Как арендатору зачесть расходы на ремонт при выкупе недвижимости

534
Компания арендует помещение и планирует приобрести его в собственность. Если перед покупкой арендатор сделал ремонт помещения, это повысит цену объекта. Нужно договориться с арендодателем о зачете расходов в оплату по сделке.

Компания арендует коммерческую недвижимость и планирует выкупить ее у арнедодателя. Многие компании-арнедаторы в такой ситуации начинают ремонтировать объект или иначе преобразовывать его под свои потребности. Однако это оборачивается для будущего собственника дополнительными расходами по сделке. Затраты на недвижимость увеличиваются, потому что оценщик, который формирует рыночную стоимость помещения, делает это на дату осмотра объекта. Оценщик не принимает во внимание, что арендатор вложился в ремонт, и не учитывает отношения между сторонами договора.

Получается, что компания-арендатор берет на себя дополнительные расходы: сначала вкладывается в работы по помещению, а затем переплачивает за объект, который сама же отремонтировала. Выйти из этого затруднения можно двумя путями: или не тратиться на помещение до его покупки, или добиться от продавца зачета улучшений объекта в стоимости сделки. Рассмотрим, как можно договориться с арендодателем.

Ремонт объекта перед покупкой повысит стоимость сделки

У субъектов малого и среднего предпринимательства есть преимущественное право на выкуп недвижимости в некоторых случаях. Такие компании могут выкупить помещение, которое арендуют у государства или муниципального образования (ст. 3 Федерального закона от 22.07.08 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…», далее — закон № 159-ФЗ).Чтобы такое право появилось, компания должна временно владеть объекто или пользоваться им непрерывно долше двух лет.

Два года — немалый срок, помещение, которое столько времени эксплуатируют, может потребовать ремонта. Часто компания-арендатор ремонтирует объект на свои деньги. Но когда арендатор принимает решение, что будет выкупать недвижимость, могут возникнуть сложности. Арендодатель назначает цену помещения, но перед этим ее определяют согласно правилам специальной оценки недвижимости. Оценщик определяет рыночную стоимость объекта с учетом его состояния в момент осмотра. Оценщик не уточняет, входит ли в стоимость недвижимости ремонт, который компания оплатила. В договоре купли-продажи недвижимости продавец помещения установит стоимость объекта согласно акуальному состоянию, уровню отделки, присутствию неотделимых улучшений. Но при этом затраты компании на ремонт не будут учитывать.

Интересы арендатора защищает закон. Согласно ч. 6 ст. 5 закона № 159-ФЗ арнедодатель должен засчитывать стоимость улучшений, на которые потратился арендатор, в оплату приобретаемого помещения. Но при этом Президиум ВАС РФ подчеркнул в свое время, что компания-покупатель должна подтвердить работы, которые оплатила (постановление Президиума ВАС РФ от 25.12.12 по делу № А46-764/11). Если компания делала ремонт в течение срока пользования помещением, это не признают неотделимым улучшением. Арендатор обязан поддерживать недвижимость в исправном состоянии и нести расходы на его содержание (ст. 616 ГК РФ). То есть если компания за свой счет отремонтировала помещение, которое потом решила купить, она рискует переплатить в результате собственных действий.

Например, в одном споре суд отказал арендатору в удовлетворении требований. Компания спорила с арендодателем по поводу цены объекта недвижимости. Оценщик установил цену в 3 млн рублей. Компания-арендатор потребовала, чтобы арендодатель зачел стоимость улучшений в оплату по сделке. Компания представила заключение эксперта, котоое подтверждало, что затраты на ремонт составили 1/5 выкупной стоимости объекта. Однако судебная экспертиза не признала работы арендатора неотделимыми улучшениями спорного помещения. На этом основании суд решил, что расходы истца относятся к текущему ремонту и их нельзя зачесть в оплату по договору купли-продажи помещения (постановление АС Московского округа от 20.10.16 по делу № А40-162745/2014).

Нужно зачесть расходы компании на ремонт объекта в оплату по сделке

Чтобы договориться с арендодателем о зачете расходов на ремонт в последующей сделке купли-продажи помещения, нужно предпринять несколько шагов.

Получите письменное согласие арендодателя, прежде чем начинать ремонт. Это позволит произвести зачет стоимости улучшений в оплату по договору купли-продажи (ч. 6 ст. 5 закона № 159-ФЗ).

Обеспечьте доказательства, которые подтвердят расходы компании на работы по помещению. Таким доказательством послужит бухгалтерская документация, которая подтвердить затраты. Кроме того, в качестве доказательства выступил согласование арендодателя на произведенные улучшения. Также доказать расходы поможет экспертиза по оценке стоимости улучшений, произведенная на ту же дату, что и оценка стоимости помещения (то есть на дату получения уполномоченным органом заявления о выкупе), с учетом фактического состояния, износа и степени повреждений неотделимых улучшений. Если компания-арендатор не подтвердит расходы (определение ВС РФ от 09.12.14 по делу № А09-929/13) или согласие арендотателя (определение ВС РФ от 15.03.16 по делу № А79-10127/14), ей не удастся взыскать переплату.

Решать вопрос о возмещении произведенных улучшений необходимо, когда стороны согласовывают условия выкупа. Если достигнуть соглашения о цене не удалось, нужно передать разногласия на рассмотрение суда (ст. 445 ГК РФ). После подписания договора это делать уже поздно.

Например, в одном деле суд пришел к выводу, что истец не воспользовался своим правом требовать возмещения стоимости произведенных улучшений (постановление АС Центрального округа от 28.09.16 по делу № А64-1709/15). Аналогичная позиция содержится в определении ВС РФ от 09.04.15 по делу № А09-5437/12.

По материалам публикации в № 1, 2017 г.

Читайте на тему

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль