Выводы из практики ВАС РФ по спорам о недвижимости

2415
Бевзенко Роман Сергеевич
к.ю.н., профессор РШЧП, партнер, руководитель практики Спецпроектов юридической компании «Пепеляев Групп»
Партнер, руководитель практики Спецпроектов юридической компании «Пепеляев Групп». В прошлом начальник управления частного права ВАС РФ. Работает на кафедре гражданского права ВШЭ. С апреля 2008 г. является лектором школы права «Статут». Профессор РШЧП.
ВАС РФ при рассмотрении арбитражных споров о недвижимости использовал подход к объекту недвижимости как к составной вещи. Практика ВАС повлияла на изменение некоторых норм ГК РФ.

Р. С. Бевзенко 12 ноября 2014 года выступил с лекцией о сложных спорах в сфере недвижимости, которыми занимался ВАС РФ. Ознакомьтесь со стенограммой лекции.

Читайте предыдущую лекцию: Понятие недвижимости. Как его трактуют суды

Сложные споры о недвижимости в практике ВАС РФ

Р. С. Бевзенко:

– В 2012 году в Президиум передается дело № 11052/09 Азовского завода строительных материалов. В этом деле этот завод зарегистрировал за собой право собственности на такой объект недвижимости, который называется «земляная насыпь на песчаной подушке». Беда не в том, что он его зарегистрировал, а в том, что он набрался наглости и пошел к местным властям с заявлением о выкупе земельного участка по ст. 36 под этим холмом. Местные власти это очень взбодрило. Они выходят с иском о признании недействительным зарегистрированного права на этот холм, и утверждают, что это не недвижимая вещь.

Они проигрывают первую инстанцию по мотиву, что в реестре есть, поэтому это недвижимость. Апелляции не было в этом деле, потому что тогда была такая ситуация, когда можно было выбрать, куда идти, в апелляцию или в кассацию. Кассации, видимо, тоже не нравилось, что люди будут земли выкупать под холмами, которые они сами насыпали. Видимо, в заседании суда кассационной инстанции суд спрашивает у ответчика: «Скажите, а вот вы, когда насыпали это холм, вы спрашивали согласие у собственника земельного участка, хочет ли он, чтобы вы там холмы насыпали». На это они ответили, что нет, они этого не делали. И кассация говорит: «Ага, ну тогда это самовольная постройка!». И тогда по правилам о самовольной постройке они уничтожают запись об этом холме как о недвижимой вещи.

Дело попадает в Президиум, судья Маковская его передает, и Президиум отменяет все судебные акты и направляет дело на новое рассмотрение. На первый взгляд, вроде бы, победил завод, отменил невыгодный для себя судебный акт. Но когда вышел полный текст постановления по этому делу, я думаю, он миллион раз пожалел, что пошел в ВАС. В постановлении написано о том, что суды, когда разбирали спор, вообще не подумали, есть ли здесь вообще недвижимая вещь, т. е. какой-то объект – часть реального мира, имеющий свои границы, который является недвижимостью по ст. 130 ГК РФ. Дело направляется на новое рассмотрение. На что Президиум намекает? На то, что здесь вообще недвижимости нет? Т. е. надо уничтожить этот объект, потому что это не недвижимость.

Какая в деле какая ошибка? Есть ли вещь вообще. Т. е. есть нечто, что приняли за недвижимость, а другие участники спора говорят, что это не вещь вообще. Запомните, в плане квалификации недвижимых вещей эти две фундаментальные ошибки встречаются постоянно. Ошибка первого типа – когда мы за недвижимость принимаем то, что является движимостью, а ошибка второго типа – это когда мы за недвижимость принимаем то, что вообще вещью не является.

Читайте на тему

Спор о регистрации права собственности на недвижимость

В 2012 году в январе ВАС РФ рассмотрел два дела, в которых он опять вернулся к обсуждению ошибок, связанных с квалификацией недвижимости.

Первое дело – предпринимателя Хумарян против города Новосибирска № 12576/11. Там был такой сюжет. Новосибирск предоставляет в аренду на 5 лет для целей размещения нестационарных объектов предпринимателю Хумарян земельный участок, аренда зарегистрирована, все изумительно. 5 лет подходят к концу, и город говорит арендатору, что им нужен самим этот участок, они не будут продлевать аренду. А предприниматель там построил пластиковый павильон. Предприниматель Хумарян сказал, что он освобождать землю не будет, и достает свидетельство о регистрации права собственности на этот павильон как на недвижимую вещь.

Мэрия Новосибирска выходит в суд с иском о признании зарегистрированного права отсутствующим. Это правильная формула иска, в котором мы отрицаем характер недвижимой вещи – затем, что ответчик позиционирует как недвижимую вещь. Это формула заложена в п. 52 Пленума № 10/22 совместного ВС РФ и ВАС РФ. Это так называемый негативный иск о признании. Если мы возьмем классическую характеристику этого иска, то это негативный иск о признании: суд признает, что этого нет.

Типы исков в арбитражный суд

Вообще все иски делятся на 3 группы:

  1. Иски и решения о присуждении.

Это когда у вас есть обязанность передо мной, но вы ее не исполняете. Я иду в суд и говорю о том, чтобы суд заставил вас сделать это, и суд это делает. Вот есть такая очень распространенная ошибка, когда говорят, что суд мне присудил деньги, и из этого решения возникли гражданские права. А люди еще берут ст. 8 ГК, прочитают, где написано, что гражданские права и обязанности возникают из судебных актов. Правильно написано, что из решения суда о присуждении мне денег у меня возникли гражданские права? Нет, не правильно, потому что у меня ничего не возникло, у меня как было право требовать уплаты денег, так оно и осталось, просто суд ему придал качество принудительной исполнимости.

  1. Иски и решения о преобразовании.

Это когда у нас есть одно состояние правовых отношений, но истец идет в суд с требованием изменить эти отношения, сделать их другими, и суд соглашается. И именем РФ брак расторгается, договор расторгается, оспоримая сделка признается недействительной, т. е. суд преобразует своим актом правоотношения. В этом случае возникают права и обязанности из судебного акта? Конечно.

  1. Иски и решения о признании.

Это самый сложный, наверное, вид исков – иски о признании. Это иски о констатации. Я обращаюсь в суд и говорю: «Судья, скажи, что вот это – вот так, потому что ответчик это отрицает!». И именем РФ суд решил признать право собственности за мной. Т. е. когда суд удовлетворяет иск о признании, суд мне дает что-нибудь новое в права? Нет, он констатирует, что я собственник, т. е. суд просто устраняет сомнения в какой-то квалификации каких-то правовых отношений с тем, чтобы внести ясность в отношения между истцом и ответчиком.

А вот что такое негативный иск о признании? Это когда ты идешь в суд и просишь сказать, что этого не было. А ответчик говорит, что было, у него свидетельство есть о регистрации права на этот павильон как на недвижимую вещь. А истец говорит, что это не недвижимость, она сборно-разборная, это же торговый павильон. Это классический негативный иск о признании, который высшие суды вывели в Пленуме 10/22.

Из исков о признании констатирующего характера есть два исключения, есть еще, правда, и третье. Первые два – это когда ты идешь с иском о признании, потому что так в законе написано. Но на самом деле ты просишь, чтобы суд преобразовал ваши отношения. Первый случай – это иск о признании права собственности на самовольную постройку. У вас нет собственности никакой, вы не собственник, вы совершили правонарушение, дерзкое, наглое, циничное правонарушение – вы возвели самовольную постройку. Но вы приходите в суд и говорите, что вы же чуть-чуть нарушили. И суд говорит, что хорошо, он признает право собственности. Ну, или у вас не было собственности, а после вступления в силу решения суда у вас будет право собственности. Т. е. суд преобразовал отношения, он не признал, что вы собственник, он преобразовал отношения.

А второй пример – это признание права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимость. Муниципалитет приходит в суд и говорит, что есть дом, и там нет собственников, что он сначала написал в реестр уведомление, 6 месяцев прошло и можно пойти в суд с иском права муниципальной собственности на бесхозяйную вещь. И суд говорит, что да, точно признать, т. е. собственности не было, она возникла.

Это вот два классических исключения, которые есть в ГК. Третье исключение, которое мне пришло в голову – это при банкротстве застройщиков у инвестора при определенных условиях есть такой иск о признании собственности на жилое помещение в доме, построенном банкротом. Еще есть такое полуисключение – это иск о признании сервитута. Он более точно называется иском об установлении сервитута. Когда ты идешь с этим иском, и у тебя нет сервитута, а суд говорит: «Установить». Раз – и установил. Установительный такой характер будет у этого решения.

Иск о признании права собственности на недвижимость

Правильный иск выбрал муниципалитет? В деле Хумарян против г. Новосибирска это иск о признании зарегистрированного права отсутствующим, т. е. суд, скажи, что этот павильон – не недвижимость. Но муниципалитет подкосил сам себя, потому что в этот иск он добавил второй элемент и сказал: «а еще снеси этот павильон как самовольную постройку». Почему он сам себя подкосил в этом случае? Самовольная постройка это что? Это недвижимость. И суд его поймал на этом. В первой части иска, в интенции, муниципалитет утверждает, что это не недвижимость. А потом сам себе противоречит и просит снести это как самовольную постройку, т. е. во второй части иска муниципалитет признает это недвижимостью. Т. е. этот иск внутренне противоречив. Там еще в решении было написано, что муниципалитет просит признать зарегистрированное право отсутствующим, но это странно, потому что во второй части иска он сам утверждает, что это – недвижимость, а вообще-то право на этот павильон зарегистрировано в реестре, есть кадастровый паспорт, т. е. это второй подход, который мы разбирали на предыдущей встрече.

«И поэтому, – говорит суд первой инстанции, – я тебе в иске откажу, потому что ты выбрал неправильный способ защиты». И в иске было отказано. Все три инстанции сказали, что если зарегистрировано в реестре, значит, это недвижимость, и не надо путать суд. Апелляция и кассация отказывают тоже в иске.

Дело попадает в Президиум ВАС РФ, который отменяет эти судебные акты. Президиум достаточно сурово разобрался с судами в этом деле. По поводу первой части все очень просто. Он воспроизвел довод из дела Азовского завода стройматериалов, и сказал о том, что ну и что, что зарегистрировано, это же предмет спора. Суд не может уклониться от разрешения спора по существу, сказав, что есть в реестре. Как раз об этом люди и спорят. Целый абзац в этом постановлении посвящен этому. Президиум говорит, что на новом рассмотрении судам следует установить, имеется ли у этого павильона признак недвижимости, т. е. невозможность неразрывной связи с землей и т. д. Президиум указал на то, почему суды «прицепились» к городу Новосибирску, что сами не могли понять, чего он хочет. Суды сами должны были разобраться и понять, чего хочет истец: истец хочет, чтобы погасили раздел ЕГРП.

Раздел ЕГРП – это такая строительная ячейка, из которой складывается реестр, этот термин соответствует гражданско-правовому термину «недвижимая вещь». Вот сколько в РФ недвижимых вещей, столько в ЕГРП разделов. По статистике, последний, который я видел, это был, по-моему, 2013 год, в российском ЕГРП было 137 млн. разделов, т. е. 137 млн. недвижимых вещей в России существует. Получается, по одной недвижимой вещи на брата, включая детей, стариков. Но здесь надо иметь в виду одну вещь. Кто самый крупный собственник? Российская Федерация. Поэтому это обманчивое впечатление, что у россиян много недвижимости. А кто второй крупнейший собственник недвижимости? Русская православная церковь, они вторые собственники по количеству зарегистрированных недвижимых вещей, они же налоги не платят, почему бы им не быть собственниками.

Раздел ЕГРП – это раньше была такая книжечка. Сейчас это специальный структурированный файл, он состоит из трех подразделов: описание объектов, записи о правах и переходе прав, записи об обременениях. Технологически это выглядит так. Когда вы приходите в Росреестр, допустим, регистрировать переход собственности, регистратор берет ваши документы, делает экспертизу, потом снимает с полки папку вашу условную, открывает подраздел 2 и пишет «зарегистрировать переход права собственности от ... к…».

Когда удовлетворяется иск о признании зарегистрированного права отсутствующим, что надо сделать? Погасить запись о последнем собственнике?

(из зала) – Надо вычеркнуть эту недвижимость из раздела, т. е. там был павильон…

Р. С. Бевзенко:

– Надо весь раздел погасить. Т. е. взять эту папочку и поставить на ней жирный крест, сказать, что ошиблись, неправильно зарегистрировали, потому что это не недвижимость. А Росреестру будет что-нибудь за то, что он зарегистрировал неправильно это?

(из зала) – Наверное, нет.

Р. С. Бевзенко:

– У них нет права оценить, недвижимая эта вещь или нет. Это странно, но так написано в законе о регистрации, что нет такого основания формального для отказа в регистрации права как то, что права регистрируются на объект, который не является недвижимой вещью.

В кадастровом законе есть тонкость. В законе о кадастре написано, что в кадастром учете объекта может быть отказано, если этот объект не является той вещью, кадастровый учет которой осуществляется в соответствии с настоящим законом. И органы кадастрового учета понимают эту норму очень ограничительно. Если вы к ним придете ставить на кадастровый учет морское судно, то они вас отправят, потому что это нужно в морском регистре делать. Т. е. они не толкуют эту норму в том смысле, и суды их в этом поддерживают, что вот вы пришли ставить на кадастровый учет сборно-разборное сооружение, а кадастровый инженер говорит о том, да какая же это недвижимость, взял ГК открыл, он не будет делать кадастровое описание, т. е. они не толкуют эту норму. Если они так ее толковали, было бы здорово. Я специально проверял практику судов, которые говорят, что нельзя привлечь кадастрового инженера к ответственности за то, что они поставили на кадастровый учет то, что не является недвижимостью. Но вот так все устроено. Это российская стилевая особенность права недвижимости.

Вернемся к делу предпринимателя Хумарян против Новосибирска. Это процессуальный аспект, мне очень хочется его поразбирать, потому что это фундаментальная вещь для юристов, которые потом идут практиковать. Суды сказали, что истец неправильный иск выбрал, неправильно защищается он, поэтому ему в иске откажут. Это правильная позиция, или нет?

(из зала) – Здесь двоякая ситуация, с одной стороны можно говорить о том, что суд не должен помогать одной стороне.

Р. С. Бевзенко:

– А суд помогает стороне?

(из зала) – Здесь же можно говорить о состязательности процесса. Если ты не знаешь, как свое право защитить – это одно. А есть другая ситуация, когда человек может прийти, не выбрав, как защитить право, но очевидно из материалов дела, что он избрал неверный способ защиты…

Р. С. Бевзенко:

– А в российских судах у нас состязание по праву имеет место вообще или нет, не де-факто, а де-юре по ГПК или по АПК? У нас есть состязание по праву?

(из зала) – Такого нет.

Р. С. Бевзенко:

– А почему нет? Почему у нас стороны «не меряются» знаниями права в судах? Потому что у нас процесс гражданский непрофессиональный. У нас суд не может ни по ГПК, ни по АПК, предъявить к сторонам требование знания права. Такого нет. У нас состязательность процесса ограничивается лишь состязанием по поводу представления доказательств, а не по поводу представления правовых позиций, потому что у нас нет обязательного участия юриста в процессе. И поэтому суд не может перекладывать на сторону риски незнания права, суд сам подбирает правовые нормы, стороны состязаются в суде о фактах, состязание заключается в том, кто лучше докажет.

А если придет «неграмотный» истец, который предъявил иск о возврате арендованной вещи, но он ссылается на нормы о виндикации, потому что он ходил на гражданское право в университете только на общую часть. А на стороне ответчика вы пришли после РСЧП, вы магистр, вы понимаете, что он бред несет, это же договорный иск. И суд, по идее, должен отказать в связи с неправильным способом защиты.

Почему у нас не имеет значения, какие слова суд произнес в иске в смысле права? Потому что его нельзя наказать за незнание права. И суд уходит в совещательную комнату и думает о том, почему же он ссылается на виндикацию, это же договорный иск. Доказанный факт, что вам вещь не вернули? Да, доказанный. Есть основания для применения нормы из аренды? Да, есть. И суд берет и применяет норму.

В России пока нет обязательного участия юриста в процессе, никогда правовая позиция не будет сама по себе элементом состязания. Другое дело, что а вот нужно ли, чтобы было обязательное участие юриста, чтобы приходили адвокаты и три дня разбирали, что где-то у кого-то что-то там написано? Где это происходит так сейчас? В Англии, и поэтому ты можешь проиграть, потому что ты не знаешь права, ты по правовой позиции не прав, ты неправильно иск определил, поэтому ты проигрываешь.

Я большой поклонник обязательного участия юриста в процессе. Мы в ВАС РФ сделали первый шаг для этого: мы разделили все дела на простые и сложные. Простые – это где не требуется судоговорения, это так называемое упрощенное производство, которое без судебного заседания проходит (до 300 тыс.). А сложные дела, где требуется судоговорение, там был следующий шаг готов – введение обязательного участия юриста. И тогда мы могли бы сказать, что правовая позиция имеет значение, если ты неправильный иск предъявил, значит, твой юрист неграмотный, ты проиграешь дело, нанимай грамотных.

Далее. Президиум ВАС РФ в рамках нашего непрофессионального процесса говорит суду о том, что неужели не понятно, чего хочет истец? Истец хочет, чтобы суд погасил раздел ЕГРП. И второе, когда он назвал это самовольной постройкой, в чем ошибка-то? Истец сослался на ст. 222, а на самом деле, какой иск надо было предъявить, какую статью назвать? Ст. 304. Это все равно, что как будто ваша машина стоит на моем земельном участке, движимость на моей земле, это негаторный иск. ВАС РФ говорит, что он хочет, чтобы ты погасил размер ЕГРП и снес эту постройку. Дело отправляется на новое рассмотрение.

Кто знает, чем закончилось дело? На самом деле история кончилась так. У истца не выдержали нервы, и он отказался от первой части иска. Тактически это правильно. Он остался только в самовольной постройке. Он говорит, что они же землю предоставили на 5 лет для размещения временных нестационарных торговых объектов, а предприниматель зарегистрировал как недвижимость. Постройка возведена на земельном участке не в соответствии с его назначением, не для того он предоставлялся, и поэтому ст. 222. Суд говорит: ну вот видишь, как все хорошо. Т. е. тонкое дело закончилось не тонко, но эффект есть. По крайней мере, осталось нам постановление Президиума об этом, и это очень хорошо.

Ошибка какого типа в этом деле допущена? Первого или второго? Первая – это когда мы движимость принимаем за недвижимость, вторая – когда мы нечто, не являющееся вещью вообще, принимаем за недвижимость. Первого, конечно.

Спор о составной вещи

А вот через неделю Президиум ВАС РФ рассматривает совершенно уникальное дело – дело «Верево» № 4777/08, которое я называю делом о трубах и канавах. О чем этот спор? Это остаток какого-то очень старого спора, связанного, видимо, с не очень честной покупкой земельного участка в пригороде СПб у сельскохозяйственного производственного кооператива. Там как-то по не очень справедливой цене у селян выкупили паи земельные, этот участок от них выбыл и был несколько раз перепродан. В итоге появился кто-то, вроде даже добросовестный приобретатель-застройщик, который собирается там построить коттеджный поселок.

Селяне попытались признать сделки недействительными и истребовать себе участок. Они проиграли это дело, но на этом они не успокоились и придумали такую очень интересную вещь. Там земельный участок представлял из себя что? Это земля, которая как кровеносными сосудами пронзается системой орошения, т. е. это какие-то подземные асбестоцементные трубы и система водосточных канав, не просто вырытых в земле, а это тоже какие-то бетонные полуцилиндры, уложенные под определенным углом в определенной последовательности, чтобы охватывать весь земельный участок.

И вот этот кооператив сельскохозяйственный, который стал ООО «Верево», идет в суд о признании права собственности на эту оросительную систему как на недвижимое имущество. Правильный здесь иск о признании права собственности? Иск правильный. Они говорят, что построили это сооружение в 1989 году хозспособом. Так делали советские предприятия, когда у них были лишние деньги, они могли с разрешения вышестоящего государственного органа потратить средства на что-то хорошее для себя, что-то построить, вот они сами это финансировали, это и было строительство хозспособом. Вот они и говорят, что построили это хозспособом, в 1990 году в связи с принятием закона о собственности у них возникла собственность на это, она не регистрируемая, потому что по ст. 6 Закона о регистрации все те права, которые возникли до вступления в силу закона о регистрации, это либо 30, либо 31 января 1998 г., никто не знает. Это  ранее возникшее право и поэтому оно не подлежит регистрации, это все их, они это никому не продавали, а продали только земельный участок, а вот то, что на нем они никому не продавали, в сделках это не фигурирует. Суд, скажи ответчику, что это наше.

Ответчик бьется в истерике, он понимает, что если проиграет этот процесс, то он просто строить не сможет, потому что окажется с этой «паутиной». Суд, рассматривая дело, говорит, что основания должные есть как ранее возникшее право, объект имеется, очевидно, что это недвижимость. Поэтому суд говорит, что это правильный иск, и признает право собственности на оросительную систему. И все три инстанции так это дело разрешают.

Дело попадает в Президиум ВАС РФ, который отменяет все судебные акты по этому делу и в иске отказывает. В постановлении по этому делу ВАС РФ – что в данном случае действительно эти трубы и канавы представляют собой сооружение. Но это сооружение находится в пределах границ земельного участка, который принадлежит ответчику, и оно предназначено для обслуживания интересов только собственника этого земельного участка и ничьих больше. Потому, говорит президиум, это сооружение не является недвижимой вещью, оно является составной частью земельного участка.

В этом деле была ошибка второго типа допущена, по мнению ВАС. Суды приняли за недвижимую вещь то, что на самом деле недвижимой вещью не является, потому что это не вещь вовсе. Т. е. в деле «Новосибирск против Хумарян» был движимый пластиковый павильон ошибочно признали недвижимостью, в деле «Верево» – систему труб и канав, которая не является недвижимой вещью. Ошибка второго типа была допущена.

(из зала) – А можно обратиться разве с иском о признании, если вещь выбыла из владения? Я так понимаю, что она выбыла из владения?

Р. С. Бевзенко:

– Да. Они просили еще, по-моему, истребовать эту оросительную систему. Конечно, нельзя. Иск о признании возможен только тогда, когда ты сам владеешь, а записан в реестре… Мы все это будет разбирать, когда будем говорить о способах защиты прав на недвижимость.

Какие самые главные слова в этом постановлении? Это то, что президиум назвал здания и сооружения составной частью земельного участка. Мы в этом деле выходим на понятие составной части вещи. Давайте посмотрим Кодекс, это ст. 134 и ст. 133. Беда Кодекса в прежней редакции заключалась в том, что Кодекс путал на уровне очень грубой терминологической ошибки вещь, которая является элементом более сложной вещи, и составную часть вещи. В прежней редакции ГК в статье о сложных вещах законодатель оперирует термином «составная часть сложной вещи», это жуткая абракадабра. Для того, чтобы в этом разобраться, надо понять, что такое сложная вещь, что такое составная вещь, и чем они отличаются.

Сложная вещь

Начнем со сложной вещи, ст. 134. Сложная вещь, вопреки своему названию, это не вещь, это правовой режим. Сложная вещь –  это когда у нас есть несколько объектов, несколько вещей, но они имеют общую юридическую судьбу, они объединены правовым режимом таким образом, что на эту общность можно показать один раз и сказать, что я это продаю. Вы можете совершить не столько сделок, сколько элементов в сложной вещи, а одну сделку. Допустим, вы пошли покупать кофейный сервис, состоящий из 24 элементов. Вы показываете на него и говорите, что хотите купить его, а продавец вам говорит, что можете взять. Вы сколько сделок совершили? Одну или 24? Одну. А вещей сколько вы приобрели? 24. Почему? Потому что кофейный сервис – это сложная вещь. Т. е. сложная вещь – это не вещь, это когда есть много чего-то, что физически не связано между собой, и это обращается вместе. Почему? Потому что стороны так захотели, может так в обороте принято. Мы окружены сложными вещами, просто мы никогда не думаем об этом.

(из зала) – Классический пример – это скрипка и смычок.

Р. С. Бевзенко:

– Нет, это не классический пример, потому что скрипка и смычок – это главная вещь и принадлежность. Вы правы в том смысле, что главная вещь и принадлежность – это тоже разновидность сложной вещи. Есть понятие сложная вещь как множественность объектов, когда можно совершать сделки не с каждой вещью, потому что если бы не было понятия сложной вещи в ГК, продавец говорил бы вам: вот вам чашка номер 1, чашка номер 2… А ст. 134 дает возможность сказать: «Я хочу, чтобы это в целом все стало моим». И вы совершаете одну сделку, и 24 элемента входят в нее. Главная вещь и принадлежность –тоже разновидность сложной вещи.

Получается, что придумали ст. 134 для того, чтобы описать режим, когда несколько вещей, не связанных между собой физически, «путешествуют» вместе.

Что такое том № 2 в трехтомнике Достоевского? При помощи какого термина мы опишем, что такое том № 2? Как мы скажем? Это что? Это вещь. Раньше в ГК было написано, что это часть, это неправильно. Это – вещь, самостоятельная вещь. А от сложной вещи надо отличать понятие составной вещи. Чего раньше в кодексе не было и то, что сейчас появилось – ст. 133 ГК РФ.

Составная вещь

Составная вещь – это когда есть нечто, есть вещь (т. е. сложная вещь это не вещь, а составная вещь – это именно вещь). Она состоит из частей, которые когда-то сами были самостоятельными вещами, но их соединили физически между собой, физически прикрепили одну вещь к другой, и у нас появилась новая вещь, которая называется составная вещь. Практически все, чем мы окружены, это составные вещи. Допустим, ноутбук, это сложная вещь или составная? Составная. Когда-то ноутбук из себя представлял отдельные части: корпус, экран, клавиши и проч. Все это собрали, и получился ноутбук. Что такое экран в ноутбуке? Составная часть вещи.

При помощи какого гражданско-правового термина мы опишем, что экран вашего ноутбука тоже ваш? Можно я скажу, что эта ваша собственность? Нельзя. Вещь – это вещное право, которое может быть установлено только на вещь в целом. У вас в собственности вещь, которая называется ноутбук, составная часть не может быть собственностью, экономически, конечно, это ваше. Юрист скажет, что т. к. экран ноутбука является составной частью вещи, поэтому он тоже ваш, он входит в вашу имущественную сферу, но нет права собственности на составную часть вещи.

В праве недвижимость есть очень хороший пример, когда люди этого не понимают. У меня есть в собственности здание, недвижимость. Можно сказать, что у меня в собственности есть помещение на первом этаже этого здания, что это тоже моя собственность, и могу ли я пойти зарегистрировать ее? Нет, не могу. Потому что помещение офисное на 1-м этаже в 5-этажном здании, которое мое, это составная часть моей вещи. А если я хочу получить собственность на помещение на 1-м этаже, что я должен буду сделать? Я должен буду прекратить собственность на здание как на вещь в целом, пойти к технику и попросить кадастровые паспорта на 1-й этаж отдельно, на 2-й этаж отдельно, на 3, 4 и на 5. И у меня вместо одного раздела в ЕГРП будет 5 разделов реестра, которые будут называться «помещение на первом этаже», «помещение на втором этаже» и т. д. Как это называется? Поэтажная собственность здания.

Для чего вообще составную вещь придумали? Вообще в составных вещах есть очень много интересных практических «выхлопов». Автомобиль какая вещь: сложная или составная? Составная. Вы поменяли в автомобиле салон с ткани на кожу, поменяли коробку передач с механики на автомат, двигатель поменяли и перекрасили машину. Это та же машина или новая?

Есть известный парадокс, его придумал Аристотель в свое время: это корабль Тесея. Аристотель говорил, что корабль Арго выходит из морского порта в плавание, и он ходит по морям 25 лет, за эти годы приходит в негодность одно за другим бревна, из которых он был собран, и аргонавты меняют эти бревна. Через 25 лет корабль возвращается в порт, он уже собран совершенно из других бревен, чем те, когда он выходил из порта. И вот Аристотель спрашивает о том, это тот же корабль или это такой же корабль? Физически он собран из других бревен, чем тот Арго, который выходил из порта. Аристотель отвечает так на этот парадокс. Он говорит, что, конечно, это тот же корабль, потому что существенное свойство сохранилось, потому что это по-прежнему корабль.

Эта та же вещь, потому что существенное свойство вещи не изменилось. Это написано в ст. 133, где написано, что при изменении составных частей вещи, вещь не меняется при условии, что ее существенные свойства сохранились. Т. е. если мы в автомобиле все поменяли, то все равно залог сохраняется.

А когда существенные свойства вещи прекратятся?

(из зала) – Когда качество меняется.

Р. С. Бевзенко:

– А что значит качество меняется?

(из зала) – А если взять и снять колеса и просто начать жить в этой машине…

Да, хороший пример. Допустим, у вас есть газель, вы выкинули всю «начинку» салона, сняли колеса, поставили на фундамент, вырезали в одном из бортов прилавок, поставили оборудование по производству хот-догов и продаете их. У вас была газель, а стала торговая точка. Это движимая вещь тоже, но это другая вещь. А если газель была заложена, залог сохранился? Классический ответ из сферы залогового права, что залог не сохраняется. А по ГК по нашему появился принцип – как я его называю, «принцип эластичности залога» – когда меняется форма, но ценность то заложенная – вот же она, руку протяни и забери, и залог сохранится, конечно. По ст. 334 ГК РФ, в новой редакции – еще 345 можно подключить, залог, естественно, сохранится.

Все, с составными вещами разобрались. В праве недвижимости, где мы можем найти историю, связанную с составными вещами, это применимо в праве недвижимости, помимо поэтажной собственности?

(из зала) – У меня была такая история, когда продавали цех, а там были рельсы, по которым кран перемещался. Когда продавали здание, в договоре как раз не упомянули про этот кран. Потом предъявили иск об истребовании крана, потому что он принадлежал… и как раз аргументация была, что кран самостоятельного значения без здания не имеет, он является составной частью…

Р. С. Бевзенко:

– Там есть очень тяжелый вопрос. Когда колесо от чужого автомобиля взять и поставит на свой авто, во что колесо превратилось? В составную часть вещи. Собственность есть у кого-то на это колесо? Не бывает собственность на часть. А если я захочу снять колесо, я отделю от своей вещи часть это вещи, это чья будет собственность? Когда вы захотите снять это колесо, вы снимаете, это ваша будет собственность. Ну, вот я взял чужие рельсы и установил в свое здание, они стали составной частью моего здания. Вроде как собственность на рельсы прекратилась – того, чьи были эти рельсы. Если я рельсы отделаю, это чья собственность? Вообще, когда мы от вещи отделяем ее составную часть вещи, то собственность будет у того, из чьей вещи выделили. Это абсурд, конечно.

Можно ли безболезненно отделить составную часть, сохранит ли она свою идентичность? Явно есть две ситуации. Первая – это когда сохраняет, например, с колесом. А второй элемент – это когда я взял чужой кирпич и заложил его в стену строящегося моего дома. Кирпич чем стал? Составной частью моего дома. Можно его выковырять? Нет, поэтому, я боюсь, что собственность прекратилась безвозвратно, только убытки либо неосновательное обогащение.

(из зала) – Тут же еще принцип свободы договора?

Р. С. Бевзенко:

– Нет, принцип свободы договора наступает когда? Вы знаете этот пятиступенчатый тест, который предложил ВАС РФ, я называю его тестом на догматику, когда при помощи свободы договора мы так воздействуем на юридическую конструкцию, что она теряет те контуры, очертания, о которых конвенционально юристы договорились.

Вернемся к примеру с делом «Верево». В итоге сказали, что составной частью земельного участка являются трубы и канавы. Почему это составная часть земельного участка? Потому что это тесно, неразрывно связано с вещью, с земельным участком. Трубы и канавы неразрывно связаны с земельным участком и поэтому это составная часть земельного участка. Как далеко мы можем пойти в праве недвижимости, в признании того, что я прикрепил к своему земельному участку, в признании этого не самостоятельной вещью, а составной частью земельного участка? Где граница?

Любой объект, который тесно связан с земельным участком, может быть рассмотрен как его составная часть. И тогда все странные объекты, нетипичные, типа асфальтового покрытия, тротуара, забора и прочие, – это то, что тесно связано с земельным участком, и перемещение чего невозможно. А дом можно рассмотреть как составную часть земельного участка? В России можно. А по сути?

Мне кажется, что в ст. 130 ГК РФ само определение недвижимости рассчитано на то, чтобы здания и сооружения всегда рассматривались как составная часть земельного участка. Ну, как может быть вещь, которая тесно связана с другой вещью (с земельным участком), но при этом она будет вещью? Это все равно сказать, что экран – это самостоятельная вещь, и ноутбук - это вещь. Т. е. нельзя сказать, что здание – это вещь, потому что она тесно связана с земельным участком, перемещение чего невозможно без причинения несоразмерного ущерба. Если вы выделите из ноутбука экран, то он уже не будет экраном, это будет отдельное имущество, но это не экран. То же самое со зданием. Т. е. кодекс заложил в ст. 130 внутреннее противоречие. То, что называется «искусственная недвижимость», то, что тесно и неразрывно связано с земельным участком, конечно, – это составная часть земельного участка.

Спор о составной части земельного участка

Есть замечательное дело предпринимателя Разиевского № 17085/12. В этом деле была такая история. Там был депутат-предприниматель Разиевский, он взял в аренду муниципальный земельный участок, у муниципалитета была собственность зарегистрирована на землю. На этой земле находились сооружения, которые назывались «здание душевых», «здание раздевалок», «крытый коридор-галерея» и т. д., но они не были зарегистрированы за муниципалитетом. Разиевский пошел в местный комитет по архитектуре попросить разрешение на строительство, сказал, что хочет построить здание душевых, здание раздевалок, крытый коридор-галерею и т. д. Ему дали разрешение на строительство.

Через три месяца он говорит, что все построено, просит разрешение на эксплуатацию, ему его дают, он пошел, как будто бы он сам построил эти объекты, и зарегистрировал их за собой. Попутно хитрец еще получил кадастровые паспорта на футбольные поля. И вот с этим пакетом документов он обращается к местным властям за выкупом земельного участка под эти стадионы, потому что у него в собственности здания и сооружения, которые за ним зарегистрированы, и два футбольных поля. К тому времени он перестал быть депутатом и стал просто предпринимателем.

А речь идет о земельном участке, который в 60-100 метрах от моря. И его муниципалитет «прокатывает», он ему землю не предоставляет. Муниципалитет выходит в суд с иском о признании отсутствующим права собственности на футбольные поля и о признании права собственность на здания. Правильные иски? О признании права собственности отсутствующим на футбольное поле. Это правильный иск? Это правильный иск, это негативный иск о признании. То, что он зарегистрировал футбольное поле на земле муниципалитета, это неправильно, потому что футбольное поле – это не недвижимое имущество, а составная часть земельного участка. Президиум ВАС РФ сказал здесь, что это земельный участок, размеченный особым образом и предназначенный для игры в футбол.

А вот со зданиями и сооружениями? Муниципалитет просит суд признать его собственность. Суды муниципалитет проиграл, первую инстанцию и кассацию. Последняя ему сказала о том, что он идет с иском о признании права, а ведь его же никогда не было, он никогда не был зарегистрирован собственником, поэтому это не его. А Президиум ВАС РФ говорит, что эти здания были на момент, когда истец зарегистрировал за собой собственность на землю, значит, эти здания, которые не были зарегистрированы как здания, но неразрывно и тесно связаны с земельным участком, являются его составной частью. Поэтому эти здания и сооружения на земельном участке входят в имущественную сферу муниципалитета, потому что он собственник земли.

Дальше ВАС РФ говорит, что, конечно, когда ты регистрируешь за собой право на здания, которые являются составной частью чужого земельного участка, то ты ущемляешь интересы собственника земельного участка. Поэтому собственник земельного участка может сказать, что это – его здания, иском о признании собственности. Вот такая конструкция. Это дело очень хорошо показывает, что сегодня в России тоже можно жить в модели, когда здание - это составная часть земельного участка.

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль