Замена подрядчика по договору строительного подряда

1394
Заказчику в рамках договора строительного подряда может потребоваться заменить подрядчика. Рассмотрим правовые особенности такой замены.

Как заказчику взаимодействовать с субподрядчиком

Иногда заказчик заинтересован в изменении структуры взаимоотношений с другими участниками строительства: с генеральным подрядчиком, субподрядчиком этого генподрядчика.

Чаще всего это связано с тем, что:

  1. Заказчик хочет напрямую оплачивать работы субподрядчиков.
  2. Заказчик хочет иметь возможность предъявлять требования к субподрядчикам напрямую.

Реализовать такие намерения заказчика можно с использованием разных юридических механизмов.

Смотрите видеолекцию

Трансформация подрядных отношений при реализации девелоперских проектов

Читайте на тему

В вопросе оплаты работ субподрядчиков можно обратиться к ст. 313 ГК РФ, где говорится об исполнении обязательства третьим лицом – в данном случае третьим лицом является заказчик, а исполняемое обязательство – обязательство генподрядчика по оплате работ субподрядчика. Возможны два пути:

  1. По п. 1 ст. 313 ГК РФ исполнение третьим лицом возможно в случае возложения этого исполнения на третье лицо должником – или договор генподряда должен явным образом предусматривать подобное, или генподрядчик иным образом должен поручить заказчику осуществить оплату субподрядных работ.
  2. По п. 2 ст. 313 исполнение третьим лицом возможно, если возложения обязанности как такового не было, но возникла просрочка в исполнении. Подразумеваются случаи, когда генподрядчик не просил заказчика оплачивать работы субподрядчика, но появилась просрочка в отношениях между генподрядчиком и субподрядчиком.

Если заказчик намерен получить право требования к субподрядчикам в отношении выполнения субподрядных работ, здесь также есть два пути.

Согласно ст. 706 ГК РФ заказчик и субподрядчики не вправе предъявлять друг другу требования, если договором не предусмотрено иное. То есть возможность заказчика предъявить требования субподрядчику можно напрямую закрепить в договоре. Однако нужно иметь в виду, что суды связывают право заказчика предъявлять требования  к субподрядчикам с обязательством заказчика осуществлять прямую оплату работ субподрядчиков.

Второй путь – обратиться к механизму договора в пользу третьего лица. В данном случае это договор строительного подряда, заключённый между генподрядчиком и субподрядчиком в пользу третьего лица – заказчика. По договору в пользу третьего лица первое требование возникает у лица, в пользу которого заключен договор (у заказчика).

Но сложность в том, что обычно заказчик хочет иметь возможность предъявить требование субподрядчику на случай, если генподрядчик не справится с управлением договором субподряда. Поэтому если идти по этому пути, нужно детально продумать алгоритм взаимодействия сторон друг с другом и момент, когда именно появляется требование у той или иной стороны договора строительного подряда. И следует иметь в виду, что на практике этот способ применяется нечасто.

О строительном подряде:

Если заходит речь о замене стороны договора строительного подряда, чаще всего подразумевается замена подрядчика.

Замена проектировщика в договоре строительного подряда

В первую очередь, может произойти замена проектировщика. Общая рекомендация на такой случай – в договоре подряда, который заключает с проектировщиком, генеральным проектировщиком, подрядчиком или генеральным подрядчиком, тщательно прописывать условия досрочного прекращения договора.  

Если проектирование прекращается на этапе создания проектной документации, важным является условие о передаче исключительных прав заказчику на проектную документацию, в частности, на архитектурный проект, который является частью авторского права. В этой части договора с проектировщиком необходимы развернутые формулировки, например:

«С подписанием сторонами акта о приемке выполненных работ проектировщик отчуждает заказчику исключительное право в полном объеме на проектную документацию, в том числе право на использование в любых целях, связанных с объектами, в любых странах мира, связанных с любыми интересами заказчика без каких-либо ограничений».

Также нужно особо указать, что заказчику передается право на последующее использование архитектурного проекта без отдельного согласия автора, иначе работает правило ст. 1294 ГК РФ: если иное не предусмотрено в договоре, заказчик может реализовать проект однократно. Кроме того, по ст. 1296 исключительное право на произведение, созданное по заказу, принадлежит заказчику, если иное не предусмотрено договором.

Но в ст. 1297 сказано, что если договор подряда или договор на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских или технологических работ прямо не предусматривал создание произведения, исключительное право на произведение, созданное при выполнении данного договора, принадлежит исполнителю. Поскольку практика по ст. 1296 ГК РФ пока не сформирована, лучше закрепить в договоре, что проектировщик в полном объёме отчуждает заказчику исключительное право на проектную документацию.

Замена подрядчика в ходе работ строительного подряда

Условия досрочного прекращения договора строительного подряда в связи с заменой подрядчика можно разделить на две группы:

  • условия приёмки работ подрядчика,
  • условия взаиморасчётов между заказчиком и подрядчиком, с которым прекращают договор.

В целом вопрос замены подрядчика, особенно генерального подрядчика, комплексный. Он способен повлечь множество последствий, в частности, вызвать задержки в строительстве, спровоцировать судебный процесс. При привлечении нового подрядчика нужно,  чтобы он принял на себя ответственность за общий результат работ, включая работы предыдущего подрядчика. Это может потребовать дополнительных средств со стороны заказчика. Для нового подрядчика потребуется строительная экспертиза, возможно, будут выявлены недостатки в исполнении работ предыдущим подрядчиком.

В свете этого заказчику необходимо позаботиться об обеспечении доказательств на стадии передачи незавершенного строительства объекта от одного генподрядчика другому. Есть общее правило арбитражного процесса: суд оценивает доказательства на основе непосредственного исследования. Но в случае с договорами строительного подряда это крайне сложно обеспечить: обычно у заказчика на этот момент ещё нет иска, происходит фактическая передача объекта. Но фактура для будущих исковых требований и возражений на них формируется и наличествует именно в данный момент.

АПК РФ предусматривает  осмотр доказательств по месту нахождения, но на практике таких случаев почти нет. Здесь можно привлечь нотариуса, который на основании положений ст. 102 Законодательства о нотариате вправе обеспечивать доказательства, если имеется основание полагать, что представление их впоследствии станет невозможным или затруднительным.

Что может подтвердить нотариус при замене подрядчика

Есть несколько существенных для будущего дела обстоятельств, которые необходимо зафиксировать. Во-первых, специальная комиссия с участием инженеров, куда входят заказчик и будущий подрядчик (если удастся привлечь, то и предыдущий), изучает объект незавершенного строительства и фиксирует недостатки. Здесь нотариус необходим, чтобы подтвердить:

  • проведение данными лица осмотра,
  • конкретную дату и время проведения осмотра,
  • фиксацию перечня недостатков,
  • подписание результатов участниками осмотра,
  • удостоверение личностей участников.

Кроме того, нотариус может зафиксировать содержание в ненадлежащем состоянии материалов на стройплощадке, наличие брошеной техники и т. д.

Могут возникнуть сложности с привлечением нотариуса в том плане, что не всякий нотариус согласится делать именно такую работу, но это решаемый вопрос. А зафиксированные с помощью нотариуса обстоятельства получают высокую убедительную силу в вероятном процессе, кроме того, это хороший материал для проведения экспертизы.

Назначение строительной экспертизы при замене подрядчика

После того, как объект незавершённого строительства получен заказчиком, возникает вопрос о необходимости проведения судебной экспертизы – строительно-технической, бухгалтерской или комплексной, – для установления качества работ предыдущего подрядчика.

Следует обратить внимание, что эксперт применяет специальные познания, а не отвечает на вопросы права, исключая разве что установление норм иностранного права, но это редко применимо к договорам строительного подряда.

На стадии ходатайства в арбитражный суд можно привлечь специалиста, который, изучив материалы дела, установит, достаточно ли их для проведения экспертизы, и присутствует ли необходимость проведения экспертизы. Также специалист может дать разъяснения по экспертному заключению.

Стороны обладают правом присутствовать при проведении экспертизы, а также вести видео- и фотосъёмку. Это может понадобиться, если результат экспертной оценки не устроит, и послужить доказательством, когда понадобится направить возражение.

Выбор эксперта очень сильно влияет на итоги экспертизы. Кандидат в эксперты подлежит отводу по тем же основаниям, что и судья. Без указания конкретной кандидатуры эксперта ходатайство об экспертизе не может быть удовлетворено. Отсутствие платы, внесенной на депозитный счет арбитражного суда, также является таким основанием для отказа в удовлетворении ходатайства об экспертизе.

В проверке компетентности эксперта, которого предложил оппонент, нужно сделать несколько шагов.

  1. Проверить дипломы и сертификаты, которые имеет соответствующий кандидат, на соответствие его специализации сути назначаемой экспертизы.
  2. Проверить судебную практику, к которой данный эксперт имеет отношение. Если удастся обнаружить судебные акты, в основу которых были положены его заключения, и эти судебные акты были потом отменены, скорее всего, суд не назначит такого эксперта для проведения новой экспертизы.
  3. Если удастся выявить аффилированность эксперта с оппонентом, это также будет не в пользу эксперта.

Экспертное заключение не имеет заранее установленной силы и подлежит оценке в совокупности с другими доказательствами. Если в отношении экспертного заключения возникли вопрос, можно обратиться к независимому специалисту и получить рецензию на экспертное заключение. На основании рецензии в случае обнаружения недостатков первой экспертизы можно ходатайствовать о повторной экспертизе. Кроме того, эксперта можно допросить. Если выступление эксперта в суде вызовет у суда сомнения в обоснованности его выводов, это также послужит для назначения повторной экспертизы.

Консервация строительства

Консервация строительства – это приостановление проекта на время. Это не столько результат смены подрядчика заказчиком, сколько результат финансовых обстоятельств самого заказчика, вследствие кризиса, например. Цель консервации – сделать недостроенный объект безопасным для окружающей среды, населения, занимаемой территории, а также обеспечить сохранность самих конструкций.

Существуют определённые правила консервации, в частности, это упоминается в 752 ГК РФ: консервация осуществляется, когда приостановлены работы.  Ст. 52 ГрК РФ говорит, что консервация должна осуществляться, если строительство приостанавливается на срок более чем 6 месяцев. Порядок консервации строительства регламентируется постановлением Правительства РФ от 30.09.2011 № 802. Кроме того, есть строительные правила проведения консервации.

Застройщик принимает решение о консервации, оформляет решение специальным приказом, определяет перечень работ по консервации, ответственных лиц, сроки разработки технической документации, сроки проведения работ и уведомляет необходимые государственные органы, а также при необходимости органы градостроительного надзора, уведомляет органы местного самоуправления, органы ГИБДД. В целях избежания консервации застройщик в период фактического приостановления проекта может вести на объекте какие-либо минимальные работы.

При возобновлении строительства необходимо техническое обследование объекта, чтобы оценить фактическое  состояние конструкций. По результатам обследования может потребоваться внести изменения в проектную документацию, а также последующая экспертиза документации. 



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях
Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
Регистрация займет минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.