На что обратить внимание при осмотре земельного участка перед покупкой

1280
Компания приобретает земельный участок в собственность. Перед сделкой нужно не только проверить все документы, но и тщательно осмотреть участок, чтобы не пропустить недостатки.

Зачем нужен осмотр земельного участка

Документы на земельный участок не всегда содержат исчерпывающую информацию и ответы на все вопросы, которые стоят перед покупателем. В зависимости от цели приобретения земельного участка нужно обратить внимание на геофизические характеристики объекта: качество земли, рельеф поверхности, возможность подключения к коммуникациям и т.д.

Покупателю нужно убедиться, что посередине участка не высится линия электропередачи, права на которую не оформлялись и документы не подавались, не проходит трубопровод или канализация. Если этого не сделать, требовать освобождения участка от таких строений придется в суде (постановление АС Московского округа от 05.11.15 по делу № А41-18046/12). Решить эти и другие вопросы невозможно без осмотра земельного участка, который лучше сделать до подписания договора.

О сделках с земельным участком:

Зоны с особыми условиями использования

Особые зоны вблизи участка создадут проблемы при регистрации прав. Не стоит приобретать объекты недвижимости, на которых устанавливаются охранные, санитарно-защитные, водоохранные и иные зоны с особыми условиями использования. Это может накладывать дополнительные ограничения и обязанности на собственников земельных участков. Ограничения оборотоспособности земельных участков устанавливает статья 27 ЗК РФ. Из оборота изъяты участки, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками, объекты использования атомной энергии и др.

С марта 2017 года владельцам участков, земли которых прилегают к лесу, придется очищать свои владения от сухой травы и создать иной противопожарный барьер (постановление Правительства РФ от 18.08.16 № 807).

На земельном участке могут быть чужие строения или иные недостатки

Объекты третьих лиц лучше выявить до покупки участка. Встречаются ситуации, когда сведения о строениях на участке и других обременениях отсутствуют в кадастровой документации. Это возможно, если право на такой объект возникло раньше, чем регистрировались права на участок. В таком случае только выезд на место позволит увидеть объект прав третьих лиц или иные недостатки земельного участка.

Предъявлять претензии нужно до подписания акта приемки. В этом случае можно договориться об устранении недостатков. Суд откажет в требовании возместить стоимость земельного участка, если покупатель заявил претензии после приемки, а недостаток не считается существенным.

Например, истец полагал, что поросль тополя создает ему препятствия в пользовании земельным участком, и потребовал взыскать сумму, уплаченную за имущество. Суд не удовлетворил иск (апелляционное определение Оренбургского областного суда от 16.05.12 по делу № 33-2679-2012).

Предусмотрите в договоре ответственность продавца за сокрытие сведений об обременениях участка и арестах. Это позволит минимизировать расходы, если после покупки станет известно о правах третьих лиц.

Более серьезные обременения можно устранить силами продавца земельного участка. Однако некоторые сооружения вызовут вопросы. Например, линии электропередачи. Если лицо не осмотрит участок, а на нем окажутся такие постройки, придется обращаться к экспертам.

Например, на участке истца оказалось девять опор воздушных линий электропередачи с проводами. Чтобы снести их, пришлось проводить судебную экспертизу. Ее результат показал, что спорные объекты не относятся к сооружению электросетевого комплекса, и суд разрешил освободить участок от обременения. Тем не менее он не разрешил истцу сделать это своими силами, поскольку для демонтажа требуются специалисты (постановление АС Московского округа от 05.11.15 по делу № А41-18046/12).

Если объект на земельном участке возник до того, как появилось право истца (или даже продавца), суд откажет в требовании устранить препятствие в использовании земли (апелляционные определения ВС Республики Башкортостан от 03.12.15 по делу № 33-21403/2015, Республики Дагестан от 14.07.15 по делу № 33-3032-15, определение ВС РФ от 14.12.15 № 310-ЭС15-15882 по делу № А68-3512/2014).

Права на недвижимое имущество, которые возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав…» (далее – закон № 122-ФЗ), признаются действительными, даже если регистрация этих прав отсутствует (п. 1 ст. 6 закона № 122-ФЗ). Регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Как правило, такие проблемы возникают с линейными объектами (линиями электропередачи, трубопроводами, дорогами).

Читайте об этом

Читайте также

Смотрите видеолекцию

Проблема определения того, что является недвижимым имуществом

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль