Спор по инвестиционному контракту: как суды учитывают позицию ВАС РФ

412
В спорах по инвестиционному договору суд применяет закон, который соответствует предмету иска. Такое решение предложил ВАС РФ в 2011 году.

Сложности споров по инвестиционным контрактам 

Инвестиционные контракты – популярный тип договоров. Однако закон не отвечает на вопрос о правовой природе инвестиционного контракта, не раскрывает понятия инвестиционных отношений. При этом инвестиционные контракты заключают на большие суммы, и стороны сильно рискуют.

В случае спора по инвестиционному контракту участники испытывали сложности в обосновании позиции и не могли предсказать исход дела. ВАС РФ постарался ликвидировать существующий правовой пробел. Суд разбил договор на отношения, для которых есть правовое регулирование, и стал применять наиболее близкие положения.

В законе нет специальных норм для разрешения споров в отношении инвестиционных контрактов. Восполнять пробел пришлось суду. Несколько лет назад ВАС РФ объяснил, как разрешать споры из отношений по договору, понятие и существенные условия которого отсутствуют в Гражданском кодексе (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах…»).

Суды применяют к инвестиционным контрактам близкие нормы закона

Чтобы сторона спора могла правильно сформулировать исковые требования и спрогнозировать перспективы дела, юристам нужно следовать алгоритму:

  1. Определить природу спорных отношений.
  2. Применить нормы, которые эти отношения регулируют.

Допустим, в рамках инвестиционного контракта возник конфликт из-за плохого качества работ. Тогда нужно применить нормы о подряде. Чаще всего опираются на главы 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ.

Например, суд рассматривал спор о взыскании долга. Инвестор перечислил средства контрагенту на строительство, но контрагент нарушил обязательства. Суд квалифицировал договор инвестирования как соглашение о купле-продаже будущей недвижимой вещи. Суд применил положения главы 30 «Купля-продажа» и удовлетворил иск. Если продавец получил предоплату и не передал товар, покупатель вправе потребовать возврата суммы предварительной оплаты (п. 3 ст. 487 ГК РФ). Суд взыскал задолженность, см. постановление АС Московского округа от 25.05.16 по делу № А41-50101/2015. Из постановления:

«… ООО … (собственник-застройщик) и … (инвестор) заключен договор инвестирования …, согласно которому инвестор передает собственнику-застройщику денежные средства в сумме, установленной настоящим договором, для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельном участке...  размер инвестиций составляет 2 195 000 рублей…

… истец уплатил, а ответчик получил денежные средства в размере 2 195 000 руб., что подтверждается представленными в дело квитанциями к приходному кассовому ордеру, расписками ответчика, двусторонним, оформленным истцом и ответчиком, актом сверки.

… в случае непередачи результата инвестиционной деятельности в срок, указанный пункте … договора… инвестор вправе отказаться от настоящего договора. При этом собственник-застройщик обязуется вернуть внесенные денежные средства инвестору.

… Доказательства, подтверждающие возврат ответчиком истцу денежных средств в размере 2 195 000 руб., не представлены, в связи с чем суд правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истца 2 195 000 руб.».

Другая ситуация складывается, когда инвестиционный договор заключили для строительства на участке в государственной либо муниципальной собственности до 1 января 2011 года. Объект, созданный в результате строительства, признается долевой собственностью сторон данного договора с учетом распределения долей, предусмотренного договором (п. 3 ст. 3 Федерального закона от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности…»).

ВАС РФ сделал еще один важный вывод. Он относится к лицам, которые финансируют строительство недвижимости. Эти лица не наделяются правом собственности, даже долевой, на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у тех лиц, которые заключили договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Оно появляется с момента государственной регистрации этого права за покупателем (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Если одна сторона договора создает объект недвижимости, а вторая финансирует и получает право на ½ доли в праве общей долевой собственности, то строительная компания не вправе уклоняться и не регистрировать переход прав собственности инвестора. Получается, стороны заключили договор купли-продажи будущей вещи. Продавец (инвестор) исполнил свои обязательства по передаче недвижимой вещи, ею владеет покупатель. Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода прав на недвижимость, суд вправе вынести решение о регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Суд удовлетворил иск инвестора (постановление АС Центрального округа от 07.07.16 по делу № А68-9035/2015).

Читайте об этом

Читайте также

Смотрите видеолекцию

Проблема юридической квалификации отношений, связанных с инвестированием в недвижимость

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль