Принцип внесения. Исключения из принципа внесения

1224
Бевзенко Роман Сергеевич
к.ю.н., профессор РШЧП, партнер, руководитель практики Спецпроектов юридической компании «Пепеляев Групп»
Партнер, руководитель практики Спецпроектов юридической компании «Пепеляев Групп». В прошлом начальник управления частного права ВАС РФ. Работает на кафедре гражданского права ВШЭ. С апреля 2008 г. является лектором школы права «Статут». Профессор РШЧП.
При получении права собственности на недвижимость переход права необходимо зарегистрировать. Данные регистрации доступны третьим лицам. Так реализуют принцип внесения (ст. 8.1 ГК РФ). Какие существуют исключения из принципа внесения.

В ноябре 2014 года профессор Р. С. Бевзенко прочел цикл лекций об особенностях регистрации права на недвижимость в законодательстве России. Предлагаем стенограмму лекции об исключениях из принципа внесения.

Другие лекции цикла:

Принцип внесения и исключения из него

Р. С. Бевзенко:

– Разберем исключения из принципа внесения.

Принципы внесения очень коварны. Там написано:

«Права, подлежащие регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не предусмотрено законом».

Это такая классика регистрационных режимов, это тоже все придумали немцы в свое время. Когда в Мекленбурге вводили первую регистрационную систему, они столкнулись с такой ситуацией. Если умирает наследодатель, наследник получает унаследованное имущество, он идет к нотариусу и пишет заявление о принятии наследства. Дальше ждет 6 месяцев, после чего ему выдают свидетельство о праве на наследство, и он с этим свидетельством идет в реестр и регистрирует собственность на недвижимость. С какого момента он стал собственником?

(из зала) – С момента открытия наследства. Оно как бы задним числом получается. Ситуация такая, немного нестандартная, т. е. он получает свидетельство, а до того момента, как он получил свидетельство – он не собственник. Он его получает, возвращается на машине времени на 6 месяцев назад, потом с этого времени он становится уже собственником. Такая глупая ситуация. Он не может реализовать свои права как собственник, а когда получил свидетельство, на него возлагаются все обязанности…

Р. С. Бевзенко:

– Я согласен с вами, что там есть некий элемент путешествия назад на машине времени, но он включается, скорее, с момента принятия наследства. С момента принятия мы отправляемся назад и говорим, что ты собственником стал с того момента. Это п. 4 ст. 11.52 ГК РФ:

«Принятое наследство считается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия».

Теперь мы складываем вместе п. 2 ст. 8.1:

«Права, подлежащие регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом».

Исключение из принципа внесения при получении наследства

Мы видим с вами, что законом установлено иное: для перехода собственности по наследству собственность считается перешедшей со дня открытия наследства, при условии его принятия. Т. е. наследник, когда идет к нотариусу – он уже собственник, когда он идет в реестр – он тоже собственник. Когда регистратор записывает в реестр запись о праве собственности наследника, эта запись какая по своему эффекту? Правосозидающая или правоподтверждающая? Правоподтверждающая.

В чем логика этого исключения? Почему так? Почему не по записи собственность возникает?

(из зала) – Надо на кого–то возложить ответственность и расходы по содержанию этого имущества…

Р. С. Бевзенко:

– Расходы – раз. А еще? Риски гибели – два. Плоды – три. Т. е. у вещи должен быть хозяин. Это экономическое объяснение. А юридическое, догматическое какое объяснение? Что лежит в основе приобретения собственности по наследованию, какой способ? Универсальное правопреемство. Какая центральная идея универсального правопреемства? Что в следующую юридическую секунду после прекращения права предшественника все права и обязанности возникают у правопреемника. Не должно быть ни одной юридической секунды, паузы, т. е. когда имущество право предшественника считается бесхозяйным. И поэтому наследование – это такая догматическая конструкция, которая, естественно, является исключением из принципа внесения таким естественным путем в силу догматики.

Читайте на тему

Исключение из принципа внесения при реорганизации

Другой пример, посложнее. Вот у вас есть ЗАО «А», они записаны в ЕГРП как собственники недвижимой вещи. ЗАО «А» понимает, что оно обречено. ЗАО «А» реорганизуется в ООО «А». Но ООО «А» не сходило в ЕГРП и не зарегистрировало переход собственности к себе. А потом ООО «А» еще раз реорганизуется в форме разделения на ООО «В» и ООО «С», и ООО «С» направляется в Росреестр и просит зарегистрировать его собственником. Что нам скажет Росреестр? Они спросят «С», чей он правопреемник. «С» скажет, что является правопреемником ООО «А». Аа Росреестр скажет, что у них ООО «А» нет, поэтому «С» откажут в регистрации.

15 лет подряд была такая практика, и суды соглашались с тем, что это правильно. А это правильно или нет? Конечно, нет, поскольку что при наследовании, что при реорганизации юрлиц действует принцип универсального правопреемства, который является естественным исключением из принципа внесения. У нас здесь получается такая конструкция, что ООО «А» стало собственником как исключение из принципа внесения с какого момента? С момента внесения в ЕГРЮЛ записи о преобразовании ЗАО в ООО, т. е. тоже как исключение из записи. «А» – собственник и поэтому, когда «А»- собственник делилось на «В» и «С», то, конечно, «С» тоже получило собственность с момента внесения записи в ЕГРЮЛ о разделении.

Пока «С» здесь судится с Росреестром, который не понимает, что такое исключение из принципа внесения, на «С» нападают какие–то люди с дубинками, пытаются отнять здание, говорят, что это их здание, что это ни на самом деле его построили хозспособом в 1988 г. «С» отбивается и говорит, что это его, показывает документы. С каким иском «С» пойдет к этим людям? О признании права собственности. Какая форма у иска о признании? Иск о признании – это иск о подтверждении того, что у истца есть то право, о признании которого он просит. Т. е. у меня есть собственность, но есть кто-то, кто отрицает наличие у меня собственности. Тогда я к ним пойду с иском о признании права собственности, для того чтобы устранить правовой спор. У меня есть собственность, о признании которой я попрошу, потому что она возникла как исключение из принципа внесения.

Читайте в рекомендациях Системы Юрист

Исключение из принципа внесения при иске о признании

Есть одна классическая ситуация, когда предъявляется иск о признании – это ситуация, когда у меня ранее возникшее право. Вторая классическая ситуация для предъявления иска о признании собственности – это исключение из принципа внесения, что к наследнику, что к лицу, которое реорганизовалось и получило недвижимость, есть кто–то, кто заявляет о том, что он – не собственник. Он может с ним поспорить по иску о признании права. Т. е. иск о признании права – это иск о подтверждении того права, которое у тебя уже есть на недвижимость. Как соединить это с идеей принципа внесения? Если ты в реестре, зачем тебе судиться? Но если ты не в реестре, и есть кто–то, кто отрицает у тебя наличие права собственности, предъяви к нему иск, и скажи: «Суд, объясни ответчику, что собственник – я». Суд говорит: «Признать право собственности за Бевзенко Р. С. на недвижимое имущество».

Исключение из принципа внесения – это реорганизация. Где это написано? В законе написано это? Смешно, что нет. Про наследование прямо написано, что у наследника собственность возникает без записи, а про реорганизацию юрлиц такой нормы нет. То, что реорганизация – это исключение из принципа внесения, написано в Пленуме № 10/22, который в свое время пришел к такому выводу, исходя просто из юридических рассуждений. Суд анализировал нормы о реорганизации, он пришел к выводу, что под реорганизацией всегда лежит универсальное правопреемство. А там, где есть универсальное правопреемство, там у нас всегда будет исключение из принципа внесения. Это п. 11 Пленума № 10/22.

Внесение данных в реестр недвижимости закрепляет право 

Есть один очень сложный вопрос. Представим себе, что есть ООО «А», которое записано в реестре и которое выделило из себя ООО «С». Реорганизация в форме выделения. С какого момента выделенный будет собственником? Первый вариант – с момента создания, регистрации в ЕГРЮЛ ООО «С» как выделенного из ООО «А». Второй вариант – с момента внесения записи в реестр. Какой правильный вариант? Закон строго формально, строго грамматически говорит, что при любой форме реорганизации есть универсальное правопреемство, и поэтому при выделении тоже оно есть.

Но у меня, как у человека, который интересуется правом недвижимости, есть тут же моментальный вопрос. Давайте вспомним все другие случаи, которые мы уже разобрали, исключения из принципа записи – наследование и иные формы реорганизации. При других случаях исключения из принципа записи у нас появляется то, что называется раздвоение, недостоверность реестра: у нас есть записанный, но он не собственник, а есть незаписанный, но он собственник. Вот во всех иных случаях раздвоения это опасная для оборота ситуация, или нет? Тот, кто записан – его нет, а тот, кто не записан, который собственник, его нет в реестре, поэтому он и распорядится не может. Такая ситуация – это юридический пат.

(из зала) – Есть другие ситуации с теми же закладными, с регистрацией ипотеки. Т. е. у нас получается в реестре залогодержатель один…

Р. С. Бевзенко:

– Это хороший пример, но здесь исключение из принципа записи безопасно, потому что есть запись в ЕГРП о том, что была выдана закладная. Это означает, что легитимация держателя залогового права осуществляется не через реестр, а через закладную, поэтому все участники оборота это знают. Если ты записан как залогодержатель, но у тебя на руках закладной нет, то в силу классической теории ценных бумаг у тебя никаких прав по бумаге нет. Т. е. получается, по закладной – это не страшно, что там есть раздвоение, потому что мы видим, что в реестре есть информация о факте выдачи закладной. Поэтому всякий должник, когда к нему придет залогодержатель, скажет платить, а тот попросит показать закладную, а ему скажут, что нету, тогда он скажет, что не будет ничего платить.

Запись в реестр недвижимости при универсальном правопреемстве

Но давайте все-таки вернемся к моим примерам. С наследником понятно, что наследодатель не может вернуться и распорядиться, а наследник, хоть и собственник, но он тоже не может распорядиться, потому что пока он не записал себя в реестр, т. е. безопасно для оборота. При реорганизации в форме разделения опасно для оборота? То, что записан разделенный, а собственник – один из тех, кто образовался при разделении, это опасно для оборота? Нет, потому что разделенный – юрлицо, его больше не существует, оно не может больше распорядиться, субъекта нет.

А вот в случае с выделением? Это единственная ситуация в универсальном правопреемстве, когда существует одновременно и правопредшественник, и правопреемник. Т. е. в реестре записан «А» в ЕГРП, и все третьи лица, которые приходят в реестр, думают, что собственник «А», а в реальности собственник – «С». Третьи лица будут совершать сделку с «А», потом объявляется «С» и говорит: «Вы вообще–то купили не у собственника, потому что лицо «А» подверглось реорганизации в форме выделения и вся недвижимость была передана «С». Покупатели говорят, что они же не знали, что «А» выделял из себя «С». Им говорят, что они же могли знать об этом, они могли это видеть, они бы могли полюбопытствовать, что там «А» из себя выделял, и тогда бы они знали о том, что имели дело с не собственником.

А О. Р. Зайцев говорит на это, что это суды просто неправильно стандарт добросовестности применяют. Т. е. получается, что в картине мира людей, которые занимаются корпоративным правом, все очень хорошо, складно, гладко, а в картине мира людей, которые занимаются правом недвижимости, выделение – это такой чудовищно сильный удар по стабильности оборота недвижимости.

Теперь на уровне практики. Есть такой Пленум № 54 2009 г. о налогах на имущество. И в п. 5 этого постановления написано, что налог на имущество с недвижимости платится лицами, записанными в реестр, за исключением случаев, если ты приобрел эту недвижимость в порядке универсального правопреемства. В этом случае ты платишь с момента того юридического факта, который породил универсальное правопреемство. А дальше там в скобках написано «за исключением случаев выделения». И вот на основе этого п. 5 Пленум ВАС РФ № 54 я бы уверенно скакал, что выделение – это исключение из исключения из принципа внесения. Т. е. все случаи реорганизации – это исключение из принципа внесения, а вот выделение – это исключение из исключения.

Но дальше меня О. Р. Зайцев бьет такой аргументацией. Он говорит, что в 2010 году, когда писался Пленум № 10/22, в п. 11 этого постановления написано, что при реорганизации собственность всегда переходит без записи. Причем в первоначальном проекте этого постановления было написано в скобках «за исключением выделения», но это в финальной редакции текста вычеркнули.

Я свято верю, что при выделении собственность должна переходить по записи, мне кажется, что это правильно, потому что это защищает оборот недвижимости, а аргументировать это можно Пленумом № 54 2009 г. Но коллеги, которые занимаются корпоративным правом, говорят, что при выделении и разделении – это одно и то же и, конечно, здесь никаких исключений из исключений нет.

Примеры принципа внесения и исключений

Вообще у меня есть статья в «Вестнике гражданского права», где я все исключения из принципа внесения, которые смог найти, написал. Там, правда, часть уже не актуальна.

Например, раньше было такое исключение из принципа внесения, как законная ипотека. В законе об ипотеке было написано, что законная ипотека возникает с момента госрегистрации права собственности залогодателя в силу закона. Т. е. я вам продал вещь с отсрочкой платежа, у меня законная ипотека, но регистратор «прощелкал», что законную ипотеку надо зарегистрировать, и вы получили свидетельство без обременения. Будет внесена запись без ипотеки, но ипотека, все–таки, возникла.

Дальше вы хотите продать эту недвижимость какому–то третьему лицу, которое смотрит выписку, записи об ипотеки не видит, и покупает у вас недвижимость. Я прихожу к третьему лицу и говорю, что, вообще–то, есть ипотека в силу закона. Покупатель от вас скажет, что смотрел реестр, и там ничего не было. А я говорю, что вам не повезло, потому что если бы вы были достаточно ловким и изучили бы, как вас учит ВС РФ, документы, по которым ваш продавец купил, то вы бы там обязательно увидели отсрочку, т. е. основание для законной ипотеки. Поэтому вы не можете защищаться добросовестностью, поэтому мы у вас сейчас все отберем.

Банки в свое время это пролоббировали, чтобы сидеть и не рефлексировать по поводу того, есть запись о законной ипотеке, или ее нет. Это очень удивительно, потому что 200 лет последних развитие ипотечного законодательства – это пример борьбы с тайными ипотеками. У французов на старте 19 века было чуть ли не 30 видов тайных ипотек, они говорили, что это очень плохо для оборота. А у нас законных ипотек штук 15 и они все тоже исключение из принципа внесения были, но это все закончилось в 2012 году.

Исключение из принципа внесения при участии в кооперативе

Есть знаменитый п. 4 ст. 218 ГК РФ – «Кооперативы». Права члена кооператива на созданное кооперативом имущество возникают с момента полной выплаты пая. Вот если это сложить с п. 2 ст. 8.1 ГК, вот вам «иное предусмотрено законом». Почему это так? Почему это исключение из принципа внесения существует?

Вообще я слышал, что у одного из отцов-основателей был печальный опыт, когда его в гаражном кооперативе немножко «объегорили». Он вроде как вкладывался-вкладывался в кооператив, а потом выяснилось, что гараж другому отдали, и он остался ни с чем. Якобы за этим изъятием стоит желание защитить пайщиков кооперативов от различных злоупотреблений, связанных с тем, что вот уже выстроено, оно уже есть, фактически существует, но это раз! – и отдают другому, он пошел первым зарегистрировался. Т. е. получается, что если ты – пайщик, ты полностью внес паи-накопления, и уже в натуре существует то, что тебе причитается, то это твое.

Как это работает? Допустим, вы член ГСК, гаражный комплекс построили и ввели в эксплуатацию. Вы приходите, а у вас по плану распределения гаражей бокс 327, вы приходите, а там уже другой замок. Он говорит, что это его, и показывает свидетельство, потому что он первым успел зарегистрироваться, потому что он племянник председателя кооператива. Какой вы к нему иск предъявите? О признании собственности и виндикации. Т. е. первый шаг – вы доказываете, что вы собственник, иском о признании права. Элемент признания здесь не то, что лишний, он просто нужен для стройности конструкции. Сначала я хочу, чтобы суд подтвердил, что я собственник. Как только мы эту первую стадию дела прошли, дальше все очень просто.

Какая идеология у этого изъятия? Чего хотели добиться, написав, что у пайщиков ГСК, ЖСК и прочих собственность без записи возникает? Потому что ГСК, ЖСК и всякие кооперативы – это конструкция для бедных. Есть юридические конструкции для богатых. Это какие? Как называется договор для богатых? Купля-продажа – она для богатых, потому что у них есть деньги, они могут взять кредит, им его банк даст. А есть конструкция для бедных, у которых денег нет, а банк им кредит не дает. Эта конструкция называется «потребительская кооперация», которую придумали англичане в свое время. Видимо, здесь какой–то элемент социальный защиты того, кто объединяется в кооперативы. Я это так могу увидеть и только так могу объяснить.

