ВС РФ: арендатор вправе оспаривать титул собственника через негаторный иск

1858
Арендатор имеет право подавать негаторный иск о признании права отсутствующим и оспаривать титул собственника. Так решила Коллегия по экономическим спорам ВС РФ, разбирая спор между предпринимателем и местной администрацией.

Предприниматель арендовал участок муниципальной земли. Арендодатель – городская администрация в лице комитета по управлению муниципальным имуществом. Стороны заключили договор аренды земли с видом разрешенного использования «для строительства пристройки к существующему зданию».

Через некоторое время предприниматель решил построить на участке пристройку, но сделать этого не смог. Оказалось, что на арендуемом участке администрация разместила навес, но в реестре зарегистрировала как гараж. В результате у муниципалитета возникло право собственности на нежилой здание.

Три инстанции лишили арендатора права оспаривать титул собственника

Предприниматель обратился в суд. В иске он написал, что на арендуемом им земельном участке администрация поставила строительные конструкции – навес, который нельзя считать недвижимостью. В суде истец заявил, что регистрация права собственности муниципалитета на движимое строение как на недвижимую вещь нарушает его права. Он не может использовать землю по целевому назначению – для строительства пристройки к зданию.

Чтобы обосновать свою позицию, предприниматель представил заключение экспертизы. Обследование спорного гаража выявило, что строение представляет собой навес. Конструкция с трех сторон закрыта стенами примыкающих зданий, четвертая стена – это окрашенный металлический лист с дверным проемом. Навес легко демонтируется – заключил эксперт.

Три инстанции отказали предпринимателю. Суды решили, что правом на данный иск обладает только владеющий собственник недвижимости. Истец не обладает правом собственности ни на спорный навес, ни на земельный участок. Суды указали, что арендатор не может оспаривать титул собственника имущества, если только арендатор не считает такое имущество своим. Предприниматель избрал ненадлежащий способ защиты – резюмировали три инстанции.

ВС РФ: запись в реестре на спорный объект нарушает права арендатора

Верховный суд не поддержал доводы нижестоящих инстанций. Коллегия по экономическим спорам решила, что арендатор имеет право на негаторный иск. Суды должны удовлетворить требования истца, которому собственник земли чинит препятствия в пользовании участком в соответствии с целями договора.

Судебная коллегия напомнила, что зарегистрированное право на недвижимое имущество можно оспорить только в судебном порядке. По общему правилу государственная регистрация права на вещь – это необязательное условие для признания ее объектом недвижимости. При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее к недвижимым объектам в силу природных свойств или на основании закона.

Верховный суд посчитал неверным вывод судов, что регистрация права собственности муниципалитета на спорный объект не нарушает прав арендатора. Запись в реестре о праве собственности администрации на гараж как на недвижимость мешает предпринимателю построить на этом же земельном участке пристройку к зданию. Тройка судей отметила, что в рассматриваемом споре из-за записи в реестре истец не может исполнить условия договора аренды участка, который предоставлен ему с целью строительства.

Арендатор может подать к собственнику негаторный иск

Коллегия по экономическим спорам ВС РФ решила, что в разрешаемом деле требование о признании права собственности отсутствующим – это разновидность негаторного иска, который не имеет срока исковой давности. Нарушенное право на строительство в соответствии с договором аренды подлежит восстановлению исключением из реестра записи о праве собственности местной администрации на несуществующий в качестве недвижимой вещи объект.

Верховный суд отменил акты нижестоящих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение, поскольку суды не исследовали представленные в материалы дела доказательства того, что в спорном строении нет признаков недвижимой вещи.

Документ

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль