Как арендатору взыскать убытки с оценщика недвижимости

625
У арендатора есть преимущественное право выкупа объекта недвижимости в собственность. Однако если оценщик неверно определит стоимость объекта недвижимости, арендатор понесет убытки в период оспаривания стоимости объекта.

Если арендатор хочет по преимущественному праву арендатора выкупить нежилое помещение из государственной или муниципальной собственности (ст. 3 Федерального закона от 22.07.08 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…»), необходимо провети оценку стоимости выкупаемого помещения, его стоимость долна быть равна рыночной ((постановление Президиума ВАС РФ от 27.07.11 № 2419/11 по делу № А03-11363/2009). Результат оценки запрепляется в соответствующем отчете. Арендатор вправе оспорить в судебном порядке результат оценки и в случае положительного решения потребовать возмещения убытков в размере суммы арендных платежей за период оспаривания результата отчета об оценке. Однако потребуется доказать некоторые обстоятельства.

См. также

Недостоверная оценка стоимости объекта недвижимости

К моменту подачи иска о взыскании убытков недостоверность рыночной стоимости устанавливается судебным актом по другому спору, например, в ходе рассмотрения дела о стоимости объекта (постановление Двадцатого ААС от 18.09.13 по делу № А54-3896/2012решение АС Ставропольского края от 09.09.14 по делу № А63-600/2013 оставлено в силе постановлением АС Северо-Кавказского округа от 05.03.15). В спорах об убытках такой судебный акт будет иметь преюдициальное значение. Установить неверное определение рыночной стоимости может судебное решение о признании недостоверным отчета об оценке (решение АС Республики Коми от 02.10.12 по делу № А29-2646/2012) или судебный акт, предписывающий заключить договор купли-продажи объекта недвижимости по рыночной цене.

О недостоверности отчета об оценке недвижимости также свидетельствуют неполные, противоречивые и недостоверные данные в отчете об объекте.

Например, суд выявил противоречия в годах постройки, фактическом сроке эксплуатации и степени физического износа спорного объекта. В связи с чем суд пришел к выводу о недостоверности проведенного отчета оценки недвижимости. Он назначил судебную экспертизу, чтобы определить рыночную стоимость спорного объекта (постановление АС Северо-Кавказского округа от 05.03.15 по делу № А63-600/2013).

Суды не примут во внимание судебный акт по другому делу, если спор касался не только цены, но и других условий договора купли-продажи. Например, предметом спора между покупателем и продавцом были восемь пунктов договора, из которых только один содержал условие о цене. Суд не удовлетворил иск о взыскании убытков, поскольку спор возник не только в результате неверной оценки объекта заказчиком (постановление ФАС Поволжского округа от 12.07.12 по делу № А12-17993/2011).

Противоправность действий оценщика

Если суд признает отчет недостоверным, но не установит неправомерные действия оценщика, взыскать убытки не получится.

Например, суд указал, что недостоверная рыночная стоимость приобретаемого имущества подтверждается судебным актом по другому делу. Однако не доказана совокупность всех условий, необходимых для применения ответственности в виде возмещения убытков. Суд отказал в удовлетворении иска (постановление ФАС Уральского округа от 09.12.13 № Ф09-6739/13 по делу № А60-39827/2012).

Прежде, чем подавать иск о взыскании убытков, необходимо удостовериться, что судебный акт, который признал стоимость в отчете завышенной, установил противоправность поведения оценщика.

Недостоверность отчета об оценке рыночной стоимости, определенная независимым оценщиком, сама по себе не свидетельствует о наличии элементов противоправного поведения как оценщика, так и других лиц.

Оценщик составляет отчет исходя из переданной ему документации. Встречаются ситуации, когда продавец предоставляет неполные сведения об объекте недвижимости. Тогда доказать вину оценщика и привлечь его к ответственности не удастся. Признавая отчет об оценке недостоверным, суд может не найти признаки противоправного поведения в действиях продавца. В таком случае взыскать убытки не получится.

Например, суд посчитал, что факт недостоверности отчета об оценке установлен в ходе рассмотрения спора по другому делу. Однако судебный акт не указал на противоправное поведение оценщика или сторон договора. В ходе рассматриваемого спора суд установил, что продавец и покупатель утвердили порядок возмещения стоимости. Стороны согласовали, что стоимость выкупа уменьшается за счет произведенных покупателем неотделимых улучшений. В результате суммы, подлежащая оплате и указанная в отчете об оценке объекта, отличались.

Поскольку пользование имуществом считается платным, покупатель не освобождается от уплаты арендных платежей на период рассмотрения разногласий по договору купли-продажи недвижимости до вступления в законную силу судебного акта. Суд отказал в иске о взыскании убытков (постановление Шестнадцатого ААС от 20.01.16 № 16АП-4886/2015 по делу № А63-8617/2015).

Убытки арендатора вследствие действий оценщика

Заявленные ко взысканию убытки должны находиться в причинно-следственной связи с действиями оценщика.

Если невозможность заключить договор купли-продажи объекта возникла по вине покупателя, причинно-следственная связь не образуется. В такой ситуации взыскать убытки, вызванные недостоверным отчетом оценщика, не получится. Поэтому, прежде чем подавать иск о взыскании убытков, необходимо проанализировать все обстоятельства. Нужно определить, какие причины помешали выкупить помещение и привели к дополнительным арендным платежам. Например, если арендатор, обладающий преимущественным правом выкупа, не направил вовремя протокол разногласий или допустил процессуальные ошибки при подаче иска, взыскать убытки не получится.

Подтверждение размера убытков арендатора

Чтобы взыскать убытки, необходимо подтвердить их размер и обосновать период начисления. Расходы можно подтвердить, например, с помощью платежных документов, которые помогут доказать внесение арендной платы (постановление Шестнадцатого ААС от 20.01.16 № 16АП-4886/2015 по делу № А63-8617/2015).

Если арендатор, имеющий преимущественное право на выкуп помещения, не обоснует период начисления и суммы понесенных расходов, суд откажет в иске (постановление Двадцатого ААС от 22.03.13 по делу № А62-4584/2012).

Заявляя требование о взыскании убытков, необходимо указать и обосновать период начисления. Например, истец заявил иск о взыскании убытков с даты вступления в силу судебного акта, который установил недостоверность отчета до регистрации права на приобретенный объект. Суд посчитал, что расчет убытков необоснованно включает период времени, предоставленный сторонам сделки для решения вопроса о ее заключении, и уменьшил размер убытков на стоимость аренды за этот период (постановление Восемнадцатого ААС от 16.12.13 № 18АП-12705/2013, 18АП-12872/2013 по делу № А47-4364/2013).

Читайте об этом

Читайте также

Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль