Как проверить продавца недвижимости перед сделкой

491
Компания планирует приобрести недвижимость. Чтобы снизить риски сделки, перед подписанием договора нужно проверить продавца недвижимости.

При заключении сделки на покупку недвижимости риски могут быть связаны не только с самим объектом, но и его продавцом. Чтобы проверить его, нужно выполнить четыре действия.

Перед покупкой недвижимости нужно проверить продавца в открытых источниках

Чтобы проверить организацию или предпринимателя, нужно:

  1. Проверить информацию о госрегистрации продавца, а именно – воспользоваться сервисом на сайте налоговой службы и получить выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
  2. Убедиться, что продавец – не банкрот. Нужно проверить ИНН или ОГРН по Единому федеральному реестру сведений о банкротстве и по Единому федеральному реестру сведений о фактах деятельности юридических лиц.
  3. Проверить, не принял ли налоговый орган решение о предстоящем исключении контрагента из ЕГРЮЛ. Информация есть на сайте ФНС России.
  4. Проверить реестр недобросовестных поставщиков и банк данных исполнительных производств.
  5. Узнать, нет ли в составе исполнительных органов юридического лица дисквалифицированные лица.
  6. Убедиться, что организация не находится по месту массовой регистрации юридических лиц.

См. также Как проверить организацию по ИНН

Перед покупкой недвижимости нужно проверить документы продавца

Чтобы проверить организацию или предпринимателя, нужно запросить у него ряд документов.

Также см. отдельные рекомендации об особенностях заключения договора:

  • с госорганом;
  • с унитарным предприятием;
  • с казенным предприятием;
  • с некоммерческой организацией;
  • с товариществом собственников жилья.

Чтобы проверить физическое лицо, необходимо затребовать:

  • данные об учете в психоневрологическом диспансере и наркологическом диспансере;
  • нотариальное подтверждение о том, что лицо не состоит в браке;
  • нотариальное согласие супруга (супруги) на продажу (с указанием конкретной собственности), если лицо состоит в браке;
  • документ, который удостоверяет личность. Обычно это паспорт гражданина РФ (п. 1 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 8 июля 1997 г. № 828, п. 1 Указа Президента РФ от 13 марта 1997 г. № 232 «Об основном документе, удостоверяющем личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации»). Если речь идет об иностранном гражданине или лице без гражданства, то нужно обратиться к статье 10 Федерального закона от 25 июля 2002 г. № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации». В ней указаны возможные документы-заменители.

Дополнительно можно попросить предоставить справку о наличии (отсутствии) судимости. Эти справки выдает ФКУ «ГИАЦ МВД России» (п. 15 Административного регламента... утвержденного приказом МВД России от 7 ноября 2011 г. № 1121).

Крупные компании обычно возлагают полномочия по запросу таких справок на службу безопасности. Если такой службы нет, проверять контрагента и в этой части придется юристу.

Перед покупкой недвижимости нужно проверить полномочия подписанта

Нужно проверить полномочия того лица, которое будет подписывать договор.

Если это представитель, нужно проверить:

  • не истек ли срок действия доверенности;
  • указана ли дата совершения доверенности, без которой доверенность будет ничтожной (абз. 2 п. 1 ст. 186 ГК РФ);
  • есть ли необходимые полномочия у лица, которое ее удостоверило и подписало;
  • вправе ли представитель подписывать договор и иные документы;
  • не отозвана ли доверенность.

Если представитель предоставил доверенность, которую подписали в порядке передоверия, то нужно учитывать специальные правила.

Перед покупкой недвижимости нужно проверить полномочия продавца по распоряжению недвижимостью

Недвижимость – дорогой актив, поэтому часто операции с ней согласно учредительным документам подпадают под критерии «крупной сделки».

Юристу необходимо проверить, будет ли это сделкой с заинтересованностью или крупной сделкой, причем как для покупателя, так и для продавца. Если будет, то важно соблюсти процедуру одобрения сделки. Если этого не сделать, то есть риск, что могут признать сделку недействительной:

  • акционер (участник) компании-продавца или
  • третьи лица.

Другие ограничения могут быть связаны с запретом продавать имущество без согласия собственника. Например, собственник ограничил право на продажу недвижимости в таких случаях:

  1. Предприятие не может продавать недвижимость, которая принадлежит ему на праве хозяйственного ведения, без согласия собственника (ст. 295 ГК РФ). Следовательно, нужно проверить согласие собственника.
  2. Правообладатель обратился с заявлением в Росреестр, чтобы он сделал отметку в ЕГРН о невозможности регистрации права без его личного участия (ст. 36 Закона о регистрации). В этом случае на регистрации должен присутствовать собственник лично.

Читайте в рекомендации Системы Юрист

Читайте также

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>

Обзоры последних изменений

Как поменять адрес, чтобы вас не вычеркнули из ЕГРЮЛ
Работать не по адресу регистрации стало еще опаснее. С 1 сентября налоговые инспекции начали исключать из ЕГРЮЛ действующие компании, у которых в ЕГРЮЛ указан фиктивный адрес.

Срок ликвидации ООО ограничили: изменения с 1 сентября 2017 года
Теперь закончить ликвидацию ООО нужно в течение года. В законе установили крайний срок.

Стало сложнее восстановить срок на обращение в кассацию и надзор Верховного суда
С 31 июля стало сложнее восстановить срок на подачу кассационных и надзорных жалоб в Верховный суд РФ.

В гражданском процессе убрали принцип непрерывности: чем это опасно
Теперь СОЮ будут быстрее рассматривать дела.

Изменения в КоАП РФ в 2017 году
Все поправки в одной таблице.

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль