Регистрация сделок с недвижимостью в России, Германии и Франции

510
Бевзенко Роман Сергеевич
к.ю.н., профессор РШЧП, партнер, руководитель практики Спецпроектов юридической компании «Пепеляев Групп»
Партнер, руководитель практики Спецпроектов юридической компании «Пепеляев Групп». В прошлом начальник управления частного права ВАС РФ. Работает на кафедре гражданского права ВШЭ. С апреля 2008 г. является лектором школы права «Статут». Профессор РШЧП.
В России процедура сделки с недвижимостью состоит из заключения договора и государственной регистрации права собственности. Как регистрируют сделки с недвижимостью во Франции и Германии.

Предлагаем ознакомиться с лекцией Р. С. Бевзенко о регистрации сделок с недвижимостью от 27 нояюря 2014 года. Читайте стенограмму лекции.

– Регистрация недвижимости во всех юрисдикциях, во всех правопорядках глобально распадается на два типа в зависимости от того, что регистрировать: французская регистрационная система (транскрипционно-инскрипционная система) и немецкая регистрационная система (система поземельных книг). В чем основное различие? Оно состоит в том, что регистрируется.

Регистрация сделок с недвижимостью во Франции

Во французской регистрационной системе регистрации подлежат сделки с недвижимостью, а в системе поземельных книг регистрируются права на недвижимость и переход этих прав. Как работает французская система? Совершается сделка с недвижимостью – допустим, купля-продажа. Она совершается нотариально, потому что в классических юрисдикциях абсолютно общепризнанным является идея о том, что нотариат – это необходимый элемент построения регистрационной системы. Совершается сделка, она, как правило, в нормальных юрисдикциях совершается у нотариуса. Право считается перешедшим к покупателю с момента удостоверения сделки, т. е. когда совершена сделка, воля выражена, право перешло к покупателю.

Но ведь об этом договоре знают только покупатель и продавец, а права по контракту строго относительны, и поэтому право хоть и считается перешедшим покупателю, но перешедшим только в отношениях с продавцом, но для продавца теперь собственником является покупатель. А для третьих лиц? По-прежнему собственником является продавец. Как сделать так, чтобы контрактные права, которые у меня возникли по договору, я мог противопоставить всем третьим лицам, сказать, что я – собственник? Вот для этого и была придумана система регистрации сделок, система оглашения, опубличивания сделок.

Процедура регистрации сделок с недвижимостью во Франции

Технологически это выглядит так. Нотариус отправляет документы специальному чиновнику, который называется «хранитель ипотек», ему приходит от нотариуса информация о том, что он удостоверил такую-то сделку. Дальше регистратор заводит карточку на фамилию покупателя. В эту карточку он записывает краткое содержание сделки, которое называется «инскрипция». Эта карточка помещается в алфавитный каталог лиц, совершающих сделки, на букву, которая соответствует названию покупателя. Потом делается еще одна карточка – транскрипция – это полное описание сделки, это отдельный реестр, который связан при помощи цифр с алфавитной картотекой. И все, сделка считается зарегистрированной, она приобретает эффект erga omnes (касается всех), потому что она публичная. Права из контракта мы сделали публичными, и собственность из относительной (собственность против продавца) превратилась в собственность «против всех». И теперь контрактные права стали противопоставимыми.

Это самое важное свойство реестра зарегистрированных сделок. Он дает правам из контрактов качества противопоставимости.

Читайте на тему

Практика ВАС РФ: как влияло на ход дела отсутствие регистрации сделки по аренде объекта

Похоже на нашу регистрацию сделок? Абсолютно не похоже. Почему? Потому что у нас регистрация сделки выполняла всю жизнь другую функцию. Как в кодексе написано (ст. 433 п. 3) ? Договор считается заключенным с момента регистрации. Если регистрации нет, то что с договором? Он не заключен. Т. е. есть регистрация – есть договор, нет регистрации – нет договора.

Это историю разрушил ВАС РФ. Было одно дело ВАС РФ, дело Восточного лесного порта № 4905/11. История такая. Владивосток. Заключается договор аренды причала на 5 лет, договор подписан сторонами, но не зарегистрирован. Арендодатель передал причал арендатору, арендатор принял и начала платить арендную плату. А особенность этого договора была в том, что в среднем по рынку это стоило, условно, 100 руб. в месяц, а в договоре они написали 25. Арендатор платить 25 руб. в месяц и пользуется вещью.

Через какое-то время между арендатором и арендодателем случился конфликт, и арендатор вообще перестал платить. Арендодатель предъявляет иск в суд, он просит суд обратить внимание, что договор аренды не зарегистрирован между ними и, значит, исходя из п. 3 ст. 433, он не заключен. Значит, между ними обязательства вследствие неосновательного обогащения. А как считается неосновательное обогащение? В среднем по рынку, а по рынку 100 руб. Арендодатель говорит дальше, что он платил ему по 25, значит, за те месяцы, когда он вообще не платил ему, суд должен взыскать 100 руб., а когда он платил 25, суд должен довзыскать еще 75 за каждый месяц. И вот такой иск «прилетает» в суд.

В решении было написано, что взыскивается неосновательное обогащение по 25 за каждый месяц, когда арендатор вообще не платил. А почему? Потому что они договорились по 25. Дело ушло в апелляцию, которая отменила судебный акт, и говорит, что тут неосновательное обогащение, потому что регистрации нет и поэтому по 100 за каждый месяц, а когда платежа не было - по 75 довзыскать. Кассация соглашается с апелляцией, дело попадает в Президиум ВАС РФ, который отменяет апелляцию с кассацией, оставляет первую инстанцию, но совершенно с другой мотивировкой.

В этом постановлении Президиум говорит: какое здесь может быть неосновательное обогащение? Они договор подписали, они его начали исполнять, т. е. они всем своим видом показывали, что между ними договор. И поэтому эти 25 надо взыскать, но по договору. В этом постановлении впервые ВАС РФ отказался от идеи, что если сделка не зарегистрирована, то между сторонами нет договора. Есть, конечно. Было сказано, что даже если регистрации нет, договор все равно между сторонами действует.

Это дело вызвало бурю эмоций у людей, которые говорили о том, что опять наш ВАС РФ что-то изобрел, чего в законе нет, какую-то ерунду написал, которая с кодексом расходится чуть больше, чем на 100%. А на самом деле расходится, или нет?

(из зала) – Допустим, какой-нибудь подряд, например, не заключен. Ну если стороны исполняют и своими конклюдентными действиями показывают, что договор между ними есть, потом суд признает…

Р. С. Бевзенко:

– Подряд – это простая консенсуальная сделка, которая по общему правилу считается заключенной с момента совпадения волеизъявления по существенным условиям. И мы говорим, что да, вроде понятно, о чем они договорились, все, договор заключен. А эти договоры – их кто-то назвал региструмальными – считаются заключенными с момента регистрации. Вот такой закон.

Как эту норму истолковать, как ее совместить с позицией по делу «Восточный лесной порт»? На самом деле, это делается довольно ловко. Ключевое слово в ст. 433 – это слово «считается»: «Договор считается заключенным…». Когда законодатель пользуется термином «считается»? когда он используется такой прием как фикция. А фикция всегда к кому обращена? К третьим лицам, потому что фикция нужна для третьих лиц. Эта идея, вымысел юридический нужен для третьих лиц.

Например, лицо считается умершим, если о нем нет сведений в месте жительства по истечении 6 месяцев с момента наступления событий, которые очевидно свидетельствуют о его гибели. Боинг упал где-нибудь в джунглях, все погибли, кроме одного, его считаю умершим, но он же живой. Все третьи лица могут считать его умершим. Т. е. когда считается – это значит всегда для третьих лиц. «Договор считается заключенным…»

(из зала) – А может быть, это выступает как санкция, может, неблагоприятные последствия в виде несоблюдения требований закона? По аналогии, если взять азартные игры – фактически правоотношения есть. Здесь в данном случае стороны заключили договор, не соблюли требования закона о регистрации, поэтому возникают неблагоприятные последствия….

Р. С. Бевзенко:

– Санкция – это тогда, когда есть правонарушение. Даже с играми, мне кажется, это не правонарушение. Мы вязи с вами и сыграли на деньги, мы же не нарушили закон. Просто ваше требование ко мне не подлежит судебной защите не потому, что мы совершили что-то не должное, а потому что считается, что принудительное исполнение возможно только по полезным обязательствам. Полезные обязательства, это какие обязательства? Обменные.

Обратите внимание, одностороннее обещание дарения не порождает иска о понуждении к исполнению, т. е. specific performance из дарения не будет, потому что это не полезно. Полезные сделки – это только обменные сделки. Поэтому я с аналогией с играми не согласен. То, что здесь какая-то кара за то, что мы не пошли к чиновнику, для кого кара? Для самих сторон? Для того чтобы сказать, что это кара, вы должны доказать, что есть публично-правовая обязанность регистрировать сделку, но мне кажется, что такой обязанности нет.

ВАС РФ применил французский подход к действительности сделки с недвижимостью

ВАС РФ говорит, что между сторонами договор есть, но он не считается заключенным для третьих лиц. Это следующий шаг, который после дела «Восточный лесной порт» был сделан в Пленуме по аренде № 73 в п. 14. Там логика такая, что вы подписали аренду, вы должны были ее зарегистрировать, но не зарегистрировали. Это означает, что у вас для третьих лиц договор не считается заключенным. Между вами договор есть, но для третьих лиц его нет. Дальше ВАС РФ уточняет, что есть 3 эффекта у аренды, которые противопоставимы третьим лицам: следование, преимущественное право и защита по ст. 305. И вот ВАС РФ говорит, что этого ничего нет, но обязательственные требования есть, т. е., строго говоря, между сторонами незарегистрированной сделки обязательства возникают, но для третьих лиц – нет.

Дальше, правда, можно уточнить, а для третьих всех ли лиц или только добросовестных лиц? Допустим, в деле Восточного лесного порта аренда на 5 лет. Арендатор, допустим, платит, но арендодатель хочет отделаться от него, и он берет и продает причал своему брату. Брат приходит и говорит арендатору, что он с ним договор не заключал, арендатор на это говорит про ст. 617, а брат ему говорит: забудь. Не зарегистрирована же аренда, значит, третьим лицам не противопоставима. Арендатор говорит, что ты же брат предыдущего собственника, т. е. неизбежно считаешься знающим об этой аренде. Вот аренда должна сохраниться или нет? По идее, да. Для этого третьего лица, если он знает об этом, это право должно сохраниться, потому что считается, что он покупает, зная о том, что есть следование.

(из зала) – Тогда с какого момента начинает течь срок исковой давности, допустим, если сторона узнает, что эта сделка оспорима, хочет ее признать недействительной в силу оспоримости по основанию, допустим залог регистрируется, он регистрацию прошел позже, нежели заключен? Тогда срок этот год начинает течь с момента регистрации или с момента заключения договора между сторонами?

Р. С. Бевзенко:

– Когда ты узнал об обстоятельствах, которые являются основанием для оспаривания… я не очень понял пример, давайте еще раз.

(из зала) – Пример такой. Есть юрлицо, сдает в залог…

Р. С. Бевзенко:

– Залог – очень плохой пример, потому что с 01 июля 2014 года договор ипотеки не подлежит регистрации. Но ваш пример не сработал бы и раньше, потому что в законе об ипотеке есть специальная норма, что договор ипотеки подлежит регистрации, а без регистрации считается ничтожным, а в аренде такой нормы нет. Давайте лучше прокачаем пример с арендой незарегистрированной. Вот договор аренды всех активов компании на 49 лет не зарегистрирован. Нужно согласие спросить у акционеров? Да. Когда будет течь исковая давность по косвенному иску? Когда акционер узнал либо должен был узнать, регистрация здесь вообще не причем. Нет регистрации, или есть она – какая разница? Мне кажется, что это вообще никак не коррелируется с проблематикой регистрации сделок.

Отдельная история, связанная с тем, что если договор подлежит регистрации, но он не зарегистрирован, он между сторонами действует, как он действует против третьих лиц. Эта французская модель непротивопоставимости, введенная ВАС РФ, как она работает против третьих лиц? ВАС сказал в этом Пленуме, что за исключением случаев, если не будет доказано, что третье лицо не знало и не должно было знать о том, что есть договор аренды. Правда, есть одна ситуация, когда аренда не зарегистрирована, но ВАС РФ сказал, что такая аренда нерегистрированная будет противопоставлена третьим лицам только тем, которые знали о том, что есть аренда.

По общему правилу, конечно, добросовестным третьим лицам, которые не знали и не могли знать о незарегистрированной сделке, права из незарегистрированной сделки не противопоставляются, а недобросовестным можно противопоставить.

Как еще понять, что ты знал либо мог знать о незарегистрированном арендаторе? Визуально. Пришел и посмотрел. Он приходит, а там сидит арендатор, о котором он не знал и с которым договор он не заключал. Поэтому арендатор должен уйти. А арендатор говорит, что ведь следование же, мы говорим, что нет следования. А он говорит про ст. 305. А мы говорим, что он вправе защищаться против собственника, только против какого собственника? С которым ты договор подписал. Вот как 305 надо толковать. И все, новый собственник выгонит арендатора.

Бывает такое, что покупается недвижимость, но она изначально такова, что она заточена под ее сдачу в аренду, модель бизнеса такая. Это о чем речь идет? О торговых центрах. На самом деле, когда продаются торговые центы, то все понимают, что модель бизнеса такова, что это здание всегда предназначено под сдачу в аренду. Т. е. покупатель всегда знает о том, что есть арендаторы. Конечно, аренда сохранится.

В этом смысле конструкция довольно гибкая получилась у ВАС РФ, но проблема в чем? Все видели новую редакцию ст. 164? Это все было до реформы, дело «Восточный лесной порт» – это 2011 год, Пленум ВАС РФ это, по-моему, январь 2013 г. И тут вступает в силу 100-ФЗ с сентября 2013 г. П. 1 ст. 164:

«В случаях, если законом предусмотрена регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации».

Назад откатились. Как теперь толковать все это «хозяйство» вместе? Точно также все? Мне тоже так кажется, что на самом деле ничего не поменялось, потому что ст. 433 по-прежнему есть, где написано, что считается заключенной. Правовые последствия наступают после регистрации вместе с 433, значит, что правовые последствия для третьих лиц. Ну и Пленумы тоже пока остались, я не думаю, что арендный Пленум отменят. Хотя пару дней назад Гражданская коллегия ВС РФ разродилась каким-то определением, в котором они обсуждают последствия договора аренды. Там какой-то охотник заключил договор аренды, но не зарегистрировал, и он в суде объяснял, что «регистрации нет» – это значит «для третьих лиц» нет. А ВС РФ говорит ему, что он ошибается, потому что если нет регистрации, то вообще договора нет, и он не может ссылаться на этот документ, который подписан, но не зарегистрирован. Это определение № 4-КГ-14-18.

(из зала) – А вот про арендатора и нового арендодателя еще, как он будет виндицировать, у него же не было владения у нового собственника?

Р. С. Бевзенко:

– А для того, чтобы виндицировать недвижимость, владение не нужно. Я в реестре, я записан, все, достаточно. Я понимаю, вы меня сейчас толкаете к давнему спору о том, а вообще имеет ли значение владение для недвижимости. Я глубоко и свято верю, что нет, потому что заменителем владения является запись в реестре, о чем мы сейчас дальше будет говорить.

Регистрация сделки покупки недвижимости по законам Франции

Идем дальше. Вот такую французскую систему изобрели. Как это работает на практике для третьих лиц? Вот вы хотите купить квартиру в Париже, например. Вы идете к хранителю ипотек и говорите, что мсье N хочет вам продать квартиру. Он собственник вообще, или нет, как понять? Регистратор смотрит свои карточки, берет его карточку и говорит, что да, он последний, кто оглашал сделку с этой квартирой, других нет. Значит он считается для всех последним собственником, и поэтому смело можно заключать с ним договор. Вот так работает. Удобно? По-моему, ужасно, особенно эта алфавитная картотека.

А потом, смотрите, как вам идея относительной собственности? В отношениях с продавцом ты собственник, а в отношениях с третьими лицами – еще нет. На это имущество можно взыскание обращать по твоим долгам? Для кредиторов, которые знают об этом контракте, можно. Т. е. получается, что мир раздваивается. Я не знаю, как они живут с этим, они держатся за эту свою концепцию. Я читал сравнительные работы, которые сейчас ведутся в ЕС, французы говорят, что да, у них есть такая фишка. Но в реальности эти реестры стали электронными, и этих карточек на буквы, конечно, нет. И по большому счету, они говорят, что разницы между поземельными книгам и их реестрами практически не осталось, поэтому они практически ушли в немецкую систему поземельных книг.

Регистрация сделок с недвижимостью в Германии

Что такое поземельные книги? Это вторая регистрационная система, смысл которой заключается в том, что на каждую недвижимую вещь заводится специальная папка, специальная книга, которая состоит из трех разделов, частей. В первой части описывается вещь, во второй части записывается собственность и переходы собственности, а в третьей части записываются обременения. Немцы впервые придумали поземельные книги в начале 19 века и ввели впервые, по-моему, их в Мекленбурге. Страна лежала в руинах после проигранной войны с Францией, и для развития мощного кредита поземельного требовалась очень жесткая система гарантий залогодержателей. И ради них придумали такую регистрационную систему.

Регистрация сделки с объектом недвижимости в поземельной книге

Как работает все? Идете к нотариусу, когда покупаете. Нотариус удостоверяет сделку, потом он отправляет удостоверенные документы в ведомство поземельной книги. У немцев это суд, суды ведут поземельные книги. Эти судьи не ходят в мантиях, они ходят в костюмах, но у них очень высокий статус, их решение по силе приравнивается к судебному акту. Решения этих регистрационных судей обжалуются сразу в земельный суд, т. е. сразу во вторую инстанцию, потому что сила их записи рассматривается как судебный акт. Вы удостоверили сделку, у вас обязательства только возникли. От нотариуса документы приходят в этот участковый суд, который ведет книгу. Регистраторы берут папочку, поземельную книгу, которая соответствует проданной вещи, открывают раздел 2 и пишут: «Зарегистрировать переход собственности от такого-то к такому-то». Все, собственность перешла. Т. е. никаких регистраций сделок не производится, регистрируются только права и переход права. И все остальное то же самое. Устанавливается ли наследственное прав застройки? Приходите к нотариусу, он делает договор установления права застройки, отправляет в ведомство поземельной книги, берется папка, открывается раздел 3 и записывается право застройки.

Как работает для третьих лиц? Вы хотите купить недвижимость в Мюнхене, допустим, в Баварии, идете в местный суд, который книгу ведет, говорите, что участок земельный такой-то отите купить, кто собственник? Берут папочку, которая соответствует запрашиваемому объекту, открывают раздел 2 и смотрят, кто собственник.

Я видел самые первые книги поземельные начала 19 века, они формата ин-фолио, они переплетены кожаным переплетом и сделаны рукописной готикой записи. Регистраторы сканируют эти старые книги, для них специально написали программу, которая распознает рукописную готику старинную, но они все равно сидят и правят. Но поземельные книги как велись непрерывно, начиная с начала 19 века, так и ведутся. Ни Первая мировая война, ни Вторая мировая, ни разъединение, ни соединение Германии не повлияли на ход ведения книг. В восточной Германии – то же самое, все эти книги сохранились, сейчас они в электронном виде. Они говорят, что нам, русским, очень повезло, потому что изначально, когда мы ввели реестр, у нас были компьютеры. Есть какой-то обмен международный у регистраторов, и считается традиционно что наши электронные регистрационные сервисы очень неплохие.

Регистрация сделок с недвижимостью в России

В России у нас какая регистрационная система? Смешанная. Мы изобрели третий путь, это очень по-русски. В основе у нас немецкая система, потому что Росреестр имеет структуру абсолютно скопированную, списанную с поземельной книги. У нас ячейкой реестра является раздел ЕГРП. Это то, что соответствует гражданско-правовому понятию вещи. Раздел состоит из трех подразделов: описание, запись о собственности и переходе собственности, запись об обременении. Т. е. это все списано из системы поземельных книг. Установление и переход вещных прав на недвижимость подлежит обязательной регистрации.

Но дальше наш законодатель говорит, что он не хочет быть только как немцы, он хочет еще быть немного французом. В ст. 131 написано, что государственной регистрации подлежат права на имущество всегда, а сделки – в случаях, прямо указанных в законе. Какие у нас случаи были, когда сделки подлежали регистрации? Все эти случаи распадаются на две группы.

Первая группа – это купля-продажа квартир, мена квартирами, рента, дарение. Т. е. это сделки, совершаемые гражданами между собой по поводу жилых помещений. Для граждан покупка квартиры – очень чувствительная вещь. Сколько раз в жизни гражданин квартиру покупает? Раза 2-3. Кто-то чаще, конечно, бывает участником таких сделок, но обычно это 2-3 раза в жизни. Кредитование под залог пока развито не слишком сильно. Народ, скорее, откладывает куда-то там в кубышку, а потом тащит накопленное и вкладывает в сделку. Т. е. сделки очень чувствительны для граждан. И законодатель говорит, что эти сделки подлежат регистрации. По этим сделкам, естественно, регистрируется переход собственности, т. е. немецкая модель перехода права, но законодатель говорит, что здесь еще мы французами должны побыть немножко – нужно обязательно пойти и сделку зарегистрировать. Мы должны регистрировать сделки, а если нет регистрации, то купля квартиры без регистрации ничтожна. Ипотека без регистрации ничтожна, дарение без регистрации сделки ничтожно.

В чем логика, в чем смысл? Это нужно просто знать историю изменения гражданского права в начале 90-х. Это все произошло одновременно с движением по «выдавливанию» нотариата из оборота недвижимости. Почему это произошло, очень хорошо написано в работах отцов-основателей, которые написали кодекс. Посмотрите сборник памяти С. А. Хохлова, там есть как раз их воспоминания, как они писали ГК. Они пишут о том, что они сейчас выдавят нотариусов, потому что они все неумные, глупые, а еще жадные и коррумпированные. И вообще была очень распространена такая фигура как «черный нотариус». Это была абсолютно практика 90-х. Без личной явки нотариусы что-то делали, их убивали потом.

В общем, разработчики на это все посмотрели и сказали, что нам нотариусы не нужны, у нас будут регистраторы. И они придумали систему регистрации сделок. Мне кажется, они это не сами придумали, а списали из проекта «Вотчинного устава». Получается такая идея, что гражданин приходит в Росреестр, сначала ему нужно зайти к регистратору сделку заключить, а регистратор, по идее, должен выполнить функцию нотариуса – объяснить правовые последствия сделки. Вот такая идея была, что будут ходить к регистраторам, а те будут выполнять функции нотариусов.

Случилось это в жизни? Нет. Вся регистрация сделок в Росси вылилась в то, что нужно не одно заявление подать, а два – о регистрации сделки и перехода права. Не одну пошлину заплатить, а две. И вот так по всем сделкам абсолютно. Вот эти социально-значимые сделки, которые были объявлены подлежащими регистрации – вообще никакого смысла в регистрации нет. Для оборота это опасна была или безопасна такая ошибка? Она повлекла за собой для оборота плохие последствия? Какие?

(из зала) – Экспертизы нет, и всякие такие левые сделки проходят?

Р. С. Бевзенко:

– Ну как же, экспертиза есть в Росреестре.

(из зала) –  Не повлекла.

Р. С. Бевзенко:

–  А мне кажется, повлекла. Написано, что договор купли-продажи квартиры подлежит регистрации и считается заключенным с момента регистрации, без регистрации ничтожен. Вот мы встретились с вами, вы хотите купить у меня квартиру, мы хотим с вами «хлопнуть» по рукам, и вы берете мою квартиру. Что мы подпишем с вами? Мы договорились о чем, о том, что я вам продаю, а вы мне платите, а такого-то числа мы пойдем в Росреестр регистрировать. Это разве предварительный договор? Нет, это обычный договор, это обычная консенсуальная купля-продажа. Т. е. по идее, если бы мы даже восприняли бы французскую модель последствия отсутствия регистрации, договор подписали – для третьих лиц его нет, но между нами есть, надо исполнять. Но ведь у нас не так, у нас как было написано? Что купля без регистрации ничтожна. Т. е. если мы с вами что-то подпишем, то это все вообще не имеет никаких юридических последствий.

Люди что придумали делать? Делать предварительный договор, чтобы хоть какое-то обязательство было, чтобы затянуть тебя в сделку. А вы мне хотите отдать часть цены, например, 100 тыс. руб. из 15 млн. Как вы это сделаете? По предварительному договору можно отдать часть цены? Часть цены нельзя отдать, потому что из классического предварительного договора никаких денежных обязательств не возникает, поэтому часть цены отдать нельзя. И люди делают так: они называют это обеспечительным платежом, который депонируется в будущего продавца, и когда договор будет зарегистрирован и у покупателя возникнет денежное обязательство, то обеспечительный платеж не надо возвращать, он идет в засчитывание. На самом деле как все просто, обычная консенсуальная купля, пусть в простой письменной форме, и все – подписали, и возникли обязательства, и сразу напрямую можно требовать регистрации перехода права по ст. 551 ГК РФ. Но мы так не умеем. Мы ввели эту систему регистрации сделки и сказали, что если нет регистрации, то сделка ничтожна. Это очень плохо для оборота, потому что эти все предварительные договоры вместе с обеспечительными платежами затемняют истинную волю сторон.

(из зала) – Скажите, а во французской модели, если собственник несколько раз продает свою квартиру, как будет казус решаться? Тот, кто первый зарегистрировал, становится собственником?

Р. С. Бевзенко:

–  Собственником является тот, кто первым заключил договор. Но для третьих лиц этого договора нет, поэтому тот, кто первый зарегистрировал, тот и собственник. Потому что в модели относительной собственности первая сделка строго между покупателем и продавцом, т. е. для третьих лиц, для второго покупателя первый покупатель не собственник, он пошел и огласил свое и стал собственником. А первый говорит: «Я не могу получить исполнение по договору, я вещь во владение получить не могу, и поэтому ты ответишь за убытки, причиненные неисполнением договора». Такая история будет.

(из зала) – А если он получил во владение, но не зарегистрировал? (зал)

Р. С. Бевзенко:

–  Я думаю, что тогда, скорее всего, второй будет недобросовестным, и они как-нибудь через недобросовестность решат, что ты типа знал, что это чужое, зачем полез в договор. Как-нибудь так, наверное.

С 1 марта 2013 года регистрация всех социально значимых сделок отменена. А у нас остались еще сделки, которые подлежат регистрации – сделка аренды, долевого участия в строительстве, доверительное управление. Эти сделки регистрируются не потому, что они социально значимые, а потому что они порождают эффект против третьих лиц. Как с ними быть? Законодатель наш явно хочет полностью «нырнуть» в немецкую систему поземельных книг, отказаться от регистрации сделок вообще, остаться на регистрации только прав. Проект реформы ГК из этого исходит. Я надеюсь, что действительно это произойдет, вместо аренды у нас будут полноценные вещные права ограниченные, вместо безумного долевого участия, которое на самом деле, конечно, никакое не долевое участие, а купля-продажа, у нас будет специальное вещное право для дольщиков. А с доверительным управлением я не помню, как с ним придумали разобраться. И у нас Россия полностью примкнет к системе поземельных книг.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях
Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
Регистрация займет минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.