Перед покупкой участка земли нужно проверить документы собственника

1600
Перед покупкой земельного участка необходимо проверить документы, которые представляет собственник. Документы должны подтвердить право собственника на участок земли. Это снизит сопутствующие риски сделки.

Земельный участок – один из самых дорогих объектов недвижимости. Сделки по приобретению земли всегда связаны с риском. Поэтому перед сделкой необходимо провести всестороннюю юридическую проверку объекта продажи, в том числе проанализировать представленную собственником документацию по земельному участку, узнать историю земельного участка и получить информацию о том, кому он принадлежал раньше.

Для этого необходимо установить, на каком основании его приобрел продавец у первоначального собственника, и выяснить чистоту предшествующих сделок (правомерность отчуждения, самого отчуждателя и т. д.). Во время подготовки к сделке необходимо запросить у продавца документы на участок. Они подтвердят законность сделки по приобретению земельного участка, права продавца и отсутствие притязаний третьих лиц.

Об участке земли:

Какие документы подтвердят права собственника на участок земли

К таким документам, в частности, относятся акты государственных органов и органов местного самоуправления о предоставлении в собственность земельных участков (ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав…», далее – закон № 122-ФЗ). Без них оформить право не получится. Так происходит, поскольку должностные лица Управления Росреестра без документов не зарегистрируют переход права:

  1. Они несут административную ответственность за нарушение порядка и условий предоставления земельных участков. Размеры штрафов зависят от закона, которым регулируются отношения в регионе;
  2. Закон признает отсутствие акта о предоставлении в собственность земельного участка основанием отказать в регистрации прав нового собственника (ч. 1 ст. 20 закона № 122-ФЗ).

Например, в Республике Башкортостан выдача письменного разрешения на занятие или использование земельного участка при отсутствии оформленного в установленном порядке права влечет штраф до 20 тыс. рублей (ст. 4.6 КоАП Республики Башкортостан от 23.06.11 № 413-з).

В одном деле Росимущество получило отказ в регистрации прав на земельный участок. Посчитав такое решение незаконным, оно обратилось в суд. Росреестр не согласился с иском. Отказ он мотивировал тем, что истец не указал в заявлении о регистрации прав на основание их возникновения. Заявитель также не представил документы, согласно которым возникло право собственности на регистрируемый участок, в том числе акт органа государственной власти (органа местного самоуправления), который устанавливает право на земельный участок.

Суд отказал Росимуществу в иске. Закон определяет список документов, которые необходимо представить для государственной регистрации прав (ст. 16 закона № 122-ФЗ). Истец не приложил их к заявлению, что признается основанием для отказа в регистрации (ч. 1 ст. 20 закона № 122-ФЗ) (постановление АС Московского округа от 12.02.16 № Ф05-141/2016 по делу № А40-215969/2014).

Какие документы подтвердят право, которое получено на участок земли до вступления в силу ЗК РФ

Если право на земельный участок возникло у продавца раньше, чем вступил в силу Земельный кодекс, подтвердить его помогут другие документы (п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.01 № 137 «О введении в действие ЗК РФ»). Прежний закон считал удостоверяющим документом на землю государственный акт, который выдавался и регистрировался соответствующим исполнительным комитетом районного или городского Совета народных депутатов по форме, утвержденной Советом Министров РСФСР (ст. 18 ЗК РСФСР). Кроме него подтвердить право могут:

Доказать права на землю помогут решения исполнительных комитетов районных советов депутатов трудящихся, акт на вечное пользование землей, картографический материал с координатами точек границ землепользования, исторические справки (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.11.13 по делу № А11-7229/2011).

Но если документы о праве имеют дописки, ошибки или неточности, подтвердить права не получится. Закон требует, чтобы правоустанавливающие документы четко отражали информацию, необходимую для госрегистрации прав (п. 1 ст. 18 закона № 122-ФЗ).

Например, суд не признал права истца на спорный участок. В свидетельстве на землю отсутствовали сведения о конкретном местоположении участка, категории и разрешенном использовании (постановление Четвертого ААС от 02.10.14 по делу № А19-22372/2012, оставлено в силе постановлением АС Восточно-Сибирского округа от 06.02.15).

При оформлении сделки купли-продажи участка земли нужен документ о согласии собственника на сделку

Лицо или компания может заключить договор купли-продажи, а потом передумать, заявить о нарушении в оформлении и истребовать проданный участок. Чтобы добросовестному покупателю не пришлось возвращать приобретенное, нужно проверить порядок заключения сделки.

У продавца – физлица нужно запросить нотариально заверенное согласие второго супруга на совершение сделки купли-продажи (ч. 2 ст. 35 СК РФ) или копию брачного контракта, где указано на отсутствие прав супруга на участок (ст. 42 СК РФ).

Если собственник участка – компания, то необходимо проверить корпоративные вопросы – одобрение крупной сделки или сделки с заинтересованностью и попросить представить копию решения или протокол о ее одобрении (ст. 45–46 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и ст. 78–84 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»).

Продавец не сможет оспорить сделку по продаже земельного участка, если участники общества одобрили ее после заключения договора (постановление АС Дальневосточного округа от 31.08.15 № Ф03-3044/2015 по делу № А51-18000/2013).

О согласии на заключение сделки будет свидетельствовать протокол или решение внеочередного общего собрания участников общества-продавца (постановление АС Дальневосточного округа от 31.08.15 № Ф03-3044/2015 по делу № А51-18000/2013). Покупателю нужно запросить копию такого документа.

Обратите внимание, что нужны именно решение или протокол, только подписи директора на договоре недостаточно. Это особенно актуально для случаев, когда директор компании скрыл сделку от собственников и продал объект по заниженной цене. В таких ситуациях суды однозначно встают на сторону общества (постановление АС Поволжского округа от 21.06.16 № Ф06-8948/2016 по делу № А06-11750/2014).

В ряде случаев для проверки контрагента покупатель также запрашивает копию паспорта продавца ИП, физического лица или генерального директора юридического лица. Для проверки полномочий представителя компании запрашиваются ее учредительные документы.

Читайте об этом

Читайте также

Смотрите видеолекцию

Проблема определения того, что является недвижимым имуществом 

Скоро в журнале «Юрист компании»

    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×
      Только для зарегистрированных пользователей

      Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×

      Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.