Недвижимость Москвы: новая кадастровая стоимость и перспективы ее снижения

2211
Как оспорить кадастровую стоимость в Москве в 2017 году.

Словосочетание «кадастровая стоимость» стало активно входить в оборот рядового предпринимателя и гражданина порядка 7 лет назад. До этого оно фигурировало лишь в профессиональных кругах оценщиков и юристов. Первично, с процедурой государственной кадастровой оценки и оспаривания ее результатов столкнулись владельцы земельных участков. Затем, вопрос о величине кадастровой стоимости затронул собственников коммерческой и жилой недвижимости.

История вопроса

Отправной точкой можно считать Федеральный закон от 22 июля 2010 года «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 167-ФЗ (далее по тесту - «ФЗ №167 от 22.07.2010 г.»). Именно названный закон внес в федеральное законодательство первый подробный алгоритм проведения государственной кадастровой оценки и оспаривания ее результатов.

В дальнейшем законодательство о государственной кадастровой оценке не раз претерпело изменения: в частности, менялась подведомственность споров и отменялся и закреплялся обязательный досудебный порядок урегулирования для юридических лиц путем обращения в Комиссию. В настоящий момент законодатель решил, что лучше этот пласт нормативно-правовой базы выделить в отдельный федеральный закон (Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ) и существенно пересмотреть подход к лицам, осуществляющим государственную кадастровую оценку, передав эту обязанность сотрудникам государственных бюджетных учреждений, который будут создаваться в каждом субъекте Российской Федерации.

Москва была не первым регионом, который активно стал использовать государственную кадастровую оценку для пополнения бюджета. Оно и понятно, большая часть земли в столице находилась, да и находится сейчас, в государственной не разграниченной собственности и передана в аренду собственникам недвижимости, расположенной на конкретном земельном участке. Для того чтобы вопрос о кадастровой стоимости земли стал актуальным, Правительство Москвы в 2011 году вносит изменения в порядок установления ставок арендной платы за землю и переводит всех арендаторов, у которых договор аренды заключен в соответствии с Земельным кодексом РФ, на механизм оплаты арендной платы аналогичный исчислению земельного налога — ставка от кадастровой стоимости.  Отсутствие в законе минимального периода между государственными кадастровыми оценкам позволило Правительству Москвы три года подряд переоценивать землю и каждый раз в сторону удорожания.

С 2014 и 2015 года налоговая база налога на имущество организации (за исключением отдельных объектов) и налога на имущество физических лиц стала определяться как кадастровая стоимость объекта недвижимости, признаваемого объектом налогообложения. Указанные изменения в налоговом законодательстве послужили поводом для проведения государственной кадастровой оценки соответствующих объектов недвижимости.

Читайте на тему

Условия, при которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость

  • Здание (строение, сооружение) расположенное на земельном участке, соответствующего вида разрешенного использования.
  • Не менее 20% от общей площади здания (строение, сооружения) предназначено для использования в целях, установленных Налоговым кодексом РФ.
  • Не менее 20% от общей площади здания (строение, сооружения) фактически используется в целях, установленных Налоговым кодексом РФ.
  • Вид фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта
  • Российской Федерации.
  • Выявленные в течение налогового периода объекты недвижимого имущества, не включенные в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, подлежат включению в перечень, на очередной налоговый период, за исключением: раздела объекта недвижимого имущества или иного соответствующего законодательству РФ действия с объектами недвижимого имущества, включенными в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода

Для восстановления справедливости и в целях уплаты экономически обоснованных платежей несогласные с размером кадастровой стоимости собственники и арендаторы недвижимости имеют право оспаривать результаты государственной кадастровой оценки. Юристами были опробованы разные способы уменьшения кадастровой стоимости, но самым эффективным был признан путь установления кадастровой стоимости недвижимости в размере ее рыночной стоимости.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

В первую очередь, необходимо определиться с понятиями.

Под рыночной стоимостью объекта оценки, в соответствии с Федеральным законом об оценке, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном  законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки.  К тому же, под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная не только в результате проведения государственной кадастровой оценки, но и в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Функциональное значение кадастровой и рыночной стоимости различно. Если рыночная используется как ориентир при совершения сделок купли-продажи, то кадастровая в основном служит целям налогообложения. По идее, кадастровая и рыночная стоимости должны совпадать. Но на практике так не происходит. Причина кроется в разнице методик определения названных стоимостей.

Если рыночная стоимость определяется в каждом случае для конкретного объекта, то кадастровая определяется массово - для всей недвижимости, вошедшей в перечень объектов (например, по Москве на 2017-2018 гг: земельные участки, объекты капитального строительства), в отношении которой проводится государственная кадастровая оценка.

В итоге получается неким образом усредненная стоимость по сформированной кадастровым оценщиком группе объектов недвижимости. Так сказать, «атомом» кадастровой оценки становится удельный показатель кадастровой стоимости, и стоимость объекта оценки становится произведение удельного показателя кадастровой стоимости на площадь объекта.

Кстати, то, что объекты оценки сгруппированы, не означает, что они расположены в непосредственной близости друг от друга или являются смежными, если, например, говорить о земельных участках.

Что же в итоге? Почему все-таки кадастровая стоимость зачастую выше рыночной? В ответ можно было бы сказать о несовершенстве методик. Но кто-то же должен контролировать этот профессиональный момент? Ведь отчет об определении кадастровой стоимости проходит экспертизу в Саморегулируемой организации оценщиков. Тут на сцену выступают государственные интересы, ведь речь идет о налогооблагаемой базе. Пожалуй, этим все и сказано, не будем распространяться.

Особенности составления Отчета об определении рыночной стоимости недвижимости

Перед составлением Отчета об определении рыночной стоимости оценщику необходимо выявить основные идентифицирующие объект признаки.

Для земельного участка - это вид права (собственность, аренда – для Москвы последнее мы наблюдаем в подавляющем большинстве случаев), категория земельного участка (земли населенных пунктов, промышленности и энергетики и т.д.), вид разрешенного использования (жилищное строительство, эксплуатация торговых, офисных, производственно-складских и прочих объектов) площадь, местоположение с транспортной доступностью, отношение к инженерной инфраструктуре (коммуникации), наличие сервитутов.

Для объектов капитального строительства – тип объекта (помещение, здание), назначение его по документам и фактически (офис, торговля, производство), инженерно-планировочные данные – материал стен, этажность, всего не перечислишь, - дата постройки, наконец.

Далее проводится предварительное исследование рынка объекта оценки.

Особенно тщательно надо подойти к вопросу определения даты оценки. Как правило, она узнается из кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Но бывают и такие случаи, когда справке нельзя доверять и приходится проводить целое расследование для определения даты, по состоянию на которую нужно определять рыночную стоимость.

В основном это касается объектов, у которых в период между государственными кадастровым оценками произошли изменения уникальных характеристик: например, изменён вид разрешенного использования или земельный участок подвергся межеванию.

Федеральный стандарт оценки требует, чтобы рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивалась исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок должен оцениваться как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

То есть, в ситуации, когда земельный участок с видом разрешенного использования под эксплуатацию склада, на котором стоит здание, которое числится как складское, но используется как магазин, объект будет оценен как земельный участок для торговых объектов. И стоимость его будет выше, чем у объекта, на котором реально расположен склад. Аналоги к такому земельному участку будут подбираться из сегмента рынка торговой недвижимости.

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости

Как уже было сказано выше, законодатель принял новый федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ (далее по тексту – «ФЗ о ГКО»), который вступил в силу с «01» января 2017 года. Данный нормативно-правовой акт внес ряд изменений в порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости недвижимости. В частности, исключил такое основания для оспаривания как по причине недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Вместо этого, теперь заинтересованные лица смогут обращаться за исправлением ошибок (технических и методологических).

По сути, в новом законе спор о результате определения кадастровой стоимости свелся к определению рыночной стоимости объекта недвижимости. И это можно сделать как в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и в суде. Здесь необходимо отметить, что по новым правилам юридическим лицам предоставлено право обращаться сразу в суд, минуя досудебное обращение в Комиссию. При этом для обращения в Комиссию заявителю потребуется меньше документов, чем для обращения в суд: не требуется положительное экспертное заключение СРО и нотариальная копия правоудостоверяющего документа.

Рассмотрение спора о результатах определения кадастровой стоимости (новый порядок)

  • Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены либо в Суде, либо в Комиссии;
  • Досудебное обращение в Комиссию не обязательно, в том числе для юридических лиц;
  • Основание для оспаривания – установление рыночной стоимости.
  • Рассмотрение в Комиссии в течение 30 дней с даты поступления заявления;
  • При обращении в Комиссию не требуются нотариальные копии документов на объект недвижимости;
  • При обращении в Комиссию не требуется получение положительного экспертного заключения на Отчет об определении рыночной стоимости;
  • Решение Комиссии может быть оспорено в суде.

Но до практического применения данного порядка еще как минимум два года. ФЗ о ГКО содержит поправку, что установленный названным законом порядок оспаривания применяется только для результатов государственной кадастровой оценки, полученных и утвержденных в соответствие с этим законом. В связи с тем, что Постановления Правительства Москвы от «29» ноября 2016 года №790-ПП и №791-ПП об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель и объектов капитального строительства были приняты в соответствие с ФЗ №167 от 22.07.2010 г., то и оспаривать текущую кадастровую стоимость следует в соответствии с данным законом.

Рассмотрение спора о результатах определения кадастровой стоимости (старый порядок)

  • Основания для оспаривания:
    • Недостоверность сведений
    • Установление рыночной стоимости
  • Необходимо прикладывать нотариальные копии документов на объект;
  • Обязательно получение Положительного экспертного заключения на Отчет об оценке при обращении в Суд.
  • Требуется соблюдение установленного досудебного порядка урегулирования спора, если он предусмотрен ФЗ, за исключением случая, если административное исковое заявление подано гражданином.

Таким образом, для оспаривания действующих результатов государственной кадастровой оценки юридическим лицам перед обращением в суд необходимо будет подать заявление в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Кто может оспорить?

Инициаторы спора (ст. 24.18 федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ)

  • Физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц:
  • Юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц
  • Органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности
  • Органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, НЕ находящихся в собственности муниципального образования, но расположенного на его территории.  (Постановление Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 N 15-П)

Таким образом, обращаем ваше внимание на то, что результаты государственной кадастровой оценки могут быть оспорены органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Причем, часть 1 статьи 24.18 ФЗ №167 от 22.07.2010 г., которая предусматривает названное право, была признана частично не соответствующей Конституции РФ (Постановление Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 N 15-П). Как указал Конституционный суд РФ, названная норма не соответствует Конституции РФ в той мере, в какой оно препятствует органам местного самоуправления оспаривать в судебном порядке результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на его территории, в случаях, когда по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была  снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.

Такая трактовка позволяет органам государственной власти и органам местного самоуправления, в чьи бюджеты поступают налоговые платежи, оспаривать результаты государственной кадастровой оценки.

Где оспорить кадастровую стоимость?

Рассмотрения спора о результатах определения кадастровой стоимости в Комиссии

В состав Комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальных органов или подведомственного ему государственного бюджетного учреждения, наделенного соответствующими полномочиями в соответствии с решением такого органа (далее - орган регистрации прав) и подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года, представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.

Предметом рассмотрения Комиссии является отчет об оценке, подготовленный оценочной компанией или независимым оценщиком, или документы, подтверждающие недостоверность сведений, примененных при последней кадастровой оценке.

В Москве существует негласное правило 40 процентов. Комиссия заявляет, что снижение выше этого критерия находится вне ее компетенции, и если вы все же хотите оспаривать с таким большим снижением, идите в суд.

Стоит отметить, что и снижение стоимости менее, чем на 40% не является однозначным критерием получения положительного решения Комиссии. Указанная практика не должна обнадеживать заинтересованное в уменьшении кадастровой стоимости лицо. Самое главное, получившаяся рыночная стоимость должна попасть в так называемый диапазон рынка, то есть соответствовать показателям, которые имеются у Комиссии. В случае, если величина рыночной стоимости не будет в рамках диапазона, то в удовлетворении заявления будет отказано по причине: «Полученная величина итоговой рыночной стоимости не соответствует среднерыночным показателям для аналогичных объектов».

Хотя, зачастую по нашему анализу рынка, который проводится в каждом отчете для исследуемого сегмента рынка, она вполне соответствует.

Помимо рыночных условий отказа в удовлетворении заявления, существует еще большое количество чисто профессиональных претензий: отбор аналогов, применение тех или иных корректировок. Ведь оценка дело творческое, по Федеральному стандарту оценки оценщик имеет право на применение своих методик, необходимо лишь обосновать их, но Комиссия может посчитать, что данный подход недопустим, а вот причины этого объяснять не будет.

На заседание в Комиссию необходимо идти с оценщиком. Сейчас в Москве пока существует практика возврата отчета на доработку. Оценщику высказываются замечания, которые послужили причиной отказа. Понять эти замечания может только специалист, он же в последующем и переделает отчет об определении рыночной стоимости с учетом замечаний Комиссии.

Рассмотрение дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в суде

Дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматриваются в суде общей юрисдикции — в суде субъекта (областном, города федерального значения…). Одним из обязательных документов, которые должны быть приложены к административному исковому заявлению при обращении в суд, является положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет об определении рыночной стоимости. Если указанный документ не будет представлен в суд, то первично административное исковое заявление будет оставлено без движения, а в последующем возвращено заявителю. Важно, чтобы положительное экспертное заключение было получено до обращения в Комиссию.

Отчет об определении рыночной стоимости и положительное экспертное заключение  саморегулируемой организации оценщиков являются основным доказательствами величины рыночной стоимости. Достоверность расчета рыночной стоимости может быть проверена в рамках судебной оценочной экспертизы.

Согласно пункта 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса: суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Процессуальный кодекс допускает, что суд может не согласиться с заключением экспертов. Также возможно проведение повторной экспертизы. Совершение тех или иных процессуальных действий зависит от фактических обстоятельств и навыков юристов, которые являются представителями сторон в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Здесь необходимо уточнить, что представителем административного истца может быть только лицо, имеющее высшее юридическое образование. При рассмотрении дела особенно важно взаимодействие юриста и оценщика, составившего отчет об определении рыночной стоимости. От их слаженных действий зачастую зависит исход спора.

Существенным отличием рассмотрения спора о результатах определения кадастровой стоимости недвижимости в суде от пересмотра в комиссии является то, что в отношении той или иной величины рыночной стоимости даются пояснения и расчеты. Комиссия же может отказывать в установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере ее рыночной стоимости сославшись на формальный мотив, которые не будет содержать внятных разъяснений.

Безусловно, судебный процесс длится дольше, чем рассмотрение заявления в Комиссии, но в результате заявитель получает решение, содержащее величину кадастровой стоимости, которая не может быть пересмотрена в промежутке между очередными государственными кадастровыми оценками. Данное обстоятельство особенно актуально в свете активных действий по пересмотру кадастровых стоимостей со стороны органов государственной власти и местного самоуправления, в чьи бюджеты поступают налоговые платежи. К примеру, в 2016 году по заявлению Департамента городского имущества города Москвы на основании недостоверности сведений в Комиссии была пересмотрена кадастровая стоимость ряда объектов капитального строительства. При этом собственники недвижимости не были уведомлены надлежащим образом, и большая часть их них узнала об изменении кадастровой стоимости уже от налоговых органов. Судебный процесс исключает возможность для подобного рода действий со стороны органов государственной власти.

Еще одним плюсом судебного рассмотрения спора о результатах определения кадастровой стоимости является тот факт, что расходы на составление отчета об определении рыночной стоимости и получение положительного экспертного заключения  саморегулируемой организации оценщиков могут быть взысканы в пользу заявителя в качестве судебных издержек, наряду с расходами по оплате юридических услуг.

Авторы представляют компании
Юридическая фирма DR.LEX Инвест проект



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях
×
Советуем зарегистрироваться. Это полезно и бесплатно

Зачитались?
Регистрируйтесь, у нас много интересного для юриста! Регистрация ни к чему не обязывает и займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.