Изменение цены договора строительного подряда и сроки договора

1679
Рассмотрим случаи, когда подрядчику требуется изменить цену договора строительного подряда без изменения проекта строительства, а также если необходимо установить сроки выполнения работ в зависимости от действий заказчика.

Цена договора строительного подряда

Правила установления цены договора подряда регулируются ст. 709 ГК РФ. Цена договора может быть твёрдой или приблизительной:

  1. Если установлена твёрдая цена договора подряда, заказчик не может требовать уменьшения цены, а подрядчик – увеличения, даже если при заключении договора нельзя было точно определить полный объем работ или необходимые для них расходы.
  2. Если установлена приблизительная цена договора подряда, она может быть изменена по инициативе заказчика или подрядчика, но данные изменения требуется согласовывать. Приблизительная цена договора может быть определена в расценках за единицу каких-либо работ, в зависимости от фактического объема работ и в зависимости от фактических расходов подрядчика.

Смотрите видеолекцию

Трансформация подрядных отношений при реализации девелоперских проектов

Читайте на тему

Чаще всего изменение цены договора строительного подряда по инициативе подрядчика происходит по двум причинам:

  1. Цена договора меняется в связи с фактическими обстоятельствами.
  2. Цена договора меняется в связи с финансовыми обстоятельствами.

О строительном подряде:

Изменение цены договора строительного подряда по фактическим обстоятельствам

Изменение цены договора строительного подряда в связи с фактическими обстоятельствами может быть связано с нормами ст. 716 ГК РФ. Подрядчик обязан предупредить заказчика, если обнаружены:

  • дефекты материалов, оборудования,  технической документации, предоставленных заказчиком;
  • последствия исполнения указаний заказчика о способе выполнения работ;
  • иные обстоятельства, которые грозят годности/ прочности результата и создают невозможность завершения работы в срок.

Также может быть связь с нормами ст. 743 ГК РФ о выявлении дефектов технической документации для договоров строительного подряда.

Анализ судебной практики показывает, что нормы ст. 716 ГК РФ и 743 ГК РФ применяются совокупно. При этом следует учесть, что ст. 716 ГК РФ относится к общим положениям о подряде, а не строго о строительном подряде: подрядчик обязан сообщать заказчику об обнаружении каких-либо недостатков. Ст. 743 ГК РФ относится к специальным нормам и кое в чём дублирует ст. 716 ГК РФ. По ст. 716 подрядчик вправе приостановить работы, аналогичная норма есть в ст. 743. Однако в ст. 743 подчёркивается: если характер строительных работ таков, что их нельзя приостановить без риска создания существенных негативных последствий, подрядчик не вправе воспользоваться этим механизмом.

Например, в процессе бурения различных скважин возникает немало осложнений, связанных с ненадлежащей геологоразведкой или по иным обстоятельствам, что влечёт необходимость дополнительных работ. Но буровой подрядчик не может, известив заказчика, приостановить бурение, иначе могут произойти губительные выбросы или возникнуть иные негативные последствия. Процесс нужно завершить, в ходе чего подрядчик должен известить заказчика о необходимости дополнительных работ.

В п. 3 ст. 716 ГК РФ есть положение, что если заказчик в разумный срок после извещения подрядчиком не предоставит техническую документацию с правками, подрядчик может отказаться от выполнения договора подряда и потребовать взыскания убытков. Ст. 743 ГК РФ аналогичного правила не содержит. Если подрядчик из-за поведения заказчика намерен отказаться от договора строительного подряда, можно обратиться к норме п. 2 ст. 719 ГК РФ о том, что неисполнение заказчиком встречных обязательств дает подрядчику право отказаться от исполнения договора.

Уведомление заказчика о дополнительных работах

Применение норм ст. 716 и ст. 743 ГК РФ связано с обязательным уведомлением заказчика о существенных обстоятельствах. Правила уведомления были сформулированы ВС РФ в постановлении пленума от 23.06.2015 № 25. Есть общее положение: уведомление должно быть сделано в форме, соответствующей характеру сообщений и отношений, если иное не установлено договором или не следует из обычая и деловой практики. В п. 64 постановления № 25 говорится, что стороны договора могут предусмотреть особенный способ связи, характерный именно для данного договора. В п. 67 постановления № 25 указано, что если уведомление полностью соответствовало избранной форме, риск неполучения корреспонденции несет адресат.

Таким образом, подрядчику необходимо обеспечить, чтобы форма уведомления позволяла установить, от кого и кому было адресовано сообщение, а также соответствовала остальным требованиям, чтобы в случае конфликта подрядчик мог доказать, что уведомление было направлено своевременно, поскольку бремя доказывания факта направления лежит на том, кто направило сообщение.

Для направления уведомления заказчику можно привлечь нотариуса согласно ст. 35 законодательства о нотариате РФ. Это удобно, поскольку исключает споры о том, было ли направлено уведомление, или нет. Нотариус подрядчику выдаст свидетельство установленного образца, обладающее наиболее доказательной силой в судебном споре. В свидетельстве фиксируется:

  • отправитель уведомления,
  • получатель уведомления,
  • дата направления уведомления,
  • характер уведомления.

Изменение цены договора строительного подряда по финансовым обстоятельствам

Потребность подрядчика изменить цену договора строительного подряда может возникнуть в связи с изменениями экономической ситуации в стране, с  резким ростом курса валют. На первый взгляд, в подобных обстоятельствах можно сослаться на ст. 451 ГК РФ. Однако применительно к договорам подряда по такому типу споров сложилась однозначно отрицательная судебная практика.

С одной стороны, это следствие общей тенденции нежелания применять ст. 451 к коммерческим правоотношениям. С другой, в арбитражных судах присутствуют судьи, специализирующиеся на рассмотрении подрядных отношений и обладающие немалым опытом в определении того, как именно следует изменять или расторгать договор строительного подряда. Но хотя применить механизм ст. 451 ГК РФ в данном случае не удастся, у подрядчика есть возможность изменить цену договора строительного подряда, даже если установлена твердая цена договора.

Рассмотрим п. 3 ст. 744 ГК РФ и некоторые нормы ст. 709 ГК РФ. Ст. 709 предоставляет подрядчику право требовать повышения цены при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг. Ст. 744 позволяет подрядчику требовать повышения цены, если по независящим от него причинам стоимость работ превысила первоначальную смету не менее чем на 10%. Ст. 709 ограничивает основания обращения подрядчика к заказчику увеличением стоимости материалов, оборудования и услуг третьих лиц. Ст. 744 подразумевает любые причины, например, расходы на персонал, если есть превышение сметы на 10% от первоначальной цены договора строительного подряда.

Важно обратить внимание, что по ст. 709 подрядчик получает право требовать увеличения цены, а если заказчик не согласится, идти на расторжение договора в соответствии со ст. 451 ГК РФ. Ст. 744 о строительном подряде предписывает, что подрядчику необходимо заявить требование об изменении положений договора в части цены по ст. 450. Применяя данную норму, суды всегда ссылаются на необходимость соблюдения правил ст. 743 ГК РФ. То есть если подрядчик сначала выполнил работы, а уже после подписания финальной документации заявил о необходимости увеличить цену договора, это однозначно проигрышная позиция. Необходимо задействовать механизм предварительного уведомления заказчика и приостановления работ.

Если подрядчик докажет, что стоимость работ действительно выросла более чем на 10%, договор строительного подряда будет изменён судебным актом. Заказчика результат может не устроить, и он вправе отказаться от исполнения договора подряда в период до сдачи работ (ст. 717 ГК РФ). Но заказчику не стоит дожидаться изменения договора в судебном порядке хотя бы потому, что величина убытков, которые придётся возместить подрядчику, рассчитывается как разница между стоимостью фактически выполненных работ и общей ценой договора. Заблаговременный отказ заказчика от договора строительного подряда снизит итоговую сумму выплаты.

Сроки договора строительного подряда

До реформы ГК РФ 2015 года в отношении споров по срокам договора подряда складывалась обширная судебная практика. Дело в том, что сроки выполнения работ являются существенным условием договора подряда (ст. 708 ГК РФ), в том числе существенным условием договора строительного подряда. Данные сроки должны быть определены согласно правилам ст. 190 ГК РФ, где сказано, что сроки могут определяться днями, календарными датами, часами, либо событиями, которые неизбежно наступят.

При этом специфика подрядных отношений в строительстве такова, что у заказчика, с одной стороны, есть право требовать исполнения договора, а с другой, есть ряд обязательств (например, выплатить аванс, предоставить земельный участок на том или ином титуле и т. п.). И во многих договорах строительного подряда появлялась формулировка, что подрядчик обязан приступить к выполнению работ в течение указанного периода с момента перечисления аванса. Но впоследствии срок как условие договора могли признать несогласованным: перечисление аванса нельзя отнести к событиям, которые неизбежно наступят, это действие заказчика или третьего лица зависит от многих обстоятельств.

Прежнее законодательство не позволяло так структурировать договорные положения, несмотря на существование ст. 157 ГК о сделках под условием. Договор строительного подряда с такой формулировкой применительно к сроку работ признавался незаключённым. В этой связи широко распространилась практика признания договоров подряда незаключенными, в том числе этим стали пользоваться недобросовестные предприниматели.

Частично проблему решило постановление Президиума ВАС № 1404/10 от 18 мая 2010 г.: в нём говорилось, что если условие о начальном или конечном сроке не определено, но договор исполнен и результат принят заказчиком, стороны фактическими действиями восполнили недостаток в письменном документе, в договоре строительного подряда, поэтому нет оснований для признания такого договора незаключенным. Однако это было частичным решением проблемы, поскольку итог зависел от добросовестности сторон в исполнении обязательств.

В дальнейшем эта практика нашла отражение в п. 6 информационного письма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165, где было сформулировано аналогичное положение. Также присутствовало дополнение: если заказчик не выполнит действие, в зависимости от которого поставлена работа подрядчика, подрядчик вправе отказаться от договора со ссылкой на п. 2 ст. 328 ГК РФ.

Потестативные условия в договоре строительного подряда

Теперь проблема постановки сроков договора в зависимость от того или иного условия практически исключена, поскольку с 1 июня 2015 г вступила в силу ст. 327.1 ГК РФ об обусловленном исполнении. В норме прямо закреплена возможность потестативных условий в договоре. Также ст. 314 ГК РФ о сроке исполнения была дополнена положением, что период исполнения обязательства может исчисляться с момента исполнения обязанности другой стороной или наступлениях иных обстоятельств, предусмотренных  законом или договором. То есть формулировки договора строительного подряда, где выполнение работ подрядчиком поставлено в зависимость от действий заказчика, могут быть совершенно обоснованно внесены в договор.

Также ещё одним препятствием к признанию договора незаключённым стало правило п. 3 ст. 432 ГК РФ об эстоппеле: если лицо начало исполнение своего обязательства, оно тем самым подтвердило легитимность спорного договора и не вправе обращаться в суд за признанием договора незаключенным в связи с отсутствием тех или иных согласованных существенных условий.

Таким образом, на сегодняшний день чистота формы принесена в жертву практической целесообразности и добросовестности. Если стороны своими действиями подтверждают факт согласования всех существенных условий, нет оснований для аннулирования соглашения: в конечном итоге договор – это не только текст на бумаге, но и фактическое поведение сторон.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях
Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
Регистрация займет минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.