Ст. 222 ГК РФ: требования стали строже

4789
Согласно ст. 222 ГК РФ можно получить право на объект, который построили в самовольном порядке. Однако последняя редакция этой статьи предъявляет более жесткие требования, чем прежде. В частности, объект должен соответствовать правилам землепользования.

В ст. 222 ГК РФ изложены требования к получению права на постройку, если ее возвели самовольно. Для этого подают иск о признании права. Но если какие-либо требования 222 ГК РФ не выполнить, право получить не удастся. В частности, истец должен будет подтвердить, что параметры спорного объекта не нарушают правил землепользования и застройки.

Изменения в статью 222 ГК РФ снесли в 2015 году

Ст. 222 ГК РФ регулирует правовые вопросы в отношении самовольно выстроенных объектов. Согласно положениям статьи лицо, которое осуществило строительство, не приобретает права собственности на данный объект. То есть не может распоряжаться им, покупать, продавать, получать выгоду из использования и т. п. (п. 2 ст. 222 ГК). Но при этом такое лицо может заявить о признании права в исковом порядке, а в ряде особо отмеченных в законе случаев — во внесудебном порядке. В п. 3 статьи 222 ГК РФ изложены требования, при соблюдении которых истец может претендовать на удовлетворение заявления.

Последние изменения в данную статью внесли Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 258-ФЗ. Изменения начали действовать с 1 сентября 2015 года. Новые формулировки появились во всех пунктах статьи.

Так, в предыдущей редакции п. 1 ст. 222 ГК было сказано:

«Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

С 1 сентября 2015 года формулировку изменили:

«Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

Наиболее существенные изменения в 222 ГК РФ коснулись пункта З. В этом пункте законодатель указал, при каких именно условиях суд вправе признать право собственности истца. А также в последнюю редакцию статьи внесли пункт 4, которого прежде не было.

В п. 3 ст. 222 ГК закрепили требование соответствия нормам землепользования

Коррективы в статье 222 ГК РФ усложнили механизм признания права и повлияли на судебную практику. В частности, утратила актуальность правовая позиция ВАС РФ о признании права собственности на постройку. ВАС указал в одном деле, что право собственности можно признать без исследования назначения постройки. Если у оппонента есть возражения, он должен доказать, что при возведении постройки изменили вид разрешенного использования участка земли (постановление Президиума ВАС РФ от 29.03.11 № 14057/10 по делу № А32-11090/2008–22/116). Суды опирались на эту правовую позицию. После внесения новых формулировок в ст. 222 ГК право признают, только если постройка удовлетворяет всем требованиям статьи. В частности, соответствует правилам землепользования и застройки, а также другим сходным требованиям:

«... на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах» (п. 3 222 ГК).

Если истец не получит право собственности, объект снесут.

Без соблюдения норм землепользования зарегистрировать право по ст. 222 ГК РФ не получится

Правила землепользования и застройки — это документ градостроительного зонирования. Его утверждает орган местного самоуправления или на уровне субъекта РФ, для этого издают специальный акт. В правилах разграничивают территориальные зоны и устанавливают градостроительные регламенты (п. 8 ст. 1 ГрК РФ). Одним из требований является соблюдение разрешенного вида использования земельного участка и его целевого назначения. Только при соответствии этому требованию можно построить жилой объект или нежилой объект различного назначения (подп. 2 п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 ЗК РФ). Условия ст. 222 ГК РФ не удастся соблюсти, если назначение объекта не соответствует территориальной зоне и назначению участка.

Чтобы доказать, что постройка соответствует нормам, можно:

  1. Провести экспертизу. Заключение подтвердит соответствие постройки нужным условиям (апелляционное определение Астраханского областного суда от 25.11.15 по делу № 33–3900/2015).
  2. Подготовить акт осмотра. Такое доказательство поможет не только в случае признания права, но и в защите постройки от сноса (апелляционное определение Волгоградского областного суда от 02.09.15 по делу № 33–9924/2015).

В соответствии с правилами ст. 222 ГК РФ у заявителя должно быть разрешение строить на данном участке. Однако ВС РФ указал, что только отсутствие разрешения не должно быть причиной для отказа заявителю (абз. 2 п. 26 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 22/10 от 29.04.10 «О некоторых вопросах…»). Если истец предпринимал попытки легализовать объект, суд должен это учесть.

Читайте об этом

Читайте также

Смотрите вебинар в Системе Юрист

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией
      Рассылка

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Внимание! Вы находитесь на сайте для юристов

      Вы точно юрист? Предлагаем сделку!
      Пройдите быструю регистрацию, а мы обеспечим вас увлекательным юридическим чтением.
      Регистрация займет минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль