Оспаривание права на недвижимое имущество, которое зарегистрировано за ответчиком

781
По спорам о правах на недвижимое имущество типичной является ситуация, когда истец заявляет требования, направленные на оспаривание права собственности на объект недвижимости, в отношении которого в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) имеется запись о вещном праве ответчика. Иными словами, в отношении одного и того же объекта недвижимости есть как минимум два субъекта, которые считают данный объект своей собственностью. В итоге один из претендентов на спорное имущество обращается в суд. Ситуация усугубляется тем, что согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122- ФЗ) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Эта норма привела к определенному замешательству тех лиц, которые пытаются доказать свое право на спорное имущество, в отношении которого имеется, в том числе, запись за иным лицом. Дело в том, что на одно и то же имущество (в силу несовершенства системы учета) могут существовать разные учетные записи в отношении разных лиц. Либо у одного лица права на имущество возникли до вступления в силу Закона № 122- ФЗ (то есть до 1997 года). В этом случае закон не требует государственной регистрации таких прав. Другое же лицо зарегистрировало свои права на это имущество. Таким образом, истец, у которого права на имущество не были зарегистрированы в силу существования ранее возникших прав, сталкивается с необходимостью возврата своего имущества от лица, которое зарегистрировало свои права на спорный объект. Обычно о существовании еще одного собственника управомоченное лицо узнает после попытки войти на принадлежащий ему объект (в тех случаях, когда собственник не владеет самим объектом). Или, например, при попытке продать объект третьему лицу (в этом случае собственник узнает, что в реестре данный объект закреплен за другим лицом). Поскольку запись о госрегистрации права на недвижимость является единственным подтверждением существования зарегистрированного права, то истцы по данной категории дел стремятся во что бы то ни стало оспорить указанную запись. Возможно, на выбор такого способа защиты их подталкивает норма ст. 2 Закона № 122- ФЗ, которой установлено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

По спорам о правах на недвижимое имущество типичной является ситуация, когда истец заявляет требования, направленные на оспаривание права собственности на объект недвижимости, в отношении которого в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) имеется запись о вещном праве ответчика. Иными словами, в отношении одного и того же объекта недвижимости есть как минимум два субъекта, которые считают данный объект своей собственностью. В итоге один из претендентов на спорное имущество обращается в суд. Ситуация усугубляется тем, что согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122- ФЗ) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Эта норма привела к определенному замешательству тех лиц, которые пытаются доказать свое право на спорное имущество, в отношении которого имеется, в том числе, запись за иным лицом. Дело в том, что на одно и то же имущество (в силу несовершенства системы учета) могут существовать разные учетные записи в отношении разных лиц. Либо у одного лица права на имущество возникли до вступления в силу Закона № 122- ФЗ (то есть до 1997 года). В этом случае закон не требует государственной регистрации таких прав. Другое же лицо зарегистрировало свои права на это имущество. Таким образом, истец, у которого права на имущество не были зарегистрированы в силу существования ранее возникших прав, сталкивается с необходимостью возврата своего имущества от лица, которое зарегистрировало свои права на спорный объект. Обычно о существовании еще одного собственника управомоченное лицо узнает после попытки войти на принадлежащий ему объект (в тех случаях, когда собственник не владеет самим объектом). Или, например, при попытке продать объект третьему лицу (в этом случае собственник узнает, что в реестре данный объект закреплен за другим лицом). Поскольку запись о госрегистрации права на недвижимость является единственным подтверждением существования зарегистрированного права, то истцы по данной категории дел стремятся во что бы то ни стало оспорить указанную запись. Возможно, на выбор такого способа защиты их подталкивает норма ст. 2 Закона № 122- ФЗ, которой установлено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Ненадлежащие способы защиты

В 2010 году Пленумы ВС РФ и ВАС РФ в своем совместном постановлении от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление № 10/22) разъяснили, что для оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество необходимо обратится в суд с иском, решение по которому будет являться основанием для внесения записи в ЕГРП (п. 52). При этом сами виды исков в Постановлении № 10/22 названы не были. В результате заявители предъявляли иски о признании права собственности, о расторжении договора и возврате имущества, а также виндикационные и реституционные иски. По всей вероятности, заявители были уверены, что каждый из таких исков способен привести к восстановлению их нарушенных прав. Однако это не так.

Требование о признании права собственности на спорное имущество. Одним из распространенных требований, предъявляемых заявителями, которые стремятся вернуть фактическое обладание своим имуществом, является требование о признании права. Логика сводится к следующему: если есть лицо, которое также претендует на спорное имущество, то положительное решение по требованию о признании права устранит сомнения в надлежащем собственнике.

Пример из практики. Организация владела земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования с 1973 года. Позднее часть этого участка на основании решения местного органа самоуправления была передана другому юридическому лицу. Организация, посчитав свои права нарушенными, обратилась в арбитражный суд с иском о признании права на земельный участок. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд указал следующее. Истец не владеет спорным земельным участком. Иск о признании права на спорный земельный участок, заявленный к его фактическому владельцу, является ненадлежащим способом защиты интересов истца. Суд также отметил, что оспаривание права пользования земельным участком другого лица возможно только путем предъявления виндикационного иска, рассмотрением которого обеспечивается возможность соединить право и фактическое владение, а также защитить владельца правилами об исковой давности (постановление ФАС Поволжского округа от 29.06.2011 по делу № А06-3764/2010; определение ВАС РФ от 31.10.2011 № ВАС-12374/11).

Высший арбитражный суд РФ неоднократно подтверждал подобный подход в судебных актах (постановление Президиума от 05.10.2010 по делу № А40-27990/08-82-255; определения от 24.05.2011 по делу № А40-65025/08-135-486, от 31.10.2011 по делу № А06-3764/2010, от 08.10.2012 по делу № А40-167512/09-89-1143).

Главная ошибка заявителей заключается в том, что они пытаются признать право на имущество, которое не находится в их владении. Это центральный момент при рассмотрении спора об оспаривании зарегистрированного права. Иск о признании права собственности сам по себе не способен устранить неопределенность, возникшую в результате регистрации в реестре записи о принадлежности права другому лицу. Наоборот, может возникнуть ситуация, при которой в реестре будут содержаться две записи о правах разных лиц на одно и то же имущество. Это может произойти в случае, если суд вынесет положительное решение по заявленному иску.

Практически все суды, отказывая в удовлетворении подобных исков, указывают на то, что истец, заявляя требования о признании права, а также иные требования (например, о признании недействительным зарегистрированного права, о признании права отсутствующим и т. п.), является субъектом, лишенным владения. Опираясь на разъяснения высших судебных инстанций о том, что оспаривание зарегистрированного права ответчика, в незаконном владении которого находится объект недвижимости, осуществляется посредством виндикации, суды приходят к выводу о применении ненадлежащего способа защиты и отказывают в иске о признании права собственности.

В результате предъявления такого требования права истца не могут быть восстановлены, поскольку оставляя спорный объект недвижимости у ответчика, цель иска (восстановить нарушенное право) не достигается. По крайней мере, истцу в этой ситуации потребуется еще как минимум один процесс для того, чтобы вернуть утраченное владение. Между тем другой процесс по возврату имущества может завершиться не в пользу заявителя. Например, если будет установлено, что истец обратился с пропуском срока исковой давности. В результате получится, что итоговая цель (устранение сомнений в том, кто является реальным собственником имущества) не будет достигнута.

Требования о признании недействительным зарегистрированного права и аннулировании записи в ЕГРП. Заявляя данное требование, истцы полагают, что действительными собственниками спорного имущества являются они сами. Следовательно, вернуть себе утраченный титул можно, если устранить нелегитимную запись, признать недействительным зарегистрированное право и аннулировать запись о прежнем собственнике в ЕГРП.

Пример из практики. ФГУП владело на праве хозяйственного ведения недвижимым помещением, о чем в ЕГРП была сделана запись. В дальнейшем предприятие выставило указанные помещения на аукцион. Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом дало на это согласие. В результате проведенных торгов был заключен договор купли-продажи с обществом (победителем торгов) и на основании акта приема-передачи имущество было передано покупателю. Департамент имущества обратился в суд с иском к обществу о признании права собственности города на нежилые помещения, а также о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества. Решением суда исковые требования были удовлетворены. Апелляционный суд решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении исковых требований отказал. Апелляция пришла к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав, поскольку вопрос о праве собственности на спорное имущество мог быть разрешен только путем предъявления виндикационного иска в порядке, предусмотренном ст.ст. 223, 302 ГК РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 05.10.2010 по делу № А40-27990/08-82-255).

Заявители подобных требований предполагают, что в результате удовлетворения иска, право ответчика на спорное имущество будет признано недействительным и запись из реестра будет удалена. Ошибка подобного рода рассуждений состоит в том, что последствием признания права недействительным будет выступать реституция. В этом случае имущество может возвращаться лицу, не обладающему правом собственности и вообще не имеющему законного титула, поскольку суть реституции — возвращение имущества сторонам сделки вне зависимости от их прав на него. Другими словами, реституция направлена на возврат любого владения (законного или незаконного), в отличие от, например, виндикации, которая направлена только на соединение полномочия владения с фактическим обладанием. Между тем суть любого спора о правах на недвижимое имущество заключается в установлении действительного собственника. Поэтому, помимо факта владения, суд выясняет основания права собственности заявителя. Отсутствие или недоказанность принадлежности титула также являются самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Так, рассматривая одно из дел, суд указал, что заповедник, не владея спорными участками и не требуя их виндикации, оспаривает зарегистрированное право постоянного (бессрочного) пользования управления указанными участками, избрав тем самым ненадлежащий способ защиты. Заявленный иск не приведет к восстановлению нарушенного права заповедника. Следовательно, основания для удовлетворения требования о признании недействительным зарегистрированного права на спорные земельные участки отсутствуют. Суд также принял во внимание, что заповедник не предоставил доказательств в обоснование своего права на спорные земельные участки (определение ВАС РФ от 24.03.2011 по делу № А25-1364/2009).

Кроме того, недействительным может признаваться только юридический факт, который привел к определенным гражданско-правовым последствиям (например, заключению сделки). Право собственности не является юридическим фактом, а следовательно, не может признаваться действительным или недействительным.

Требования о прекращении зарегистрированного права собственности за ответчиком. По сути, данное требование направлено на признание того факта, что имущество принадлежит другому лицу (ответчику) незаконно. Иными словами, истец пытается вернуть контроль над утраченным имуществом. Иллюстрацией применения данного способа защиты может послужить следующий спор.

Пример из практики. Муниципальное образование обратилось к обществу с иском о прекращении зарегистрированного за ответчиком права собственности на сети телефонизации. Суд отказал в удовлетворении иска, указав, что истец не обладает зарегистрированным правом на спорное имущество и фактически им не владеет, вопрос о праве собственности на него может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска. Таким образом, истец выбрал ненадлежащий способ защиты права (определение ВАС РФ от 23.04.2011 по делу № А41-38748/09).

Ошибка заявителей состоит в следующем. Заявляя требования о прекращении за ответчиком зарегистрированного права собственности, надо понимать, что спор идет о том, кто является действительным собственником имущества. Для решения этого вопроса практикой выработаны конкретные рекомендации. Если истец не владеет спорным имуществом, то надлежащим способом защиты может быть только заявление виндикационного требования. В процессе его рассмотрения суд выясняет основание (титул) собственности у спорящих сторон, и в случае если истец его подтверждает, то его право восстанавливается путем возврата спорного имущества в его обладание. Само по себе удовлетворение требования о прекращении за конкретным лицом зарегистрированного права собственности восстановить нарушенное право собственника не способно. В данном случае владение спорным имуществом оставалось бы за ответчиком.

Требования о признании права на объект недвижимости отсутствующим. В качестве одного из способов восстановить контроль над утраченным имуществом заявители используют иск о признании права ответчика отсутствующим. В отличие от тех ситуаций, когда суды отказывают в удовлетворении иска только лишь на том основании, что истец заявляет требования, не предусмотренные Гражданским кодексом РФ, данный способ известен судебной практике. Однако использовать его можно только в тех случаях, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами. В этом случае требуется устранить одну из записей и ликвидировать таким образом неопределенность в правовом статусе спорного недвижимого имущества. Если спор идет о принадлежности недвижимости одной из сторон (или о правомерности регистрации права собственности за одной из сторон), то использовать данный способ защиты нельзя. Почему — хорошо видно на примере следующего спора.

Пример из практики. Обществу на условиях аренды был выделен земельный участок для размещения объекта из легко-металлических конструкций (ЛМК). В дальнейшем право аренды было передано другому юридическому лицу (правопреемнику общества). В ЕГРП была внесена запись об объекте. Префектура обратилась в суд с иском к обществу о признании права собственности ответчика на объект недвижимого имущества отсутствующим. В обоснование своего требования истец ссылался на то, что зарегистрированное с нарушением норм действующего законодательства право собственности ответчика на торговый комплекс из ЛМК ущемляет права города в части градостроительного регулирования, не предполагающего размещение объектов недвижимости на данной территории. Рассмотрев спор, суд указал, что избранный истцом способ защиты нарушенного права является ненадлежащим и не способен привести к его восстановлению (определение ВАС РФ от 05.06.2012 по делу № А40-7912/11-28-61).

Способ защиты нарушенного права, указанный в п. 52 Постановления № 10/22 (признание права отсутствующим), является специальным по отношению к таким способам защиты права собственности, как виндикационный иск, иск о признании права собственности и т. д. В описанном выше примере истец не доказал, что он является собственником имущества (или его владельцем). Не являлся он и субъектом зарегистрированного права собственности. Поэтому, данный способ защиты им выбран неправильно.

Надлежащий способ защиты

Требование о возврате имущества из чужого незаконного владения. Такое требование применяется, если истец не обладает на предмет спора зарегистрированным правом и фактически им не владеет. Иными словами, вопрос о вещном праве на такое имущество может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска. Кроме того, в процессе рассмотрения виндикационного иска обеспечивается соблюдение гарантий всем участникам спора. Так, суд устанавливает, было ли спорное имущество приобретено добросовестно, кто его надлежащий собственник, защищен ли владелец правилами об исковой давности и т. п. Если суд приходит к выводу о необходимости удовлетворить иск, то в результате происходит соединение права (собственности) и фактического владения.

Пример из практики. Общество приобрело по договору купли-продажи недвижимое имущество (часть железнодорожных путей) и зарегистрировало право собственности, о чем в ЕГРП была внесена соответствующая запись. Как оказалось в дальнейшем, на данное имущество уже было зарегистрировано право собственности другого юридического лица. Это стало возможным вследствие разного обозначения одного и того же имущества в кадастровом плане. Общество, посчитав, что его права нарушены, обратилось в суд с требованием о признании права ответчика отсутствующим. Суд отказал в удовлетворении заявленного требования. Причиной отказа послужило установление факта отсутствия у заявителя права владения спорным имуществом. Указанное обстоятельство влечет невозможность восстановления нарушенных прав. Надлежащим способом защиты при таких обстоятельствах будет выступать виндикационный иск (определение ВАС РФ от 11.04.2012 № ВАС-3616/12).

Поскольку речь идет о виндикации имущества, то лицу, которое применяет данное средство защиты, необходимо доказать ряд обстоятельств. К их числу относятся следующие: а) наличие оснований права собственности на спорное имущество; б) выбытие этого имущества из владения истца помимо его воли; в) отсутствие договорных отношений между лишенным имущества собственником и реальным обладателем недвижимости.

Может возникнуть вопрос о том, каким образом истец может подтвердить свое право собственности на спорное имущество, если запись в реестре о нем числиться за другим лицом. В делах, связанных с недвижимостью, важно понимать, что акт государственной регистрации не является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей. Такими основаниями будут являться различные сделки, акты государственных органов (но только те, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей).

Изменить запись в ЕГРП можно только на основании прямого указания об этом в судебном решении. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков (в данном случае — виндикационного иска), решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременении недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственнику, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП (п. 52 Постановления № 10/22).



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.