Верховный суд об объектах недвижимости

2949
Сторона спора о недвижимости может потребовать признать право собственности на необычные объекты: деревья, заборы и т. п. ВС РФ разъяснил, как поступать судам в таких случаях.

Общая норма в Гражданском кодексе относит к объектам недвижимости «все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно». Но на деле владельцы заборов, канав и асфальтовых дорожек тоже считают себя собственниками недвижимости и требуют оформить права на землю под объектами.

Пленум Верховного суда уже пытался ограничить круг потенциальной недвижимости (п. 38 постановления от 23.06.15 № 25). Но это не сильно сократило количество споров.

Как Верховный суд разрешил спор о нетипичных объектах недвижимости

Наиболее яркий пример, где суд разрешал вопрос, относится ли объект к недвижимости, — спор о праве собственности на сосны (определение ВС РФ от 02.06.16 № 306-ЭС15-20155 по делу № А12-43767/2014).

Предприниматель заключил договор на покупку леса и обратился в районный суд с иском о признании права собственности на 1733 сосны как на недвижимость. Продавец признал иск, суд удовлетворил его, Росреестр зарегистрировал собственность.

Земля под соснами была государственной и вскоре предприниматель заключил с ТУ Росимущества договор аренды на 49 лет. Через несколько лет предприниматель и ТУ Росимущества заключили договор купли-продажи этой земли. Однако Росимущество (центральный аппарат) стало оспаривать сделку в арбитражном суде. Дело в том, что именно с даты заключения договора о покупке сосен (8 декабря 2006 года) лес исключили из перечня объектов недвижимости (ст. 16 Федерального закона от 04.12.06 № 201-ФЗ). Поэтому нельзя было регистрировать сосны как недвижимость и, следовательно, приватизировать землю под ними.

Арбитражный суд должен был согласиться с Росимуществом, ведь решение суда общей юрисдикции незаконно, а сделки недействительны. Но три инстанции отказали в иске. Оснований было два:

  1. Арбитражный суд не может признать отсутствующим право собственности, которое зарегистрировано по решению суда общей юрисдикции.
  2. Росимуществу было известно о правах предпринимателя на сосны, и на момент обращения в суд оно пропустило срок давности.

Дело дошло до Верховного суда, который признал сделку ничтожной, а зарегистрированное право собственности на сосны отсутствующим. В части последствий недействительности сделки суд направил дело на новое рассмотрение.

Верховный суд сделал несколько выводов, важных для споров с недвижимостью:

  1. Деревья — это не самостоятельный объект недвижимости, а составная часть участка, на котором они находятся. В этом случае основанием стало то, что норма утратила силу. Обычно в подобных делах суд делает такой вывод, оценивая объект по признакам недвижимости.
  2. Решение суда, вступившее в силу, нельзя считать преюдициальным для лиц (в том числе госорганов), которые не участвовали в деле.
  3. Срок исковой давности не распространяется на требования о признании права отсутствующим (п. 7 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.15 № 43). Коллегия истолковала этот пункт достаточно широко, тогда как Пленум в нем рассматривал другую ситуацию.

Вероятность просудить право собственности заранее, чтобы потом его нельзя было оспорить, становится все меньше. Коллегия еще раз указала судьям, что нужно чаще применять положения статьи 69 АПК РФ о преюдиции.

В этом споре сторонам не удалось «связать» преюдицией Росимущество. Кстати, в похожей ситуации это попытались сделать юристы другой компании (постановление АС Поволжского округа от 27.07.16 по делу № А57-8606/2015). Но окружной суд обратил внимание нижестоящих инстанций именно на вопрос о преюдиции и сослался на определение Верховного суда, рассмотренное выше.

На что обратить внимание при оформлении права на объект недвижимости

Чтобы быть уверенным в судебном акте, на основании которого регистрируется собственность, привлеките в дело всех лиц, которые могут быть заинтересованы в исходе спора. Иначе к ним нельзя будет применить решение, вынесенное судом.

Также учитывайте, что перед выкупом земли имеет смысл направить запрос в центральный аппарат Росимущества и убедиться, что он не возражает. Ведь Росимущество может оспаривать сделки, заключенные его территориальными органами.

Не стоит рассчитывать, что регистрация права собственности в реестре — это гарантия от притязаний третьих лиц. Недавно Конституционный суд еще раз напомнил, что регистрацию в реестре можно считать единственным доказательством существования зарегистрированного права. Но в то же время лица, чьи интересы нарушают это право, могут оспаривать его (постановление от 10.11.16 № 23-П).

Особенно это касается случаев, когда объект, зарегистрированный в реестре, не отвечает признакам недвижимости. Например, он разрушен либо не имеет самостоятельного назначения.

Так, в одном из дел Верховный суд признал отсутствующим право на спортивную площадку, от которой остались только асфальт и забор (определение ВС РФ от 07.04.16 № 310-ЭС15-16638 по делу № А35-8277/2014).

Читайте об этом

Читайте также

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль