Аренда недвижимости по договору аренды будущей вещи

1000
Объект недвижимости сдали в эксплуатацию, но владелец еще не оформил право собственности. Арендовать такой объект недвижимости можно по договору аренды будущей вещи.

Аренда будущей недвижимости

Долгое время закон и судебная практика не позволяли заключать договор аренды недвижимого имущества, право собственности на которое не зарегистрировано. Объяснялось это просто: незарегистрированная недвижимость не является объектом гражданского оборота. А если права собственности нет, то и передать правомочия собственника (владение и пользование) по договору аренды невозможно. В 2015 году в п. 3 ст. 433 ГК РФ появилось правило, которое закрепило подход, выработанный ранее в судебной практике. Подход основан на п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73: договор аренды начинает действовать для сторон с момента его подписания, если согласованы все существенные условия договора и в день его подписания объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи.

Об аренде:

Сейчас суды совершенно спокойно относятся к аренде будущей недвижимости (см., например, постановление АС Поволжского округа от 06.08.2014 по делу № А55-17971/2013). Просто сторона договора, не прошедшего необходимую госрегистрацию, не вправе ссылаться на его незаключенность на этом основании (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Президиум ВАС РФ в постановлении от 08.10.2013 № 3589/13 специально подчеркнул, что договор аренды, заключенный с законным владельцем вновь созданного недвижимого имущества, право собственности, на которое еще не зарегистрировано (договор аренды будущей вещи), не противоречит ст. 608 ГК РФ. А отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, который является объектом аренды, само по себе не влечет недействительности договора аренды. Передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса РФ (аналогичное мнение высказано в п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13). То есть Президиум ВАС негласно узаконил сдачу в аренду объектов незавершенного строительства.

Строение считается объектом недвижимости до регистрации права собственности

В 2015 году Пленум Верховного суда разъяснил, что правомерно возведенное здание (сооружение) считается объектом недвижимости в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится (п. 38 постановления ВС РФ от 23.06.2015 № 25). Регистрация права, исходя из содержания п. 1 ст. 130 ГК РФ, не является обязательным условием для признания вещи объектом недвижимости. Поэтому такое здание (сооружение) по смыслу ст. 130, 607, 650 ГК РФ может быть объектом аренды. Договор аренды такого здания (сооружения) стороны могут заключить под отлагательным условием о регистрации права собственности на него (п. 52 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

В судебной практике есть разные подходы к договору аренды будущей вещи

Если предметом договора аренды является вновь созданное (реконструированное) недвижимое имущество, которое не прошло регистрацию, все-таки есть вероятность возникновения проблем. В данном случае может сыграть свою роль противоположная позиция судебной практики: вновь созданное недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано в ЕГРП, не может являться объектом договора аренды. Договор аренды такого имущества ничтожен. Сторонники позиции ссылаются на п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрация прав на недвижимость — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имуществ. Это единственное доказательство существования зарегистрированного права (постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.03.09 по делу № А56-12329/2008).

В судебной практике встречалась и другая позиция, согласно которой договор аренды не признавался таковым. Суды указывали на то, что такой вид договоров не поименован в ГК РФ (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 22.04.2010 по делу № А43-14227/2009, Волго-Вятского округа от 13.04.2010 по делу № А43-14220/2009).

Отсутствие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не может означать отсутствие оснований для возникновения между арендодателем и арендатором правоотношений, связанных с использованием нежилого помещения.

Мнение эксперта Николая Велесова (ООО «Юридическое бюро „Виртус-Лекс“»): договор аренды подходит для будущей недвижимости

Поскольку закон не запрещает законному владельцу сдавать в аренду имущество, наиболее приемлемой схемой будет заключение договора аренды. Применительно к ст. 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию (п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды»).

Читайте в журнале «Корпоративный юрист»

Читайте на тему

Cервис «Договоры» проверяет договоры на риски, выдает юридическое заключение.
Загрузите договор и получите юридическое заключение >>

Анонсы будущих номеров

    Стать подписчиком


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×
      Только для зарегистрированных пользователей

      Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×

      Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.