Спор по инвестиционному контракту: как суды учитывают позицию ВАС РФ

383
В спорах по инвестиционному договору суд применяет закон, который соответствует предмету иска. Такое решение предложил ВАС РФ в 2011 году.

Сложности споров по инвестиционным контрактам 

Инвестиционные контракты – популярный тип договоров. Однако закон не отвечает на вопрос о правовой природе инвестиционного контракта, не раскрывает понятия инвестиционных отношений. При этом инвестиционные контракты заключают на большие суммы, и стороны сильно рискуют.

В случае спора по инвестиционному контракту участники испытывали сложности в обосновании позиции и не могли предсказать исход дела. ВАС РФ постарался ликвидировать существующий правовой пробел. Суд разбил договор на отношения, для которых есть правовое регулирование, и стал применять наиболее близкие положения.

В законе нет специальных норм для разрешения споров в отношении инвестиционных контрактов. Восполнять пробел пришлось суду. Несколько лет назад ВАС РФ объяснил, как разрешать споры из отношений по договору, понятие и существенные условия которого отсутствуют в Гражданском кодексе (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах…»).

Суды применяют к инвестиционным контрактам близкие нормы закона

Чтобы сторона спора могла правильно сформулировать исковые требования и спрогнозировать перспективы дела, юристам нужно следовать алгоритму:

  1. Определить природу спорных отношений.
  2. Применить нормы, которые эти отношения регулируют.

Допустим, в рамках инвестиционного контракта возник конфликт из-за плохого качества работ. Тогда нужно применить нормы о подряде. Чаще всего опираются на главы 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ.

Например, суд рассматривал спор о взыскании долга. Инвестор перечислил средства контрагенту на строительство, но контрагент нарушил обязательства. Суд квалифицировал договор инвестирования как соглашение о купле-продаже будущей недвижимой вещи. Суд применил положения главы 30 «Купля-продажа» и удовлетворил иск. Если продавец получил предоплату и не передал товар, покупатель вправе потребовать возврата суммы предварительной оплаты (п. 3 ст. 487 ГК РФ). Суд взыскал задолженность, см. постановление АС Московского округа от 25.05.16 по делу № А41-50101/2015. Из постановления:

«… ООО … (собственник-застройщик) и … (инвестор) заключен договор инвестирования …, согласно которому инвестор передает собственнику-застройщику денежные средства в сумме, установленной настоящим договором, для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельном участке...  размер инвестиций составляет 2 195 000 рублей…

… истец уплатил, а ответчик получил денежные средства в размере 2 195 000 руб., что подтверждается представленными в дело квитанциями к приходному кассовому ордеру, расписками ответчика, двусторонним, оформленным истцом и ответчиком, актом сверки.

… в случае непередачи результата инвестиционной деятельности в срок, указанный пункте … договора… инвестор вправе отказаться от настоящего договора. При этом собственник-застройщик обязуется вернуть внесенные денежные средства инвестору.

… Доказательства, подтверждающие возврат ответчиком истцу денежных средств в размере 2 195 000 руб., не представлены, в связи с чем суд правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истца 2 195 000 руб.».

Другая ситуация складывается, когда инвестиционный договор заключили для строительства на участке в государственной либо муниципальной собственности до 1 января 2011 года. Объект, созданный в результате строительства, признается долевой собственностью сторон данного договора с учетом распределения долей, предусмотренного договором (п. 3 ст. 3 Федерального закона от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности…»).

ВАС РФ сделал еще один важный вывод. Он относится к лицам, которые финансируют строительство недвижимости. Эти лица не наделяются правом собственности, даже долевой, на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у тех лиц, которые заключили договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Оно появляется с момента государственной регистрации этого права за покупателем (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Если одна сторона договора создает объект недвижимости, а вторая финансирует и получает право на ½ доли в праве общей долевой собственности, то строительная компания не вправе уклоняться и не регистрировать переход прав собственности инвестора. Получается, стороны заключили договор купли-продажи будущей вещи. Продавец (инвестор) исполнил свои обязательства по передаче недвижимой вещи, ею владеет покупатель. Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода прав на недвижимость, суд вправе вынести решение о регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Суд удовлетворил иск инвестора (постановление АС Центрального округа от 07.07.16 по делу № А68-9035/2015).

Читайте об этом

Читайте также

Смотрите видеолекцию

Проблема юридической квалификации отношений, связанных с инвестированием в недвижимость



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях
Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
Регистрация займет минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.