Что делать, если арендодатель не пускает в помещение

1576
Если арендатор своевременно не вносит арендную плату, арендодатель вправе приостановить доступ к объекту недвижимости. Рассмотрим, что арендатор может предпринять в таком случае.

Обязанности по договору аренды — это встречные обязательства: арендодатель обязан предоставить имущество в пользование, а арендатор — вносить платежи (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров…»). По закону, если обязательство нарушается, встречное обязательство приостанавливается (п. 2 ст. 328 ГК РФ). То есть арендодатель может, например, приостановить доступ к арендуемому помещению до погашения арнедатором задолженности.

Об аренде:

Однако такие меры отрицательно скажутся на способности арендатора осуществлять свою деятельность. Арендатору, попавшему в подобную ситуацию, можно порекомендовать предпринять следующие шаги.

За период, когда арендатор не мог пользоваться объектом недвижимости, арендная плата не взимается

Нужно предупредить арендодателя, что он не взыщет оплату за период, в котором арендатор не мог пользоваться имуществом. Как правило, арендодателя интересует оплата, а не противодействие с контрагентом. Если он перекрывает доступ к помещению, можно изложить, какие невыгодные последствия его ожидают. Арендодатель не может со ссылкой на пункт 2 статьи 328 ГК РФ ограничивать владение или пользование объектом (отключать электроэнергию, ограничивать в доступе сотрудников арендатора, менять замки и т. п.), так как суд не взыщет арендные платежи за период, в котором действовали ограничения. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом (постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.13 по делу № А67-3141/2011).

Например, арендатор задолжал по договору аренды за несколько месяцев. В ответ на это арендодатель дал указание сотрудникам ЧОП не пускать сотрудников арендатора в здание. Арендодатель нарушил условия договора, необходимые для претензионного взаимодействия, а арендатор фактически не мог пользоваться помещением.

Суд, рассмотрев дело, пришел к выводу: если арендодатель препятствует арендатору в пользовании объектом, возможно наступление последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 328 ГК РФ. Однако требовать оплату можно только за период, который начался с момента передачи имущества и закончился в момент прекращения возможности владеть и пользоваться им. Суд отказал во взыскании суммы за период ограничения доступа (постановление АС Московского округа от 13.05.16 по делу № А40-110598/15).

Факт запрета доступа к объекту недвижимости нужно подтвердить документально

Необходимо зафиксировать все факты противодействия доступу в помещение. Арендатор может требовать досрочного расторжения договора через суд. Гражданский кодекс дает такое право, если арендодатель создает препятствия пользованию имуществом (п. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ). Однако риски судебных тяжб не останавливают арендодателей. Они не желают мириться с просрочками и отключают электричество и воду, зачастую делая это скрытно: ссылаясь на аварии или действия третьих лиц. Поэтому для успешного разрешения дела в суде нужно зафиксировать факт и период действия препятствий и убедить суд, что вы не могли использовать в этот период объект аренды по назначению (эти меры стоит принять, если помещение невозможно было использовать по назначению и по причинам его отключения от систем жизнеобеспечения: водоснабжения, электроснабжения, отопления и т. п.). Это помогут доказать следующие документы:

  • двусторонний акт, фиксирующий ограничения в пользовании объектом, подписанный представителями сторон с привлечением независимых третьих лиц;
  • материалы, составленные органами внутренних дел, по факту обращения арендатора о неправомерных действиях со стороны арендодателя (например, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела);
  • переписка сторон, свидетельские показания, видеоматериалы.

Арендатору лучше действовать не в одиночку, а привлекать арендодателя, уведомлять его с требованием прислать представителя. Иначе суд может не принять доказательства.

Так, в одном деле стороны заключили договор аренды с выплатой обеспечительного платежа. Арендатор перестал платить за помещение и решил досрочно расторгнуть договор, обратился к арендодателю с просьбой зачесть обеспечительный платеж в качестве арендной платы и вернуть излишки. Арендодатель отказал в доступе в помещение. Арендатор пытался различными способами зафиксировать отказ.

Суд постановил, что не могут быть приняты в качестве относимых и допустимых доказательств письма и акты арендатора, поскольку являются односторонними, содержащаяся в них информация исходит от истца; какой-либо переписки, уведомления арендодателя о невозможности доступа с указанием периода времени, невозможности пройти на территорию арендуемого помещения вследствие противоправных действий сотрудников арендодателя истцом не представлено. В иске было отказано (постановление Седьмого ААС от 08.07.14 по делу № А45-3611/2014).

Читайте об этом

Читайте также

Условие об арендной плате в договоре аренды


Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях
Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
Регистрация займет минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.