(из зала) – У меня еще одно объяснение есть. Т. е. эти члены кооператива дачного строят сами, у них есть какой–то пай, им предоставляют участок в кооперативе, и они уже начинают строиться. Это может строиться 10-15 лет. У него дом построен, но постоянно какие–то недочеты, т. е. сначала он сарай построил, через пять лет еще что–то возвел…

Р. С. Бевзенко:

– Я могу так возразить, что ведь земля–то есть у кооператива, она либо в собственности у кооператива, либо на строительной аренде. У него корпоративное право в отношении юридического лица, он член кооператива, и поэтому с этой точки зрения он вкладывает свой труд в кооператив. Я не буду настаивать на своем объяснении, но мне вот кажется, что это скорее стремление социально слабо защищенных участников кооператива защитить.

Исключение из принципа внесения при семейной собственности

Еще есть одно исключение из принципа внесения, которое тоже, мне кажется, основано на такой социальной подоплеке – это супружеская собственность. В чем идея? Вне зависимости от того, кто зарегистрирован, собственником являются всегда оба супруга. Насколько это соответствует здравому смыслу?

(из зала) – Мне кажется, что не соответствует, потому что здесь все-таки получается, что мнение второго лица игнорируется. Хорошо, когда есть семья, где все по согласию, но есть же разные случаи. Например, заключили супруги брачный договор, второй супруг не показывает этот брачный договор, заключает сделку с имуществом. Презюмируется, что брачный договор знает исключительно нотариус и два супруга, больше никто не знает. Они обязаны показывать кредиторам, когда они в сделку вступают. Не показали. Второй супруг потом впоследствии идет оспаривать, когда его из дома уже выселяют. Здесь, мне кажется, механизмы защиты прав второй стороны – все равно нужно убеждаться в согласии. Несмотря на брак, здесь социальный элемент в том, что, как правило, мужья у жен не всегда спрашивают, если говорить о ситуации…

Р. С. Бевзенко:

– Вы сейчас смотрите на историю внутри семьи, а мне интересно для третьих лиц, потому что мы же понимаем, что право недвижимости устроено для оборота. Насколько для оборота это комфортно – иметь нерегистрируемую супружескую собственность? Третьи лица не знают о существовании неких препятствий для заключения сделки. Мы можем узнать, что некое лицо в браке состоит? Не факт. У нас нет единого госреестра лиц, состоящих в браке, что очень плохо. Поэтому, мне кажется, это удар по обороту.

Я не знаю вообще, как нужно человеку себя ощущать в этом мире, чтобы покупать недвижимость у лица, которое формально холостое. Вы понимаете, какой вы риск на себя берете? Т. е. вы покупаете недвижимость, вы совершаете сделку с лицом, которое говорит, что оно не в браке. А как понять, что на самом деле не в браке? Потому что если вы купили, а потом появляется супруга и начинает оспаривать сделку, и вы окажетесь ответчиком по делу об оспаривании сделки, вы будете защищаться по ст. 173.1. Пытаться апеллировать практикой ВС РФ, которая говорит, что если ты не знал и не мог знать об отсутствии согласия на продажу недвижимости, то сделка должна быть защищена. Это удовольствие – быть ответчиком в судах общей юрисдикции по иску разгневанной супруги? Это колоссально.

Формально здесь есть проблема. Проблема первая – в ст. 35 Семейного кодекса есть два пункта – п. 2, где написано, что если ты купил супружеское, но ты не знал об отсутствии согласия, ты защищен, но там про движимость. А п. 3 про недвижимость говорит, что если ты купил недвижимость, то нужно нотариальное согласие, а если его нет, то сделка признается недействительной. ВС РФ молодец, лет 5 назад он сказал, что наплевать, что не написано в п. 3 ст. 35 про добросовестность, все равно, если не знал, то должен быть защищен. А сейчас ст. 173.1. есть, которая вроде как защищает все случаи, когда требуется согласие. Правда, единственное, у меня есть некоторые сомнения. В ст. 173.1 написано: «Сделки без согласия третьего лица». А супруга что – третье лицо? Она вообще такой же сособственник.

(из зала) – Вот то, что выбыло без ее воли…

Р. С. Бевзенко:

– Это очень опасно. А как этот риск снять в обороте?

(из зала) – Справки взять у нотариуса.

Р. С. Бевзенко:

– А это прекратит брак? Нет, это в лучшем случае для вас: пойдете в полицию и напишите, что он вор. Какой совет-то практический?

(из зала) – Застраховать.

Р. С. Бевзенко:

– Либо тут помогает какой–то осмотр владения. Ну, наверное, либо покупать только у тех, кто точно в браке, и все. Либо ходить смотреть. 

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль