная часть. Но есть другая модель, она существует в юрисдикциях, где земельные участки вообще находятся вне оборота. Это, как правило, небольшие страны с небольшими территориями, где земля имеет не просто экономическую, а стратегическую ценность для целей развития общества. Это Таиланд, Сингапур, ОАЭ, Саудовская Аравия, Узбекистан и прочие. Законодатель в такой юрисдикции признает единственной недвижимой вещью здания, земля вообще не в обороте. В Узбекистане так сделали, там очень мало пригодных земель, и они вообще в принципе запретили идею частной собственности на землю, здания – единственная вещь, земля вообще не в обороте.

Как организован оборот недвижимости? Вы покупаете здание, вы имеете право пользоваться государственной землей, потому что у вас там есть недвижимость, здание. В европейской модели вы покупаете земельный участок, а все то, что на нем выстроено – составные части земельного участка.

Как в России у нас? Появился третий путь. Когда принимали ГК в начале 90-х, в Думе большинством обладали коммунисты. Когда коммунистам принесли ГК посмотреть предварительно, они сказали унести это немедленно, потому что они за это голосовать не будут, потому что у нас здесь частная собственность на землю. И начался торг с ними. Им сказали, а если вопрос о частной собственности на землю подвесить, заблокировать, проголосуют ли они? На что коммунисты сказали, что да, тогда проголосуют. И они об этом договорились, что компартия голосует за ГК, его принимают, но глава 17 кодекса блокируется. Как было написано в главе 17? Впредь до принятия земельного кодекса. А разработчики кодекса, видимо, на что-то рассчитывали, когда шли на такой компромисс. И так в таком виде было принято.

Что получилось? Когда в РФ начал действовать ГК, в котором написано, что недвижимость – это здания, сооружения, а земля вообще изъята из оборота, то это арабская модель, условно говоря, когда земля не вещь вообще, потому что земля принадлежит государству. У нас тоже так было, т. е. у нас здания и сооружения – вещи, а земли изъяты из оборота. Может быть, в этом тоже есть какая-то соль, я не экономист и не изучал этот вопрос, я не знаю.

(из зала) – А в англосаксонской системе как?

Р. С. Бевзенко:

– Это очень похоже на англосаксонскую систему, но только внешне, потому что это де-юре вся земля принадлежит короне, а де-факто земля принадлежит короне, но на землю могут быть установлены специальные титулы –  стейты. Там есть градация из стейтов в зависимости от самого сильного. Т. е. формально все принадлежит короне, но в реальной жизни обладатель стейта короне просто налоги платит, и в этом и проявляется собственность короны на землю. Я это так понимаю.

Дальше что происходит в России? Т. е. мы живем в модели, когда здание – это вещь, а земля вообще вне оборота, потому что вся земля государственная. Государство устанавливает либо аренду на землю, либо постоянное бессрочное пользование на землю, и вот мы земельным участком пользуемся. Дальше происходит следующее. В 1999 году выборы в Госдуму, компартия проигрывает, побеждает другая партия, получившая большинство голосов, они начинают активно работать над земельным кодексом, и в 2001 году принимается ЗК, разблокируется глава 17. И в оборот начинают «вваливаться» частные земельные участки, т. е. земля становится недвижимой вещью юридически в соответствии с кодексом.

Развитие правовой модели единого объекта в России

И вот здесь вот нужно было сделать одну вещь – здесь нужно было просто сделать переходный период от модели, когда здание только лишь вещь, к модели, когда если ты собственник земли, зачем тебе здание-то регистрировать на ней, насколько это разумно? Нужно было в ст. 130 написать, что если здание возвел собственник земельного участка, то действует не режим «здание – вещь», а действует режим единого объекта, когда земельный участок – это вещь, а здание – составная часть. Но так не сделали. А что придумали? В ЗК придумали безумную концепцию единства судьбы. Т. е. все надо зарегистрировать: и землю, и все здания и сооружения, и дальше ты живешь в модели единства судьбы. Мне кажется, что это безумие – нормальному человеку объяснить, что ты собственник земельного участка, но ты все равно должен тратить время, деньги, усилия для регистрации всего того, что ты построил.

Есть такой депутат Исаев, он возглавляет комитет по труду в Госдуме. Он задекларировал, что у него есть в собственности земельный участок в Германии, а журналисты туда съездили и увидели, что у него на этой земле стоит пятиэтажная пятизвездочная гостиница. Ему говорят: как же он это, землю задекларировал, а здание нет. На что он говорит, что в Германии здание – это не вещь, это составная часть земельного участка. У него собственность только на земельный участок, а на здание у него собственности никакой нет. Но модель единого объекта – это не способ уходить от воздействия публичного права либо в части декларирования того, что у тебя есть дорогостоящего, либо уплаты налогов и т. д.

А как единый объект будет работать в случае, если у нас на землю не собственность, а другое право какое-нибудь, например, право застройки?

(из зала) – По идее, точно также.

Р. С. Бевзенко:

– Собственник земельного участка обременяет земельный участок правом застройки и говорит вам пойти и построить забор, бассейн, баню, и дом и это будет ваше на 99 лет. Вы идете и строите это. Если я не ошибаюсь, и действительно с 15 марта у нас заканчивается иммунитет от ввода в эксплуатацию для индивидуальных домов, то вводите в эксплуатацию, и все. Эти объекты являются составной частью права застройки, потому что смысл права застройки заключается в экономическом разделении: права на землю – у одного, а права на здания и сооружения – у другого. Когда мы видим в качестве единственной недвижимой вещи земельный участок, то право застройки помогает нам все это дело разделить. Когда мы говорим, что все здания и сооружения возведенные, являются составной частью права застройки. Как продать тогда то, что ты построил на праве застройки? Продай право застройки, ведь здания и сооружения, являющиеся составной частью права застройки, станут того, кто будет новым обладателем права застройки.

У нас в России права застройки пока нет, а есть право строительной аренды, которое, на мой взгляд, конечно, никакая не аренда, это и есть право застройки. Сейчас все это, на мой взгляд, можно делать в России через регистрацию долгосрочной аренды и оборота этой аренды с указанием того, что ты же арендатор, поэтому на 49 лет эти все объекты твои. Проходит 49 лет, у тебя все прекратилось, все объекты стали составной частью земельного участка, потому что ушло то право, которое разделяло экономически здания и земельный участок. То же самое происходит в обычном праве застройки: заканчивается право застройки и все проходит.

Вот сейчас в проекте вещного права в ГК написано неправильно. Там сейчас написано, что если ты застройщик, и у тебя есть право застройки на земельный участок, то ты можешь зарегистрировать за собой права на здания и сооружения. Это не то, что неправильно, это выписано из модели единства судьбы. А дальше написано, что как только, условно, проходит 99 лет, право застройки прекратилось, то права на здания и сооружения переходят к собственнику земельного участка. Это единство судьбы. В концепции единого объекта это не нужно, ты просто зарегистрировал право застройки, и все то, что там есть – это составная часть права застройки.

Единство объекта недвижимости и принцип долевой собственности

Как в поэтажной собственности работает единый объект и единство судьбы? Поэтажная собственность – это горизонтально разделенное здание. Поэтажная собственность в модели единства судьбы существует так. Есть вещь, которая называется помещением, а вещи, которая называется зданием, нет, потому что невозможна вещь в вещи. Либо здание существует как унитарный объект, как одна вещь, и тогда у тебя не может быть собственности на часть здания, на комнату, у тебя может быть 1/35 доли в здании. А поэтажная собственность позволяет сделать именно собственность на кубические метры.

Конечно, это фикция, и нормальный образованный юрист понимает, что помещение «квартира» – это фикция, это не вещь на самом деле. Почему? Потому что вещь – это часть реального мира, которая имеет свои границы. Где границы помещения? Как глубоко вы можете вбить гвоздь в стену? Где заканчивается ваша вещь и начинается вещь соседа? Посредине плиты, так что ли? В общем, это фикция на самом деле.

Какие-то правопорядки с этой фикцией смиряются и вводят обычную поэтажную собственность. Немцы так сделали, у них есть специальные поземельные книги под квартиры. Они говорят, что, конечно, это не вещь, а фикция, но для удобства они так регистрируют. А есть юрисдикции, где этого нет. По-моему, так можно во Франции и Австрии: когда ты хочешь купить квартиру, допустим в 5-этажном доме, состоящем из 35 квартир, ты покупаешь 1/35 долю в земельном участке, и внутри этой доли спрятано только твое исключительное право пользоваться квартирой № 15 на 3-м этаже. Ты купил эту долю, и только у тебя ключи от составной части земельного участка в виде здания.

Есть такая модель, что ты, когда строишь, ты принимаешь покупателей в земельное право, а застройщик дробит собственность на землю таким образом, что он тебя принял с тем, чтобы только ты пользовался квартирой №15. И дальше, когда он вводит дом в эксплуатацию, у нас будет 35 собственником долей, и внутри каждой из долей зашито право на одну из квартир. И дальше это все оборачивается именно так. В поземельной книге записано, что ты собственник 1/35, но у тебя эксклюзивное право пользоваться квартирой № 15.

Т. е. право на квартиру растет от земли наверх в модели единого объекта, а в модели единства судьбы там все сверху растет вниз. Ты собственник квартиры, и поэтому у тебя доля в земельном участке, на котором выстроен многоквартирный дом, где ты живешь. У нас откуда все растет, снизу вверх или сверху вниз? Сверху вниз. А вот в модели единого объекта все растет снизу вверх.

Принцип единого объекта применительно к машино-местам

Где мы с вами можем встретить некую аллюзию режима, когда доля в недвижимой вещи дает эксклюзивное право пользоваться частью этой вещи? Ну, вот в модели единства судьбы это квартира как часть здания и, соответственно, часть земельного участка. Есть еще один пример – машино-места.

Есть три модели в России, три пути, что происходит с машино-местами.

Купеческий московский путь, когда машиноместа регистрируют как самостоятельные недвижимые вещи. На самом деле это бред, потому что, конечно, у машино-мест нет границ, если ты краской что-то намалевал – это не границы вещи, а вещь – это то, что имеет свои чувственно воспринимаемые границы.

Изящный, элегантный петербургский путь. Машино-места в Петербурге никогда в жизни не регистрировали как объект, там всю жизнь регистрировали как долю в собственности на нежилое помещение, называемое паркинг. Сколько у нас сособственников? 40? Значит, 40 машино-мест. Как мы договариваемся о том, кто и где машину ставит? Соглашение подписываем. А как мне продать машино-место? Долю продать. А если ты продаешь квартиру и ты продаешь паркинг покупателю вместе, у тебя ведь доля в парковочном зале, если вы предварительно не уничтожили преимущественное право, то покупатель говорит, что купит только с паркингом, а ребята из гаража подтянулись и говорят, что тоже хотят. Вот какой режим сильнее? Режим «главная вещь –принадлежность» или «преимущественное право – долевая собственность»? Что сильнее? Конечно, первый режим, потому что это – оборот, и поэтому это должно побеждать преимущественное право.

Южнорусский путь. Я его обнаружил в Белгороде. Там машино-места вообще не вещи, их вообще регистрировать не надо, это общее имущество многоквартирных домов, и поэтому регистрировать это нельзя.

Модель единого объекта и соглашение собственников

Но самая слабая, наверное, уязвимая точка сегодня в модели единого объекта в этом случае – это то, что соглашение сособственников долей в недвижимости сегодня имеет строго личный характер. Вот мы, когда зарегистрировали у каждого по 1/40 в паркинге, мы подписали соглашение о том, у кого какое место, и я свою долю продал другому лицу, никто из вас не реализовал преимущественное право. Приезжает новый собственник и говорит, что место какое-то узкое, поставит он на место № 2 и № 3 сразу свой авто. Он скажет, что он же не подписывал это соглашение, и вы будете вынуждены с ним опять договариваться, а если он не хочет, то дальше только суд, который и будет устанавливать, порядок пользования этим паркингом.

Как сделать так, чтобы соглашение собственников приобрело вещный характер, чтобы оно было вкручено в долю и следовало вместе за долей? Нужно его зарегистрировать в реестре. Когда у собственников была еще возможность отдать в реестр это соглашение, и чтобы Росреестр поставил везде отметки, что собственник доли является стороной соглашения такого-то, и написать, что в этом случае условия соглашения обязательны для нового собственника доли. В ходе реформы ГК это предлагается сделать, т. е. там будет две опции для долевых сособственников. Первая – это строго личное соглашение, а вторая – это соглашение, отметка о котором сделано в реестре.

А может законодатель не мягко – как сегодня он это предлагает в ст. 130 написать, что если ты собственник земли, ты построил здание, то ты можешь жить в модели единого объекта, осколком которого является ст. 133.1, –  может законодатель не так параллельно создать, пока живет еще постсоветская модель единства судьбы, он параллельно подключает модель единого объекта, а он может взять и сказать, что с 1 января 2017 г. все здания больше не вещи, а составные части земельного участка? Можно так сделать или нет?

(из зала) – Не стоит так делать.

Р. С. Бевзенко:

– А почему не стоит? На самом деле, если сделать так, как было в Эстонии в 1993, когда сказали, что здание – больше не вещь, а составная часть земельного участка, а те земельные участки, на которых здания, отдали в собственность тем, чьи здания. Страна маленькая, очень легко было ее перевести в такую модель. А у нас в России тоже такое было. В отношении зданий и сооружений, конечно, никто так делать не будет. В ходе реформы ГК это обсуждали как возможный вариант, посмеялись, сказали, что, конечно, народ не поймет.

Хотя наш законодатель один раз так сделал. У нас в ст. 130 ГК в прежней редакции было написано, что недвижимость – это здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, многолетние насаждения и водные объекты. Т. е. по нашему праву недвижимостью были деревья, кустарники и все такое. Над нами потешался весь мир, когда говорили, что у русских можно зарегистрировать право собственности на куст малины.

Я в одном из дел видел свидетельство о праве собственности на посадки многолетнего лука, 2 гектара. Был техпаспорт, было свидетельство из Росреестра, это было в Калининградской области. Лук зарегистрировали для того, чтобы потом пойти и землю выкупить по ст. 36 ЗК РФ. Так было.

А почему в кодексе так было? Е. А. Суханов объясняет, что когда писали это все, переписывали у французов. Им понравилось объяснение того, что такое недвижимость из их кодекса, где написано, что недвижимость – это земельные участки, в т. ч. с зданиями, строениями, лавками и т. д. Но у французов это земельные участки, а у нас здания, многолетние насаждения, и т. д. И люди регистрировали действительно эти многолетние насаждения как самостоятельный объект недвижимости. У нас довольно много их было в ЕГРП.

Нашему законодателю было стыдно, и он взял и с 1 декабря 2004 года при принятии Лесного кодекса вычеркнул из ст. 130 слова «многолетние насаждения». Во что превратились многолетние насаждения, которые уже были зарегистрированы к тому времени? Они стали составной частью земельного участка, даже те, которые были зарегистрированы до. А разве он имеет обратную силу, этот закон? Ведь законодатель не говорит, что у вас никогда не было недвижимости, он говорит, что была, но теперь нет.

Растет дерево на земельном участке – это его составная часть. Вы спилили дерево, что у вас получилось? Движимая вещь, которая называется бревном, чье бревно? Собственника земельного участка. Сорвали с дерева грушу, чья она? Собственника земельного участка, потому что она является составной частью земельного участка. Как сделать так, чтобы разделить права на плод и на земельный участок? Нужно обременить земельный участок специальным правом, которое позволяет одному лицу отделять составные части, например, снимать пшеницу, намывать песок, рубить деревья и прочее. Это тоже в проекте вещного права пока все есть.

Единый недвижимый комплекс в законодательстве

Мне кажется, что единственная ситуация, когда мы можем действительно говорить о том, что полезно, что здания и сооружения самостоятельные вещи, это когда земля не частная. Т. е. когда вся земля публичная, эта идея не может быть реализована. Ты не можешь купить в собственность землю, а тебе нужно, чтобы у тебя был абсолютный режим принадлежности над тем, что ты построишь на земельном участке. Есть правопорядки, где вся земля только публичная, частной не бывает.

Я слышал, что якобы для Южной Осетии сейчас пишут ГК – а у них там принципиальная история, они говорят, что им не нужна частная собственность на землю вообще, потому что там пригодной земли очень мало, там горы. Им частная собственность на землю не нужна вообще, и тогда в такой юрисдикции, конечно, дом должен быть недвижимостью. Если мы считаем, что у нас частная собственность на землю есть и признается, то я не понимаю, зачем собственности на здание как на отдельное имущество.

Ст. 133.1 невозможно понять без той поправки, которая готовится в ст. 130. А в ст. 130 готовится такая фраза, что если здание возведено собственником земельного участка, то оно является существенной составной частью земельного участка. А вот ст. 133.1 – ее же отрезали от остального куска вещного права, ее приняли вместе с объектами гражданских прав.

Итак, необходимо внимательно прочитать ст. 133.1:

«Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс (совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически и технологически, в т. ч. линейных объектов ж/д, линий электропередач, трубопровода и др.)…».

Первый вид единого недвижимого комплекса (ЕНК) – это когда у нас есть много объектов, много разделов ЕГРП, много вещей. Но мы не хотим иметь много вещей, хотим, чтобы была одна вещь, чтобы было одно свидетельство. И мы можем объединить эти объекты в одну вещь, которая будет называться ЕНК. Это очень похоже на сложную вещь, когда много вещей «путешествуют» вместе, у них одна юридическая судьба.

А вот смотрите хитрость какая дальше: «… либо расположенных на одном земельном участке совокупность зданий и сооружений». Т. е. здесь мы видим какую модель? Первая была сложная вещь, а здесь это составная вещь. Т. е. здесь центром притяжения, центром объединения является не общность назначения, а земля. Несколько зданий и сооружения на земельном участке – это то, что называется единым недвижимым комплексом. Но строго говоря – это норма, через которую модель единого объекта, о которой мы говорили, нормативно «заползла» в наше гражданское право.

Смотрите, в ст. 133.1 – два режима, как бы сложные вещи в недвижимости и как бы составные вещи в недвижимости. Но здесь есть одна проблема. Сложной вещью является совокупность вещей, расположенных на одном земельном участке, если в едином реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну вещь. Что это означает? Без регистрации никак. Норма неудачно написана. Этот «хвостик» к чему должен относиться? К первому, конечно. Чтобы у нас была такая ненастоящая сложная вещь, когда много вещей, сложная вещь – это не вещь, а есть этот режим множественности. Но его нужно создать регистрационно, нужно соединить разделы ЕГРП в одну вещь. Конечно, здесь требуется регистрация. А для второго вида ЕНК, когда у меня есть земля, я возвел здание, ввел его в эксплуатацию и все – вот у меня ЕНК, у меня собственность на землю зарегистрирована в кадастре. Вот, к сожалению этот «хвостик» «… если право будет зарегистрировано» охватывает обе эти модели ЕНК, и, мне кажется, это бесполезно будет с Росреестром обсуждать, они упрутся и скажут идти регистрировать.

А если попытаться истолковать теориологически, то получается, что я, собственник земли (т. е. мы по второй модели ЕНК), зарегистрировал собственность на землю. Я возвел здание, ввел его в эксплуатацию, пошел и зарегистрировал право собственности на здание. А потом пошел и еще раз зарегистрировал схлопывание здания и земли в один объект, который называется ЕНК. Это глупость. Мы же должны исходить из презумпции разумности законодателя, поэтому такое толкование мы должны отвергнуть с точки зрения целевого толкования.

Поэтому это первая ловушка, которая на пути будет стоять у тех, кто хочет сейчас ст. 133.1 пользоваться, потому что без 130 ее только так и можно будет прочитать. А вторая ловушка такая. Здесь говорится, что на земельном участке должно быть несколько зданий и сооружений, и только тогда это все включается. Хотя, конечно, на самом деле модель единого объекта работает с одним зданием, разумеется.

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль