Восстановление права на имущество при его оспаривании

595
Если правоподтверждающие документы на недвижимость утрачены и собственник пытается легализовать права на нее или же право собственности возникло до вступления в силу Закона № 122- ФЗ, нередко появляются некие третьи лица, которые наряду с собственником претендуют на объект. Например, при попытке продать или заложить объект собственник узнает, что в ЕГРП на это имущество уже зарегистрированы права третьего лица. Тогда собственнику приходится подтверждать свои права, для чего и инициируется судебный процесс. При этом в спорах о принадлежности вещного права нет универсального способа защиты. В зависимости от обстоятельств дела, заявитель может потребовать либо вернуть имущество из чужого незаконного владения, либо устранить нарушения, не связанные с лишением владения, либо признать зарегистрированное право отсутствующим, либо заявить о признании права.

Если правоподтверждающие документы на недвижимость утрачены и собственник пытается легализовать права на нее или же право собственности возникло до вступления в силу Закона № 122- ФЗ, нередко появляются некие третьи лица, которые наряду с собственником претендуют на объект. Например, при попытке продать или заложить объект собственник узнает, что в ЕГРП на это имущество уже зарегистрированы права третьего лица. Тогда собственнику приходится подтверждать свои права, для чего и инициируется судебный процесс. При этом в спорах о принадлежности вещного права нет универсального способа защиты. В зависимости от обстоятельств дела, заявитель может потребовать либо вернуть имущество из чужого незаконного владения, либо устранить нарушения, не связанные с лишением владения, либо признать зарегистрированное право отсутствующим, либо заявить о признании права.

Ненадлежащие способы защиты

При выборе способа защиты заявителю стоит обратить внимание на ряд обстоятельств: существует ли в реестре еще одна запись в отношении принадлежащего ему имущества, остается ли он владельцем недвижимости на момент нарушения, оспаривают ли третьи лица принадлежность прав на него. Этот перечень является ориентиром при выборе надлежащего способа защиты.

Признание зарегистрированного права собственности отсутствующим. Требование о признании отсутствующим зарегистрированного права обычно используется в тех случаях, когда одна из записей о принадлежности права собственности ошибочно внесена в реестр. При этом заявитель должен владеть имуществом. В тех же случаях, когда у заявителя нет правоподтверждающих документов (либо самой записи о праве в ЕГРП), то требовать признать зарегистрированное право другого лица в реестре отсутствующим нельзя (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.03.2010 по делу № А32-49205/2009). Кроме того, данное требование (в условиях, когда заявитель сам не обладает зарегистрированным правом) не способно привести к восстановлению его прав, поскольку не переносит зарегистрированное право с одного лица (ответчика) на другое (истца).

Признание зарегистрированного права недействительным. Такой иск обычно предъявляется, когда владелец недвижимости вдруг обнаруживает, что в реестре есть еще одна запись о праве на недвижимость, но собственником числится другое лицо. Очевидно, владелец такой недвижимости считает, что настоящим собственником является именно он, следовательно, запись о принадлежности права в реестре другому лицу недействительна.

Несмотря на то, что единственным доказательством существования зарегистрированного права собственности на нежилые помещения является государственная регистрация, наличие такой регистрации само по себе не препятствует разрешению судом спора о праве собственности на недвижимость. Об этом прямо говорится в п. 52 Постановления № 10/22.

Однако оспаривать зарегистрированное право собственности с помощью иска о признании такого права недействительным нельзя. Суды, сталкиваясь с таким способом защиты, обычно указывают, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с помощью тех способов защиты, которые предусмотрены действующим гражданским законодательством, а именно ст. 12 ГК или другими федеральными законами. Так вот, сейчас возможность признать зарегистрированное в реестре право собственности на недвижимое имущество недействительным в законодательстве не предусмотрена (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 23.08.2010 по делу № А29-10071/2009, Восточно-Сибирского округа от 16.12.2011 по делу № А19-4734/09, от 19.04.2012 по делу № А33-10049/2011).

Пример из практики. ФГУП располагался в здании, право собственности на которое было зарегистрировано за другим лицом. Затем предприятие обратилось в суд с иском о признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчика на это здание. Суд отказал в удовлетворении требований. Истец, обращаясь с иском о признании недействительным права собственности города, не учел, что восстановление нарушенного права государственной собственности возможно лишь путем заявления требования о признании такого права на спорные нежилые помещения. Более того, в п. 58 Постановления № 10/22 установлено следующее правило: лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (постановление ФАС Московского округа от 02.03.2010 № КГ-А40/1017-09).

Признать зарегистрированное право недействительным нельзя. Можно признать недействительной сделку, которая послужила основанием для регистрации права собственности, но не факт регистрации.

Надлежащий способ защиты

Требование о признании права собственности на спорное имущество. Иск о признании права собственности может использоваться для того, чтобы устранить сомнения в принадлежности этого права. Такая необходимость возникает тогда, когда право собственности оспаривается или игнорируется определенным субъектом, из-за чего собственник не может свободно реализовывать свои законные правомочия. Предъявление требования о признании права имеет целью устранить сомнения в принадлежности права тому или иному лицу, предотвращает возможные споры и служит основанием для разрешения уже возникших конфликтов. Иллюстрацией сказанного может служить следующее дело.

Пример из практики. При реорганизации в уставный капитал общества был включен ряд объектов недвижимости. Но поскольку в передаточном акте в отношении объектов не содержалось необходимых индивидуализирующих данных, общество не смогло зарегистрировать свое право собственности. В дальнейшем между обществом и акционерным обществом возник спор о принадлежности объектов. Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности. Такое требование предъявляется управомоченным лицом при неопределенности правовой ситуации, наличии сомнений в принадлежности спорного права указанному субъекту. Предметом иска о признании права является лишь констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска выступают обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права. Исходя из правовой конструкции иска о признании права собственности, данный иск предъявляется в случае оспаривания права истца иными лицами (постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011 по делу № А81-538/2007, ФАС Западно-Сибирского округа от 31.08.2011 по делу № А81-538/2007).

Таким образом, признание права предполагает доказанность того факта, что вещное право на имущество принадлежит конкретному лицу. В случае возникновения спора о том, кто же в итоге является собственником имущества, никакие другие способы не устранят имеющейся неопределенности. Именно поэтому они рассматриваются практикой как ненадлежащие.

Но есть еще одна проблема: правильно выбрав способ защиты (иск о признании права), заявитель может допустить другие досадные ошибки. Иск о признании права собственности будет удовлетворен только в том случае, если истец является фактическим владельцем имущества (п. 59 Постановления № 10/22). Это позиция была довольно ясно высказана и в других актах ВАС РФ: в случае, если истец на момент спора не владеет имуществом ему необходимо отказать в удовлетворении требований, так как вопрос о его правах на недвижимость может быть разрешен только с помощью виндикационного иска (постановление от 06.11.2007 № 8665/2007, от 27.01.2009 № 10527/08; определение от 27.02.2012 № ВАС-1089/12, от 20.03.2012 № ВАС-2528/12).

Такого подхода придерживаются и нижестоящие суды. Так, один из них указал, что в соответствии со ст. 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав. По смыслу этой нормы требование о признании права направлено на подтверждение уже возникшего права. Требование о признании права собственности является надлежащим способом защиты в случае, когда данное право возникло до предъявления иска (постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2010 по делу № А14-17066-2009/477/35).

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль